高房?jī)r(jià)與中產(chǎn)之殤

中央政府已經(jīng)出臺(tái)了新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。這一次，它明顯地調(diào)高了按揭貸款的門檻：首次購(gòu)房者的按揭貸款利率優(yōu)惠減少；對(duì)于購(gòu)買第二套房的人，首付比例提高到40％，利率的優(yōu)惠取消；對(duì)于購(gòu)買第三套房的人，首付比例提高到60％，銀行可以自行調(diào)高利率。

果然，房地產(chǎn)一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)的成交量明顯下降。但是，沒(méi)有人驚慌，甚至那些靠房地產(chǎn)泡沫吃飯的人。這是為什么?難道他們不應(yīng)該害怕中央政府的打壓措施嗎?

這一幕似曾相識(shí)。過(guò)去，中央政府多次推出過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，但每次市場(chǎng)稍受影響，政策就松了。根本的原因是地方政府，還有他們上頭的中央政府，都靠著房邋產(chǎn)獲得財(cái)政收入。如今，市場(chǎng)已不相信政府會(huì)切斷它們的財(cái)源。

無(wú)處可容身

地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都坐擁大量現(xiàn)金，這是他們?nèi)ツ曩u地、賣樓及貸款得來(lái)的。當(dāng)時(shí)在刺激經(jīng)濟(jì)的名義下，有一個(gè)什么項(xiàng)目都能上的時(shí)間窗口，可以輕易獲得貸款。他們似乎認(rèn)為，中央政府會(huì)在它們的資金耗盡之前改變主意，所以他們并不降價(jià)，而只是靜靜地等待。

如果大家都認(rèn)為中央的政策很快就會(huì)又一次寬松下來(lái)，那么降價(jià)就是毫無(wú)意義的事情。現(xiàn)在的信貸政策幾乎是把二套房和三套房的買家擋在了市場(chǎng)之外。要賣掉手里的房子，開(kāi)發(fā)商就得指望降價(jià)來(lái)吸引購(gòu)買第一套住房的人，這些人收入水平低，又沒(méi)有多少家庭資產(chǎn)。只有中央政府讓所有人相信，目前的規(guī)則會(huì)持續(xù)實(shí)施到地方政府和開(kāi)發(fā)商手里的流動(dòng)資金耗盡之后，所有的相關(guān)者才會(huì)接受自己的新角色。

也就是說(shuō)，按揭門檻提高后，購(gòu)買第二和第三套房的人被排在門檻之外。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在要賣房給收入低、財(cái)富少的首次購(gòu)房者，只能降價(jià)到他們負(fù)擔(dān)得起。但這樣的降價(jià)沒(méi)有任何意義，因?yàn)橹醒胝赡芎芸鞎?huì)再次放松政策。

所以，在中央政府能對(duì)它的政策建立起威信之前，此樣的游戲不會(huì)結(jié)束。中央政府建立威信只有一種途徑，就是維持緊縮的政策，一直到地方政府和開(kāi)發(fā)商把錢用完。如果真是這樣，以后大家就會(huì)按新的游戲規(guī)則來(lái)做了。

與中央政府的政策意圖相反，地方政府正在為新一輪房地產(chǎn)價(jià)格大漲做準(zhǔn)備。地方政府一直借銀行貸款來(lái)安置拆遷戶。由于拆遷戶需要有足夠的補(bǔ)償，才能按現(xiàn)在的價(jià)格買得起房，所以安置費(fèi)用在飛漲。除非房地產(chǎn)價(jià)格大漲。否則地方政府可能會(huì)賠錢，這是他們無(wú)法接受的。

去年，這種拆遷戶重新安置產(chǎn)生的需求對(duì)支持房地產(chǎn)需求發(fā)揮了重大的作用。購(gòu)房自住的需求中，絕大部分來(lái)自這些拆遷安置戶，他們把拆遷補(bǔ)償款用作了首付。自十年前低成本公房私有化以來(lái)，拆遷補(bǔ)償是最大的政府向私人的財(cái)富轉(zhuǎn)移。這可能是當(dāng)前支持經(jīng)濟(jì)的最重要的政府行為。

中產(chǎn)的代價(jià)

拆遷安置補(bǔ)償有積極因素，但也有兩個(gè)主要負(fù)面因素。

首先，它使用了杠桿的形式支持需求。地方政府用土地作抵押，借錢支付拆遷補(bǔ)償。拆遷居民使用補(bǔ)償款作為首付，取得按揭貸款。這樣，按揭貸款的首付實(shí)際上來(lái)自政府從銀行借的錢，在這個(gè)資金鏈上，所有的錢都是從銀行借的。

