資產評估基本方法的比較與選擇

摘要:資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段，選用不同的評估方法，不僅關系到評估結論的合理與否，還直接影響評估效率的高低以及評估風險的大小，因此要結合評估對象的條件、評估目的、評估的價值類型及評估時的市場條件，結合數據、資料的收集情況和可以滿足需要的程度，充分考慮該方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性等因素，恰當地選擇評估方法。

關鍵詞:市場法;收益法;成本法;比較;選擇

一、 資產評估的基本方法

資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段，目前國際上公認的基本方法有市場法、收益法和成本法。

市場法也叫市場價格比較法或現行市價法，該方法以活躍、公開的市場存在為前提，通過市場調查，選擇若干與評估對象相同或類似的已交易資產作為參照物，將參照物與評估對象進行對比分析，調整差異，最后從參照物已交易價格修正得出評估對象的評估價值。即:資產的評估價值=調整差異后的參照物資產價值。

收益法又稱收益現值法或收益還原法，是指通過估測被評估資產在未來使用期限內的預期收益，并按適當的折現率折算為現值，以此來確定被評估資產價值的方法，即:資產的評估價值=資產剩余壽命期內預期收益現值總額。

成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時完全重置成本扣減其各項有形損耗和無形損耗來確定被評估資產價值的方法。也就是說，首先估測被評估資產在現行價格體系下的重置或再生產成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，并從其重置成本中予以扣除，得到的差額作為被評估資產的評估值。即:資產的評估價值=資產的重置成本-三項貶值。

二、 三種基本方法之間的聯系

評估方法是實現評估目的的手段。對于特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處于相同狀態的同一資產進行評估，其評估值是客觀的，這個客觀的評估值不會因評估人員選用不同的評估方法而有大的不同，因此，對評估對象在評估時點公允價值的描述這一評估基本目的決定了三種基本方法之間是有內在聯系的，是可以相互替代的。另外，三種基本方法的實施分別有許多具體的技術方法，不同基本方法統轄下的技術方法相互之間也存在著交叉，這從另一方面證實了三種基本方法你中有我、我中有你的關聯性和相通性。因此三種基本方法既相互聯系，又互為補充，可以對評估結果起到相互驗證的作用。

以成本法為例，成本法中的重置成本既可以通過市場詢價獲得，也可以通過核算(細節分析)取得，還可以利用相同功能的參照物的功能價值比較獲取;而成本法中的功能性貶值和經濟性貶值，一般是利用折現的原理，將資產未來因運營成本超支或利潤減少所形成的收益損失進行折現求取。同理，市場法既可以利用參照物的市場價值或價格估測評估對象的市場價值或價格，也可以利用參照物的成本與市價的關系，以及收益與市價的關系，分析估測評估對象的市場價值或價格。而從收益法的角度，在對被評估資產進行價值評估時，其預期收益的確定往往要利用大量市場銷售、生產成本方面的數據，同時在預期收益較難確定的情況下，可以通過尋找參照物，然后將參照物的有關數據指標有比較地運用到被評估資產上，來確定被評估資產的收益現值。

因此大型資產評估一般要求用兩種或兩種以上方法進行評估，我國《國有資產評估管理辦法實施細則》第三十七條指出“資產評估機構進行資產評估時，應根據不同的評估目的和對象，選用《辦法》第二十三條所規定的一種或幾種方法進行評定估算。選用幾種方法評估，應對各種方法評出的結果進行比較和調整，得出合理的資產重估價值”。而《辦法》第二十三條所列明的主要評估方法即市場法、收益法和成本法。

三、 三種基本方法之間的區別

1. 三種方法評估的技術思路不同。三種基本方法最根本的區別在于評估技術思路、技術路線不同，也可以稱為評估路徑不同。

市場法是站在賣者的角度，以市場上該項資產或類似資產的交易價格，經過直接比較或類比分析來確定被評估資產的價值。

收益法是站在資產效用的角度，去分析、判斷被評估資產的價值，它所考慮和側重的是被評估對象未來能給其控制者帶來多少收益，利用投資回報和收益折現等技術手段，把被評估對象的預期產出能力和獲利能力作為評估標的來估測被評估對象的價值。

成本法是站在購買者的角度，以在現時價格水平下重新購置或建造相同功能和用途的被評估資產的耗費來確定其價值。

2. 三種方法適用的前提條件不同。市場法的運用需要滿足兩個最基本的前提條件:(1) 需要有一個發育成熟的、公平活躍的市場，且市場所反映的價格信號真實、準確、正常，以便能夠從交易市場上充分地選擇幾個相同或類似的參照物進行對比、分析、作價。(2)參照物以及與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可以搜集到的。

