我國構建騰退廉租住房管理與運作機制研究

摘要：建立和健全騰退廉租住房的管理與運作機制是完善廉租住房制度、健全廉租住房管理制度的需要，也是廉租住房保障資源得到有效利用的重要條件，是提高住房保障水平以及社會保障水平的需要，也是防止國有資產流失的重要條件。騰退廉租住房的管理與運作機制的構建既要考慮到作為國有資產、作為社會保障資源的管理與運作所應該遵循的原則，也要考慮到廉租住房作為主要針對低收入住房困難戶的住房保障的性質，還要考慮到廉租住房的經濟利用，且必須考慮社會公平、政府的財政能力等多方面的因素。應遵循社會公平的基本原則，以實現廉租住房投入資金的良性循環、廉租住房資源的高利用率和高利用效率為目標，根據政府的財政能力、住房市場運行狀況、廉租住房的剩余使用價值、居民的平均住房水平等因素，按照多元化模式，采用多渠道的處理方式，構建起成本低、效率高的騰退廉租住房管理與運作機制。

關鍵詞：騰退廉租住房；管理與運作；社會公平；高效率；多元化

中圖分類號：F293-33

文獻標識碼：A

文章編號：1004-0544(2010)05-0005-07

建立和完善騰退廉租住房的管理與運作機制是建立和完善廉租住房騰退制度的重要內容，其對于廉租住房騰退制度以至于廉租住房保障制度的順利運行和廉租住房的進一步發展具有十分重要的意義。所謂騰退廉租住房的管理與運作機制是指政府為了實現社會公平，有效地配置騰退廉租住房資源。而對騰退廉租住房所做的一整套制度安排。騰退廉租住房的管理與運作機制是廉租住房騰退管理制度的重要組成部分，其主要內容就是對騰退的廉租住房的處置或者分配做出規定，采取多種方式。按照一定程序，使騰退廉租住房得到合理處置或者充分而有效的利用，實現廉租住房保障資源分配和使用的公平。騰退廉租住房的管理是指根據騰退廉租住房管理制度而對騰退廉租住房進行的各項決策和執行活動。騰退廉租住房的運作則是根據騰退廉租住房管理制度而進行的騰退廉租住房的運行過程和各項實際操作活動。合理、嚴格、規范和有效的騰退廉租住房的管理和運作是實現廉租住房保障資源有效配置和保障公共利益的必要條件。

一、構建騰退廉租住房管理與運作機制的必要性

1 建立和健全騰退廉租住房的管理與運作機制是完善廉租住房制度的需要

目前。中國出臺的與廉租住房相關的政策法規基本上都沒有涉及到騰退廉租住房的管理與運作問題。應該說這是現行廉租住房保障制度尤其是廉租住房騰退制度的缺陷，因為騰退廉租住房的管理與運作對于能否保障公共利益、對于能否充分保障廉租住房保障對象的權益、能否使廉租住房得到有效配置具有十分重要的意義。騰退廉租住房的管理與運作應該是廉租住房管理尤其是廉租住房騰退管理的重要內容。因此建立和健全騰退廉租住房的管理與運作機制是進一步完善廉租住房制度的需要。騰退廉租住房管理與運作機制的建立和完善不僅可以促進廉租住房的順利騰退，而且會促進廉租住房保障制度和廉租住房的進一步發展。

2 建立和健全騰退廉租住房的管理與運作機制是健全廉租住房管理制度的需要

廉租住房的管理是一個龐大的系統工程，涉及到廉租住房的規劃、建設或者購置、分配、使用、周轉、維修、物業管理、流通等多個方面。一方面騰退廉租住房的管理與運作機制本身就是廉租住房管理制度的重要組成部分，另一方面騰退廉租住房的管理及運作既直接影響到騰退廉租住房的管理，也會影響到整個廉租住房的管理。建立和健全騰退廉租住房的管理與運作機制既是建立和健全廉租住房管理制度的主要內容，也會促進廉租住房管理制度的完善，從而促進廉租住房管理績效的提高。