第二，盡管高額的拆遷補(bǔ)償款讓拆遷戶受益，但這讓地方政府成為房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步膨脹的推手。而最終，成本將由中國(guó)新生的中產(chǎn)階層承擔(dān)。

過(guò)去數(shù)年，中央政府的經(jīng)濟(jì)政策有利于低收入階層，具體做法是對(duì)農(nóng)村的補(bǔ)貼，農(nóng)地改革和生活必需品的價(jià)格管制。移民安置政策的初衷是另一項(xiàng)幫助他們的措施。

但是代價(jià)卻是由中產(chǎn)階級(jí)負(fù)擔(dān)的，他們最重要的幾項(xiàng)花費(fèi)——買房、養(yǎng)車和子女受教育——都在快速膨脹。事實(shí)上，從絕對(duì)值來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)和汽車價(jià)格都在世界最高之列，若以相對(duì)于收入的比例而言，更是全世界最高的。除非政策發(fā)生重大變化，否則中產(chǎn)階級(jí)受到的擠壓會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)巨大的泡沫，住宅物業(yè)、房地產(chǎn)商的庫(kù)存、地方政府抵押給銀行的土地，加起來(lái)的價(jià)值是中國(guó)GDP的三倍以上。在大多數(shù)城市，租金收入連折舊費(fèi)用都覆蓋不了。衡量購(gòu)房負(fù)擔(dān)的價(jià)格與收入的比率，在主要城市都超過(guò)20倍，這意味著普通的中國(guó)大陸居民至少要花掉他們20年總收入才能買一套房子。這泡沫可能還要繼續(xù)，因?yàn)橹袊?guó)的銀行系統(tǒng)流動(dòng)性非常充足。這部分歸功于國(guó)際熱錢的流入，部分源于政府有足夠的政策杠桿將資金引入市場(chǎng)。但是泡沫終歸是泡沫，積累得越久，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的損害也就越大。

現(xiàn)代社會(huì)的穩(wěn)定，取決于有一個(gè)健康并主導(dǎo)的中產(chǎn)階級(jí)。支持高地價(jià)的政策相當(dāng)于是對(duì)中產(chǎn)階級(jí)課稅，從而延緩中產(chǎn)階級(jí)的發(fā)展。中國(guó)有可能出現(xiàn)這樣的社會(huì)結(jié)構(gòu)，有少數(shù)超級(jí)富豪，大部分人沒(méi)有房產(chǎn)，而中產(chǎn)階級(jí)很小。這種結(jié)構(gòu)不利于社會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定。

合理的政策

正是因?yàn)椋F(xiàn)代社會(huì)的穩(wěn)定要依靠中產(chǎn)階級(jí)，如果中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)眾多，并且對(duì)自己的處境滿意，社會(huì)就會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。高房?jī)r(jià)政策事實(shí)上是對(duì)中產(chǎn)階級(jí)征收的一項(xiàng)重稅，這會(huì)限制中產(chǎn)階級(jí)的成長(zhǎng)。中國(guó)可能會(huì)發(fā)展成為這樣一種社會(huì)結(jié)構(gòu)：少部分人巨富。很多人無(wú)房，中產(chǎn)階級(jí)為數(shù)不多。

由于這樣一種社會(huì)結(jié)構(gòu)無(wú)益于長(zhǎng)期的社會(huì)穩(wěn)定，出臺(tái)合理的房地產(chǎn)政策，前提就是進(jìn)行財(cái)政收入結(jié)構(gòu)的改革。首先，以固定資產(chǎn)投資為主的政府開(kāi)支應(yīng)該受到限制。

中國(guó)并不需要立即去做全面的建設(shè)。去年，政府的財(cái)政收入總和，中央和地方政府的借款，國(guó)有企業(yè)的開(kāi)支，三者加起來(lái)超過(guò)GDP的一半。政府部門能夠把這么多錢花得有效率嗎?你知道答案。收縮政府部門應(yīng)放在首位。

第二，政府部門擁有的資產(chǎn)仍超過(guò)GDP。政府應(yīng)該把這些資產(chǎn)分給私人，具體的方式要有利于中產(chǎn)階段的成長(zhǎng)。這一舉措將支持消費(fèi)，收入和稅收。政府收縮、還富于民，對(duì)于平衡和可持續(xù)增長(zhǎng)是必須的。

政府部門的高速增長(zhǎng)，只會(huì)激起他們對(duì)收入的渴望，讓他們有動(dòng)力去刺激地產(chǎn)泡沫。沒(méi)有可信的政府改革，房地產(chǎn)調(diào)控是不可信的。