小議房屋層高理論及測(cè)量方法

摘要:住宅層高是大家熟悉的一種住房空間概念，但住房到底應(yīng)建多高才合理，恐怕大家就不一定都熟悉。我們所指的層高一般均指的是樓面層高，這種層高的定義和解釋已得到了認(rèn)同;但在實(shí)際操作中仍有一些細(xì)則，需要進(jìn)一步的研究和討論，以求得共識(shí)。本文針對(duì)房屋層高與房屋凈高的定義、房屋層高與房屋凈高的測(cè)量參照面、測(cè)量結(jié)果的誤差與限差、測(cè)算中應(yīng)注意的問(wèn)題進(jìn)行了比較詳細(xì)的論證與分析。

關(guān)鍵詞:面積量算 測(cè)量 層高 凈高

0 引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和科學(xué)技術(shù)的高速發(fā)展，人民的需求與法制觀念的變化，以及人民以法律、法規(guī)、政策維護(hù)自身權(quán)益意識(shí)的加強(qiáng)，這條已經(jīng)執(zhí)行了20多年的老規(guī)定，在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的實(shí)施中，由于對(duì)該規(guī)范條文的不同理解卻引發(fā)了一些問(wèn)題。由房屋層高所引發(fā)的問(wèn)題是決定該建筑物或房屋能不能計(jì)算建筑面積的問(wèn)題，有時(shí)涉及一層房屋，有時(shí)涉及一幢房屋，有時(shí)涉及一片房屋，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛數(shù)額比較大。平時(shí)來(lái)電來(lái)函咨詢有關(guān)房屋層高問(wèn)題的也比較多。為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，特將有關(guān)資料整理如下，以供討論和參考，同時(shí)也加強(qiáng)信息交流，促進(jìn)共識(shí)，以便更加準(zhǔn)確地理解和掌握國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的有關(guān)規(guī)定，使標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施更趨統(tǒng)一。

1 人民對(duì)生活空間的基本要求

編制國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的前期，我們?cè)凇斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的“征求意見(jiàn)稿”中，對(duì)房屋空間的最低標(biāo)準(zhǔn)是要求房屋內(nèi)的凈高不低于2.05 m ;但經(jīng)過(guò)廣泛調(diào)研和討論，大家認(rèn)為房屋的層高易于操作和掌握，最后仍統(tǒng)一采用層高不低于2.20m的標(biāo)準(zhǔn)。

層高=凈高+樓板厚度 (在此樓板厚度取0.15m)

層高=2.05+0.15=2.20m

凈高=層高-樓板厚度

凈高=2.20-0.15=2.05m

所以，為了保證人民生活對(duì)基本活動(dòng)空間的最低要求，以及保持對(duì)房屋最低層高要求和規(guī)定的連續(xù)性及穩(wěn)定性，提出層高不低于2.20m的標(biāo)準(zhǔn)是適宜的，這已達(dá)成共識(shí)。對(duì)無(wú)法測(cè)量層高而需要使用凈高時(shí)，提出凈高不低于2.05m的標(biāo)準(zhǔn)也是適宜的、相匹配的。

2 層高的定義及其測(cè)量參照面

房屋的最低層高定為2.20m的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)解決，但在實(shí)施中，在一些地方又出現(xiàn)了問(wèn)題，其關(guān)鍵點(diǎn)在于層高的定義。在測(cè)量房屋層高時(shí)，應(yīng)量至何處，測(cè)量的參照面定在哪里，現(xiàn)將幾種情況分述如下。

2.1 樓面層高 樓面層高系指房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。

樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺(tái)面的高度，但房屋頂面或平臺(tái)面都不應(yīng)包括隔熱層的高度。樓面或地面也不應(yīng)包括裝飾層的厚度，例如用于裝飾而鋪設(shè)的木地板、塑膠地板、瓷磚、石材板料等塊料面層的裝飾厚度。

2.2 結(jié)構(gòu)層高 在有些學(xué)術(shù)著作和文件中，也有提出使用結(jié)構(gòu)層高的問(wèn)題。結(jié)構(gòu)層高系指房屋上下兩層結(jié)構(gòu)層層面的垂直距離。

房屋建成以后，房屋各層的結(jié)構(gòu)層層面已被上層構(gòu)造層層面所埋蓋，這對(duì)實(shí)測(cè)和以后復(fù)測(cè)或檢測(cè)都很困難;另外結(jié)構(gòu)面是一個(gè)粗糙的不平表面，無(wú)法進(jìn)行更為精確的測(cè)量。所以以房屋的結(jié)構(gòu)層層面作為測(cè)量的參照面盡管也是科學(xué)和可行的，但困難較多，而且也不適用于更為精密的測(cè)量，因此很少用于房產(chǎn)測(cè)量。

2.3 中線層高 中線層高系指房屋上下兩層層厚中線之間的垂直距離。中線層高的根據(jù)尚不清楚，是否是因?yàn)椤斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中計(jì)算房屋建筑面積采用中線尺寸而仿效之，不得而知。

