談房建單位房地產(chǎn)建設(shè)中的成本控制

摘要:隨著我國房地產(chǎn)建設(shè)的持續(xù)發(fā)展，行業(yè)競爭加劇，有效控制成本是建設(shè)成本，是提高經(jīng)濟效益增強市場競爭力的重要手段。加強管理，合理控制投資成本已成為房建單位的緊要任務(wù)。該文從我國房建項目投資成本管理的現(xiàn)狀出發(fā)，探討了投資成本全面管理的原則，并對建設(shè)實施階段如何有效控制項目投資提出了相應(yīng)對策、措施和建議，旨在為房建單位投資成本管理提供一定的理論與實務(wù)依據(jù)。

關(guān)鍵詞:房建單位 建筑成本管理 項目成本控制 工程項目建設(shè)管理

1 合理控制房建成本的重要性

在市場經(jīng)濟條件下，價格競爭是企業(yè)爭奪市場的一個主要內(nèi)容。加強管理，有效控制成本是企業(yè)提高經(jīng)濟效益增強市場競爭力的重要手段。傳統(tǒng)的成本管理是以企業(yè)是否節(jié)約為依據(jù)，從降低成本和減少費用的發(fā)生入手，強調(diào)節(jié)約和節(jié)省。而現(xiàn)代企業(yè)管理認為，以節(jié)約成本控制和在原材料上大打折扣以外，沒有什么高明之處。所以，我們需要學(xué)習(xí)現(xiàn)代企業(yè)應(yīng)有的成本控制策略和方法。企業(yè)要想有長期效益，就只能從戰(zhàn)略的高度來實施成本控制。目前，國務(wù)院針對房地產(chǎn)市場出臺的新“國十條”旨在來控制房價、穩(wěn)定房價。由于擠出了“泡沫成本”，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也越來越低，不得不降低成本使企業(yè)立于不敗之地，戰(zhàn)略成本管理的出現(xiàn)讓他們從單純的內(nèi)部管理開始向內(nèi)部外部相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變，不只注重內(nèi)部環(huán)境同樣也注重外部環(huán)境，實現(xiàn)了戰(zhàn)略意義上的功能擴展。

房建企業(yè)投資成本構(gòu)成房建單位在項目開發(fā)過程中所涉及的成本是指按照有關(guān)財務(wù)制度規(guī)定的成本開支范圍、成本核算規(guī)范以及實際耗費所確定的成本。目前，房建單位建設(shè)成本內(nèi)容主要包括土地成本、前期開發(fā)成本、建設(shè)施工成本、開發(fā)配套成本、管理財務(wù)(費用)成本、銷售成本、稅收成本等。

1.1 土地成本(征地拆遷費)，包括:土地墾付基金，即開發(fā)單位為取得土地使用權(quán)而支出的各種費用，耕地占用稅，糧油差價補償，土地征用補償費，勞動力安置管理費，菜地建設(shè)基金，土地使用費，土地出讓金，征地財物補償，征地包干費，臨時土地統(tǒng)籌費，城市房屋拆遷補償，房產(chǎn)評估費，城市房屋拆遷管理費，綠化補償費，移建拆除人防費。

1.2 勘察設(shè)計及前期成本(勘察設(shè)計費)，包括:總體規(guī)劃與設(shè)計費，項目可行性研究費，勘察(水文、地質(zhì)、文物)費，測繪費，施工圖設(shè)計費，三通一平的費用，監(jiān)理費。

1.3 公用事業(yè)貼費(基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費)，包括:供電、供水、供氣、有線電視、電話配套費，人防建設(shè)費，住宅配套費(一般指大配套費)，臨時房建企業(yè)費、電站集資費等。

1.4 建筑安裝工程費，包括建筑成本和稅金。其中建筑成本，包括人工、材料、設(shè)備、管理等費用，還包括列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用和開發(fā)企業(yè)直接支付的應(yīng)計入項目成本的工程費用等。

1.5 非營業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費，包括市政包干及公共設(shè)施配套。

1.6 開發(fā)間接費用，包括:工資、福利、折舊、修建、辦公、水電等費用。

1.7 各類規(guī)費，包括:城市道路占用費、項目招投標(biāo)費、工程質(zhì)量監(jiān)督費等開發(fā)經(jīng)營中繳納的行政事業(yè)性規(guī)費和經(jīng)營性收費。

1.8 開發(fā)費用，包括:銷售費用，財務(wù)費用，管理費用等。在這些建設(shè)成本內(nèi)容里，按成本性質(zhì)分為相對固定成本和可變動成本。如，開發(fā)配套成本的內(nèi)容由政府各專業(yè)配套部門制定，價格也比較固定，因此也屬于相對固定的成本。而有關(guān)房產(chǎn)項目建設(shè)的市場分析策劃、產(chǎn)品設(shè)計定位、前期招投標(biāo)、建筑安裝工程費以及施工中的工作量變更簽證以及房建企業(yè)財務(wù)融資管理等成本，則相對屬于可變動成本。對固定成本，房建單位可控性不強。只有在可變動的成本，如建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用、開發(fā)費用、設(shè)計費用上嚴(yán)格控制，企業(yè)才能減少支出，降低開發(fā)成本，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

