我國房地產金融市場的現狀及發展趨勢

摘 要:房地產業是一個資金密集型產業，與金融業存在著很大的關聯度，因此發展房地產金融市場必將促進我國房地產業的健康發展。如何加強我國房地產金融市場管理，發展和繁榮我國房地產金融市場是我們亟待解決的重要問題。

關鍵詞:房地產金融 金融市場 融資渠道 金融創新 金融監管

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)05-042-02

房地產業是典型的資金密集型行業，這決定了房地產業的發展離不開金融業的有效支持，因而建立房地產金融支持體系顯得至關重要。

一、房地產金融市場的概念及分類

1.房地產金融市場的概念。房地產金融市場是指房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產資金交易的總和。它可以是一個固定的場所，也可以是無形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是間接的。隨著信用工具的日益發達和不斷創新，房地產金融市場的業務范圍日益擴大，包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產抵押貸款、房地產信托、房地產證券、房地產保險、房地產典當等。

2.房地產金融市場的分類。房地產金融市場作為金融市場的一個重要組成部分，可以按照多種標準進行分類，如按服務對象不同，房地產金融市場可分為房產金融市場和地產金融市場;按市場層次的不同，房地產金融市場可分為一級市場和二級市場;按市場交易方式，房地產金融市場可分為協議信用市場和公開市場。

3.房地產市場與金融市場的關系。自1998年住房貨幣化改革以來，我國房地產業得到了極大的發展，其中金融市場尤其是信貸市場的支持起到了舉足輕重的作用。據中國人民銀行11日發布的《2009年第四季度貨幣政策執行報告》中的數據顯示，截至2009年年末，我國主要金融機構商業性房地產貸款余額為7.33萬億元，占各項貸款余額的19.2%，顯然，房地產業已成為我國金融市場的重要組成部分。而房地產市場的繁榮離不開金融市場的參與和支持，同時房地產市場的繁榮也促進了金融市場的進一步發展。

二、我國房地產金融市場的現狀

20多年來，通過改革和政策舉措，我國住房建設和房地產經濟持續高速發展，同時，我國住房金融業務持續快速發展，形成了以住房抵押貸款為主，以住房公積金為輔，兼有住房儲蓄的住房融資體系。2009年我國房地產市場出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。2009年前三季度，我國房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%;房地產銷售同比增幅達44.8%，創自1998年房改以來歷史同期最高水平;房價持續上漲，環比連續7個月正增長，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%;前三季度國內貸款增速達47.2%，個人按揭貸款增速達107.7%，國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。但是由于我國的房地產金融業起步晚、加上市場本身各種因素的限制，也存在很多問題。

1.房地產金融工具單一，住房開發過于依賴信貸資金。我國的房地產債權金融工具品種很少，只有個人住房按揭貸款、住房儲蓄貸款和住房公積金貸款等。在我國房地產市場上，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，成為我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。根據中國人民銀行對我國房地產投資資金來源分析，有55%的資金直接來自銀行系統，如果加上施工企業墊資中銀行貸款，住房開發項目實際對信貸資金的利用占其資金總規模70%以上，形成了對信貸資金的單向依存關系。一旦房地產市場出現萎縮，必將給銀行系統造成嚴重危害，使銀行面臨倒閉和破產的風險。

2.地產金融市場深度僅限于一級市場，金融體系尚不健全。目前我國房地產金融產品都集中在房地產金融業務的一級市場，對于房地產投資基金、個人住房抵押支持的證券(MBS)、抵押擔保證券等處于二級市場的金融產品，除去MBS正在建設銀行進行試點外，其他產品目前還于理論研討階段，距離市場操作還相差甚遠。由于房地產融資市場體系尚不健全，缺少專業性住房金融機構和向住房融資提供擔保和保險的機構，容易導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等問題。

3.房地產金融資金運作效率較低，存在流動性風險。由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下;受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。這就容易導致流動性風險，出現“短存長貸”的現象，再加上房地產企業的經營具有不確定性，一旦出現房地產公司無法按時償還貸款，銀行就會出現流動性危機。