收益法的運用必須符合:(1) 被評估資產必須是能用貨幣衡量其未來預期收益的資產。如果沒有預期收益，或者預期收益很少又很不穩定，就不能采用收益法。(2)資產所有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量。(3)被評估資產預期獲利年限可以預測。

成本法的運用須滿足以下條件:(1) 應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料基礎上，許多信息資料、指標需要通過歷史資料獲得。(2)形成資產價值的損耗是必須的，而且應體現社會或行業平均水平。(3)待評估資產必須是可以再生的、可以復制的，像土地、礦藏等不能復制、不能再生的資產不能用成本法。

3. 所需的經濟技術參數不同。三種基本方法是從不同角度和不同方面實現評估目的和目標的手段，每一種資產評估基本方法都要求具備相應的信息基礎。

市場法評估資產價值時，被評估資產的評估值高低在很大程度上取決于參照物成交價格水平，而參照物成交價又不僅僅是參照物自身功能的市場體現，它還受買賣雙方交易的動機、交易地位、交易期限等因素的影響，為了避免某個參照物個別交易中的特殊因素對成交價及評估值的影響，運用市場法時通常應選擇三個或三個以上的可比參照物，參照物與評估對象的可比性是運用市場法評估資產價值的重要前提，市場法運用中的經濟參數主要是指各個可比因素的指標對比差異修正系數。

運用收益法進行資產評估，涉及到三個主要的指標:收益額、折現率或本金化率、收益期限。收益額指的是資產使用帶來的未來預期收益，它不是資產的歷史收益額或現實收益額。折現率是投資者在對投資風險基本了解的情況下對投資所期望的回報率。收益期限是根據資產的損耗情況及未來獲利情況等確定的資產獲利能力持續的時間。

成本法是按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗來確定被評估資產的評估值，所以只需要有一個新建類似項目作參照即可，它所涉及到的參數有重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。

四、 資產評估方法的選擇

具體來講，評估方法的選擇要注意以下三個方面的問題:

1. 評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中的條件，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應。

資產評估的特定評估目的既是資產評估所要實現的具體目標，又是資產評估結果的具體用途。資產評估特定目的會在宏觀的層面上對資產評估對象及其面臨的市場條件具有約束和限定的作用，從而通過這種約束對評估技術思路、評估具體技術方法和評估方法所使用的經濟技術參數的選擇產生直接或間接的影響。

評估時的市場條件和被評估對象在評估過程中的條件是影響資產評估結果的外因和內因，從內外因出發來選擇資產評估方法，實際上就是依據參數的可求性來尋求方法，有何種參數可得到，我們就用何種評估方法來評估資產價值。

資產評估價值類型是資產評估結果的價值屬性及其表現形式，根據評估時所依據的市場條件和被評估資產的使用狀態可以劃分為市場價值和市場價值以外的價值。從理論上講，資產評估中的三種基本方法都可以評估資產的市場價值和市場價值以外的價值，但不論運用什么方法評估資產的市場價值，必須保證評估方法所使用的各種信息資料都取自于公開市場的證據;而不論運用什么方法評估資產的市場價值以外的價值，都應當考慮相關的非市場因素。

2. 評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟技術參數能否收集的制約。每種評估方法的運用所涉及到的經濟技術參數的選擇，都需要有充分的數據資料作為基礎和依據。在評估時點，以及一個相對較短的時間內，搜集某種評估方法所需的數據資料可能會很困難，這當然就會限制某種評估方法的選擇和運用。在這種情況下，評估人員應考慮采用替代原則，選擇信息資料充分的評方法進行評估。

3. 在選擇和運用某一方法評估資產的價值時，應充分考慮該方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。

選擇和運用評估方法時，如果條件允許，應當考慮三種基本評估方法在具體評估項目中的適用性，如果可以采用多種評估方法，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應當對各種評估方法取得的各種價值結論進行比較，分析可能存在的問題并做相應的調整，確定最終評估結果。

三種基本方法既有內在聯系，可以相互替代和檢驗，又自成體系，各自獨立，有特定的運作規程，需要特定的數據資料來支持，因此它們既各具特色，又有各自的局限和不足。資產評估方法的選擇和運用，實際上是專業評估人員對實際條件或模擬條件約束下的資產的價值進行理性的分析、論證和比較的過程，通過這個過程做出有足夠理由支持的價值判斷，而不僅僅是對評估公式或評價模型的照搬使用或簡單計算。

參考文獻:

1. 全國注冊資產評估師考試用書編寫組.資產評估，北京:中國財政經濟出版社，2008.

2. 劉玉平.股份制企業資產評估.北京:中國人民大學出版社，1999.

3. 唐建新.資產評估.北京:武漢大學出版社，2002.

作者簡介:王燕，石家莊經濟學院會計學院講師，北京科技大學經濟管理學院博士生;王煦，北京科技大學經濟管理學院。

收稿日期:2009-12-22。