中國城市突地供應制度對房價\\地價的影響研究

摘要：本文通過從城市土地供應制度與地價關系、地價與房價關系、土地供應對房價影響的“政府主導”三方面對國內外相關文獻進行執行理，為研究土地供應制度與房價、地價間關系提供理論指導。

關鍵詞：城市土地供應制度 房價 地價

地是經濟的載體，經濟的發展離不開土地資源的供應。土地供應制度尤其是城市土地供應制度作為國家在土地市場上進行宏觀調控的行為指引，會對土地價格產生直接或間接影響。本文將從城市土地供應制度與地價關系、地價與房價關系、土地供應對房價影響的“政府主導”三個方面對國內外相關文獻進行梳理。

一、城市土地供應制度及其與地價關系說

關于土地供應制度與地價之間關系，外國學者從上世紀80年代開始研究。Kazuo Sato(1995)對日本當時趨于自由化的土地政策進行分析，通過供需模型和土地價格預期公式探討土地市場存在泡沫的原因，并用城市土地價格指數表征城市土地價格的泡沫化，推導出以收入水平來衡量合理土地價格水平。這篇文章對我國現階段適應土地市場化而實施的土地供應制度的政策制定與實施有一定理論指導意義。

Erik Lichtenberg和Chengri Ding(2008)對中國城市空間擴展中地方政府作為土地開發者職能進行研究，分別從理論和實證分析中國近幾年的初次土地分配收益，論證近期財政和政府體制改革加速土地流轉及加快城市擴展的機理；而對沿海城市調研發現：城市開發中城市土地價格不斷上漲，政府預算收入不斷增加以及農村土地價值相對降低，這與理論分析完全一致。

國內學者對城市土地供應制度和地價關系做了探索性研究。曲波(2005)從土地供應量和供應方式角度分析土地供應與地價關系，認為土地供應量是影響地價的關鍵因素。當其他因素不變，土地供應量減少，地價一定會上升。但在長期，地價呈現逐步上升趨勢，與土地供應量無關。該文章主要還是從理論層面闡述土地供應與地價之間的關系，實證分析和模型分析仍有待加強。

二、地價與房價關系說

近年來，國內對房價與地價的關系探討異常熱烈。高波、毛豐付(2003)以1999-2002年土地和房地產季度價格指數為樣本，通過格蘭杰因果關系檢驗和回歸分析，對房價和地價間的關系進行分析，得出長期內房價走勢決定地價走勢、短期內二者存在相互影響的結論。這是國內較早將房價與地價關系通過實證分析進行檢驗的研究成果，為該領域研究奠定了基礎。

況偉大(2005)通過構建線形城市住房市場和土地市場模型，就Coumot空間競爭和規制情形探討房價與地價關系。基本結論是規制情形下的房價和地價高于無規制情形下的房價和地價；在供大于求時，房價與地價線性負相關；在供小于求時，房價與地價線性正相關。在短期內，要使房價趨于穩定，應增加土地供給，同時應從政策層面控制房價和地價；在長期，主要是控制地價的過快上漲。

嚴金海(2006)采用四象限模型、格蘭杰因果檢驗和誤差修正模型等分析方法，從理論、實證和政策等方面對中國房價與地價關系以及市場結構和政府供地方式轉變對二者關系的影響進行深入研究，在得出短期內房價影響地價，長期內二者相互影響的結論外，還認為土地招拍掛出讓可以促進土地市場的買方競爭、降低房地產增量市場的壟斷性，降低了地價對房價的影響程度。

三、土地供應制度對房價影響的“政府主導”說

張良悅(2009)在分析我國土地利用制度困境時認為：利益結構的調整是消除土地利用管理困境的基本思路。在中央政府通過戰略調整和制度供給保持對制度變革推動和對經濟體制主導的同時，地方政府和中央政府在土地管理權力、利益上的討價還價不可避免導致現實結果與改革意圖存在偏差。中央政府擁有權力制定土地利用規則，但地方政府壟斷了土地供給的一級市場。另外在目前分級管理體制下，地方政府為追求本地區的率先發展和“政績”，具有強烈的利益追求動機，以各種方式規避上級政府的規劃管制和審批管理，違規批地、圈地并低價向市場供應土地。

黃曉虎(2006)明確提出地方政府典型的盈利模式：地方政府以公共管理者身份動用土地征用權，低價征收農民集體土地并將之變為國有土地，然后以國有土地所有權代理人身份予以出售，從中獲取土地增值收益。

土地供應制度作為影響我國房價、地價的因素還有待深挖，政府除完善城市土地供應制度外，還應輔之信貸措施、貨幣政策等。所以在挖掘房價、地價的影響因素時，除關注土地供應制度外，對信貸政策、貨幣政策等因素的關注也不可缺少。