4.缺乏對低收入者住房供給的金融支持，政策性住房金融制度存在缺陷。我國是一個發展中國家，粗略估計，低收入人群大約占城鎮人口的15%～20%。2007年8月國務院下發《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件，對住房保障的指導思想、目標、保障范圍、性質、標準、方式、資金來源、管理方式等做出了詳細的規定。但由于多方面原因，我國為低收入者提供住房資金支持的渠道尚不健全，而住房公積金政策又存在某些缺陷。一方面住房公積金繳納對象有限，相當一部分低收入群體的權益未得到有力的保護;另一方面公積金的繳交仍沿用老辦法，使得收入分配中的不合理現象又完全投影到住房分配方面，造成二次分配不公，高收入者受益。三是住房公積金管理混亂，監管不力。據統計，2008年全國住房公積金繳存額4469.48億元，同比增加26.15%，實際繳存職工人數為7745.09萬人，只占在崗職工數的69.2%;個人公積金貸款2035.93億元，只占當年住房公積金繳存額的45.55%，沉淀資金高達2000多萬元，住房公積金的職能作用進一步弱化。

5.法制建設滯后，監管和調控體系不完善。我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后，對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監督。目前雖已出臺了《民法》、《城市房地產管理法》等涉及到房地產抵押貸款的法律，但很多房地產金融市場的行為缺乏法律依據，特別是住房按揭貸款，更是缺乏法律保證，這必將不利于房地產金融的進一步健康發展。此外，我國政府對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，房地產金融業務的有關規范也急待制訂。

三、我國房地產金融市場未來發展的對策

1.建立多元化的融資渠道。以銀行信貸為主導的單一融資格局將逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松，融資市場將出現產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。目前要重點解決房地產金融市場資金來源結構單一，房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產融資體系，拓展房地產融資渠道，應逐步擴大房地產企業股權融資的比重，提高自有資金比例。對于大型、優秀房地產企業，可以考慮通過發行項目債券改善其負債結構。

2.建立統一開放的房地產金融體系。加快金融體制改革，逐步健全和完善房地產金融體系，建立我國房地產政策性金融機構，如可考慮在人行下設政策性房地產金融機構(類似住房公積金管理中心)，負責有關房地產金融方面一些具體規范的制定，為中低收入階層提供按揭擔保，負責住房公積金的總體管理，待條件成熟時，開放房地產金融二級市場，逐步完善房地產金融機構體系，除原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外，還要大力發展專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構和住房融資擔保或保險機構。積極完善房地產金融一級市場，構建二級市場，建立統一開放的房地產金融體系。

3.加強房地產金融市場監管和調控，合理規避房地產金融的風險。由于我國各地區經濟發展不平衡、房地產市場的區域性以及消費差異等特點，可以根據需要建立多層次的房地產市場監管和調控指標體系。完善金融監管體制，改進金融監管方式，提高金融監管效能，維護房地產金融市場秩序，強化房地產金融機構的風險管理機制，金融監管機構應加強對房地產行業的監管，特別是對金融創新的有效監管，完善貸款審核程序和借貸標準，科學指導資產證券化業務的開展，建立對房地產投資開發一流通一銷售全過程金融資本化、專業化、動態化的風險管理體系，防范和化解房地產金融市場風險。

4.完善住房公積金制度，構建多元化、多層次住房保障體系。住房公積金制度作為一項政策性的保障制度，在保障中低收入群體住房需求方面已發揮一定作用，但也存在不少缺陷。應逐步擴大住房公積金政策的覆蓋面，擴大公積金的使用范圍，提高其使用率，同時明確規定公積金的最高和最低繳存比例和限額，建立和諧發展的公積金制度。構建以政府為主導的以廉租房、經濟適用房、限價房為主體的多層次的住房保障體系，多渠道籌集和積累住房保障資金，加大財政預算安排，繼續推行從土地出讓凈收益中安排一定資金以及各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈收益用于保障性住房建設，發行住房保障福利彩票，鼓勵社會多渠道籌集資金，探索新的市場化的住房保障模式。

5.建立健全與房地產金融有關的法律法規。借鑒國外成熟市場房地產金融法律法規，盡快構建和完善房地產金融市場的法律法規體系，規范市場主體的行為，制定和完善包括個人信用、住房抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、房地產擔保、房地產金融市場運作管理等領域的法律法規，對參與房地產金融的機構在市場準入、退出、接管、清算、破產等方面做出嚴格規定，指導房地產金融機構加強內部風險控制，有效監管房地產金融活動，保護房地產金融參與各方的合法權益。加強房地產市場和房地產金融相關指標的監測分析以此制定金融政策，調控房地產投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本，確保房地產金融的健康運行。

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(作者單位:北京大學經濟學院 北京 100871)(責編:賈偉)