2 房建企業(yè)投資成本全面管理的原則

房建企業(yè)建設(shè)項目的成本控制從房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來看，房建單位投資成本控制是指:在保證滿足開發(fā)產(chǎn)品特性質(zhì)量、工期等要求的前提下，對項目實施全過程跟蹤管理。房建項目投資成本管理既是房建項目管理的起點，也是房建項目管理的終點。任何一個項目都是從投標(biāo)開始，施工單位盡量會以高的價格來中標(biāo)，這樣就可以減少工程施工中的投資成本風(fēng)險。同時，房建施工項目管理包含著豐富的內(nèi)容，是一個完整的合同履行的過程，它既包括了質(zhì)量的管理、工期的管理、資源的管理、安全的管理，也包括了合同的管理、分包的管理、預(yù)算的管理。

目前，隨著房建單位技術(shù)管理水平的提高，成本控制已從一般的成本核算和成本控制，發(fā)展為綜合全面性的成本控制，項目成本形成的全過程，從房建施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工后結(jié)束，任何一項業(yè)務(wù)的發(fā)生都要納入成本管理的軌道，使施工項目成本始終置于有效的控制之下。由于房建施工項目具有一次性的特點，成本控制應(yīng)強調(diào)項目的中間控制，即動態(tài)控制，因為施工準(zhǔn)備階段的成本控制只是根據(jù)施工組織設(shè)計的具體內(nèi)容確定成本目標(biāo)，編制成本計劃，制定成本控制的方案，為今后的成本控制作好準(zhǔn)備。而竣工階段的成本控制，由于成本盈虧已基本定局，即使發(fā)生了偏差，也已來不及糾正。因此，成本管理必須堅持動態(tài)管理的原則，全面考慮設(shè)計變更、人員變動、資金供應(yīng)等諸因素的變動，并及時調(diào)整修正，以便于盡快地進行工程項目的施工。房地產(chǎn)建設(shè)項目成本的有效控制，就是在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)程序的各個階段，采用一定的方法和措施把建設(shè)項目造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的限額以內(nèi)。

3 優(yōu)化房建單位建設(shè)項目成本控制的建議

3.1 要樹立以優(yōu)取勝，以精品工程占領(lǐng)市場的觀念。要讓全體員工有建設(shè)精品工程的意識，樹立以優(yōu)取勝的觀念，把建筑產(chǎn)品的科技含量、內(nèi)在質(zhì)量、工程規(guī)模、外在觀感度作為創(chuàng)造精品工程的基礎(chǔ)，建造有代表性、有影響力的精品工程，獲得市場競爭的主動權(quán)。

3.2 根據(jù)項目自身特點和實際情況，經(jīng)濟實力、技術(shù)狀況、人員因素以及項目的工期、質(zhì)量要求等各方學(xué)合理的管理方法，才能真正達到降低成本、提高效益的目的。主要的方法有作業(yè)成本法和目標(biāo)成本法兩種。

3.3 建立科學(xué)的成本管理保障體系。成本管理體系中組織機構(gòu)是指企業(yè)員工為實現(xiàn)相應(yīng)的成本管理目標(biāo)，按照其相應(yīng)的管理崗位在工作中進行分工協(xié)作，在職務(wù)范圍、責(zé)任、權(quán)力方面所形成的結(jié)構(gòu)體系。

3.4 建立合理的成本管理制度。制定合理的成本管理制度，用來規(guī)范、指導(dǎo)項目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。

3.5 建立完善的信息體系。成本管理的信息來源非常廣泛，要從企業(yè)內(nèi)部、外部市場、競爭對手、顧客、供應(yīng)商乃至政府等多處搜集信息，所提供的信息也要求全面而多樣化。要想加強成本管理，保持成本優(yōu)勢，提高企業(yè)效益，就必須建立完善的信息體系。

總之，施工前的成本管理首先在工程投標(biāo)階段根據(jù)工程概況和招標(biāo)文件，結(jié)合建筑市場和競爭對手的情況，進行成本預(yù)測，提出投標(biāo)決策意見。在施工項目成本管理的實施中，首先要具備現(xiàn)代成本管理的理念，尤其是戰(zhàn)略成本管理的理念。項目管理者要時時站在戰(zhàn)略的高度去處理成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發(fā)，以人為本，提倡創(chuàng)新，對項目實施全面成本管理。同時，房建項目的成本管理是個全過程管理，需要有相應(yīng)完善的組織管理體系作保障，才能取得顯著的效果。只有這樣，房建項目投資才能真正可控，房建單位才能實現(xiàn)效益最大化，增強市場競爭力，才能立足于這個激烈競爭的市場。

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