樓板層、屋頂層都可根據(jù)層的厚度找到層厚的中線尺寸，測(cè)量參照面也存在;但地面之底層的中線位置卻很難找到，是一不定值，需要另行進(jìn)行專門(mén)的定義。所以以中線尺寸來(lái)定義層高是不可取的。

2.4 凈高 根據(jù)上述層高的定義，有些建筑物就無(wú)法測(cè)量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建筑物就測(cè)不出層高。為了保證人民最基本的活動(dòng)空間，建筑物空間的高度應(yīng)使用凈高這一標(biāo)準(zhǔn)取代層高標(biāo)準(zhǔn)，這已達(dá)成共識(shí)，凈高標(biāo)準(zhǔn)的要求在全國(guó)也應(yīng)該統(tǒng)一。

3 房屋層高測(cè)量

3.1 地面和樓面 地面是建筑物內(nèi)部和周圍地表的鋪筑層，也指樓層表面的鋪筑層(樓面)。地面(樓面)通常由面層和基層兩部分組成，面層直接承受化學(xué)和物理作用，并構(gòu)成室內(nèi)空間的表面形象。

基層包括:找平層、結(jié)構(gòu)層和墊層，有時(shí)也包括管道層。

面層包括:表層、結(jié)合層。

以上是通常的一般的樓面與地面結(jié)構(gòu)，其中有些建筑物直接使用找平層或找坡層，不設(shè)置面層。面層一般由用戶自行設(shè)置，可使用木地板、或瓷磚、或大理石、或花崗巖等板料或其他材料。對(duì)于一幢樓，甚至上下層的面層材料，面層厚度都是不相同的。而有的用戶不設(shè)面層，直接使用找平(坡)層。如果在測(cè)量層高時(shí)，一個(gè)量至找平層，而另一個(gè)量至面層，這個(gè)層高是不合理的，也是不公平的。在這種情況下，都應(yīng)以找平層作為測(cè)量參照面，這個(gè)層高應(yīng)以兩個(gè)找平層面為準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量，而不能量至木地板面或其他裝飾面。

找平層也包括找坡層，因?yàn)橛袝r(shí)需要找坡層，找平層要改用找坡層(例如某些技術(shù)層、管道層)。

構(gòu)造層中的找平層和結(jié)構(gòu)層是必不可少的，其他部分則在多數(shù)情況下是沒(méi)有的，因此結(jié)構(gòu)層面和找平層面都可以作為房屋測(cè)量的參照面;但由于結(jié)構(gòu)層面是一個(gè)粗糙不平的表面，房屋建成后又大多被找平層(或找坡層)所埋蓋。因此以找平層面作為房屋層高測(cè)量的參照面是比較適合的。也就是說(shuō)我們?cè)谶x擇樓面或地面的參照面時(shí)，選擇樓面或地面的基層層面作為測(cè)量參照面，而不選擇樓面或地面的面層層面。即使上下兩層都是木地板，其層高也不能量至木地板面層，因?yàn)槟镜匕迕鎸又粱鶎用鎸?找平層)的高度是不同的。

3.2 屋頂面 屋頂面是屋頂?shù)拿鎸?，是房屋最上部的結(jié)構(gòu)，主要起防水、排水的作用。屋頂是房屋最上層起覆蓋作用的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，又稱屋蓋。屋頂由屋面和支承結(jié)構(gòu)等組成，有的屋頂還有保溫、隔熱等功能層。

屋面是屋頂?shù)纳喜扛采w層，屋面包括面層和基層，面層的主要作用是防水、排水;基層具有承托面層、起坡、傳遞荷載等作用。

屋頂?shù)闹С薪Y(jié)構(gòu)可由屋架、鋼架、梁板等平面結(jié)構(gòu)系統(tǒng)構(gòu)成，也可由薄殼、網(wǎng)架、懸索等空間結(jié)構(gòu)系統(tǒng)構(gòu)成。

根據(jù)不同地區(qū)的氣候特點(diǎn)和使用要求，平屋頂除有防水、排水功能外，還應(yīng)考慮設(shè)保溫隔熱等功能層。

保溫層。冬季寒冷地區(qū)為了防止屋頂大量散熱和避免屋頂內(nèi)表面產(chǎn)生凝結(jié)水，應(yīng)作保溫層屋頂。一般在承重層和防水層之間設(shè)置保溫層，即鋪放導(dǎo)熱系數(shù)小的輕質(zhì)保溫材料，有的同時(shí)找坡構(gòu)成坡度。保溫層的厚度依當(dāng)?shù)貧夂蚝蛯?duì)室溫的要求而定。

隔熱層。在氣候炎熱地區(qū)的平屋頂上應(yīng)設(shè)置隔熱層。常用的方法是在屋頂面上，即在屋頂防水、排水層上架設(shè)1層大階磚或水泥薄板，形成通風(fēng)隔熱層，利用空氣在隔熱層內(nèi)的流動(dòng)，帶走大量熱量而起到隔熱作用。

由于屋頂面的結(jié)構(gòu)不同，以及選用保溫材料的不同，屋頂面層的厚度差別很大，因而屋頂面至樓面或屋頂面至地面的層高測(cè)量就顯得較為復(fù)雜。