3 建立和健全騰退廉租住房的管理與運作機制是廉租住房保障資源得到有效利用的重要條件

廉租住房是廉租住房保障資源的重要組成部分，它是社會保障資源配置于廉租住房而形成的專門性的保障資源。騰退廉租住房是否能夠管理好關系到這部分資源能否得到有效利用。要使廉租住房保障資源得到有效利用，至少應滿足以下幾個方面的條件：第一是要確保廉租住房真正是為廉租住房保障對象所用；第二是要確保廉租住房使用的周轉能夠順利進行，使廉租住房在廉租住房保障對象之間得到合理配置：第三是要確保廉租住房非專門利用遵循合理和“三公”原則。即在廉租住房總量過剩或者結構性過剩的條件下，將住房出租給非廉租住房保障對象使用，租金或者其他費用按照合理原則或者按照市場價格收取，出租過程遵循公正、公平、公開的原則；第四是要確保廉租住房的處置遵循“三公”原則，無論是以優惠價格出售給符合條件的原住戶或者其他住戶，還是按照市場價格出售?；蛘卟扇∑渌绞教幹谩＞鶓裱?、公平、公開的原則。沒有健全的管理與運作機制。這些條件是不可能得到滿足的。

4 建立和健全騰退廉租住房的管理與運作機制是提高住房保障水平以及社會保障水平的需要

住房保障水平能否得到提高，取決于以下基本因素：第一，經濟發展。經濟發展水平的提高是住房保障水平提高的基本決定因素，其提供住房保障水平提高的物質基礎，經濟發展水平越高，住房保障水平提高的基礎越牢固，保障水平可以越高，反之，住房保障水平會越低。第二，國民收入的分配結構。在經濟發展水平一定的條件下，分配于社會保障的資源越多，用于住房保障的資源相應會越多，住房保障水平因此會越高，反之，則會越低。第三，社會保障資源的分配結構。在社會保障資源一定的條件下。分配于住房保障的資源越多，住房保障水平會越高，反之，則會越低。第四，住房保障資源的分配結構。在分配住房保障的資源一定的條件下，住房保障覆蓋面越廣，分配結構越合理，住房保障水平會越高，反之，則會越低。第五，住房保障資源的管理。在住房保障資源和住房保障資源分配結構一定的條件下，住房保障資源的管理水平越高，住房保障資源的利用率和利用效率會越高，保障水平會越高，反之，則會越低。

就廉租住房來看，提高廉租住房的管理水平，可以在廉租住房資源一定的條件下，提高廉租住房的時間效率、分配效率和利用效率，可以使更多的保障對象更早享受到廉租住房，最大限度地降低廉租住房的空置率。從而提高整個社會的住房保障水平；并且，提高廉租住房的管理水平?？梢韵鄬p少投入于廉租住房保障的資源，這樣就可以增加投入于其他住房保障項目和其他社會保障項目的資源。擴大覆蓋面，提高保障標準，從而促進整個社會保障水平的提高。建立和健全騰退廉租住房的管理與運作機制是提高廉租住房管理水平的重要條件、重要環節和重要手段。

5 建立和健全騰退廉租住房的管理與運作機制是防止國有資產流失的重要條件

廉租住房屬于國有資產，其管理狀態會影響到國有資產利益能否得到有效的維護。如果騰退廉租住房管理與運作無法可依、無規可循，必然造成騰退廉租住房管理的混亂。由于住房價值額大，而且增值潛力極大，獲得廉租住房具有巨大的經濟利益，如果騰退廉租住房管理混亂。就難以避免地造成某些人會通過占有或者處置騰退廉租住房謀取經濟利益。從具體情況來看，存在著以下幾種可能性：第一，廉租住房管理職能部門或者工作人員通過騰退廉租住房的出租或者出借而謀取私利；第二，廉租住房管理職能部門或者工作人員通過對騰退廉租住房的出售而謀取私利：第三，原住戶通過騰退廉租住房的出租或者出借而謀取私利；第四，其他部門或者人員通過對騰退廉租住房的占有或者利用而謀取私利。無論是哪一種情況，其結果都會是國有資產的流失，不同的只是要么是國有資產的全部流失，要么是國有資產的部分流失。因此，要確保國有資產的產權利益，防止國有資產流失，必須建立和健全騰退廉租住房的管理與運作機制。

二、構建騰退廉租住房的管理與運作機制要考慮的基本因素

騰退廉租住房的管理與運作既是廉租住房管理的重要內容，也是社會敏感度很高的問題，因此構建一個什么樣的管理與運作機制是我們要深入思考和慎重抉擇的問題。騰退廉租住房的管理與運作機制的構建，既要考慮到作為國有資產、作為社會保障資源的管理與運作所應該遵循的原則，也要考慮到廉租住房作為主要針對低收人住房困難戶的住房保障的性質，還要考慮到廉租住房的經濟利用。除了這些之外，騰退廉租住房的管理與運作機制的構建主要應該考慮以下基本因素。

1 社會公平

確保社會公平是構建騰退廉租住房管理與運作機制必須遵循的基本原則。在構建騰退廉租住房管理與運作機制中，確保社會公平，主要包含這樣幾層意思：第一。社會公平的原則應該貫穿于騰退廉租住房管理與運作的全過程中；第二，社會公平的原則應該體現于騰退廉租住房管理與運作的各個方面，無論是騰退廉租住房的出租還是出售抑或是其他方面，都必須體現社會公平；第三，騰退廉租住房的出租還是出售以及其他處理過程都應該遵循程序公平的原則；第四，騰退廉租住房處理在“面向”上要遵循公平原則。具體來說，如果騰退廉租住房是面向原廉租住房保障對象進行處理(無論是出租，還是出售以及其他處理方式)，那么在所有符合條件的原廉租住房保障對象之間必須確保公平；如果騰退廉租住房是面向保障性住房的保障對象進行處理(無論是出租，還是出售以及其他處理方式)，那么在所有符合條件的保障性住房的保障對象之間必須確保公平；如果騰退廉租住房是面向所有階層的居民進行處理。那么在所有居民之間必須確保公平；如果騰退廉租住房是面向特定單位進行處理，那么在這些特定單位之間應遵循公平原則；如果騰退廉租住房是面向社會非特定單位進行處理，那么則應在所有非特定單位之間遵循公平原則。總的來看，構建騰退廉租住房管理與運作機制應該遵循的社會公平原則一是規則與規則的執行要公正，二是在群體中要按照同一規則執行，規則面前人人平等。

2 財政能方

騰退出來的廉租住房到底采用什么樣的處理方式，則要考慮財政能力。由于廉租住房是依靠政府投資或者主要依靠政府投資來建設的，因此騰退出來的廉租住房是再作為廉租住房房源隨即提供給廉租住房保障對象，還是作為廉租住房房源儲備，是面向市場出租，還是將其出售，是改變房屋用途，還是不改變房屋用途，是用于行政事業單位用房，還是作為商業化用房處理，并不存在固定的模式?；诹庾》康男再|，我們認為無論政府的財政能力如何，保有一定數量的廉租住房是必要的，尤其是在城市人口急劇膨脹、商品房價格畸高且猛漲、部分居民就業以及收入不穩定的條件下，政府保有一定數量的廉租住房是保障低收入住房困難戶的住房保障的重要的物質保證。除此之外，騰退廉租住房應該采取什么樣的處理方式，則要看政府的財政能力。政府財政能力強，可更多地考慮采用以優惠價格出售的方式，政府財政能力弱，則可更多地考慮采用保有出租，或者更多地采用以市場價格出租或者出售的方式。

3 廉租住房供應投入資金的周轉

廉租住房供應投入資金的周轉對廉租住房資金投入的可持續性、對于提高廉租住房供應投入資金利用效率都具有重要的意義。在構建騰退廉租住房的管理與運作機_制時應該考慮到如何提高廉租住房供應投入資金的順利周轉和良性循環。一方面在處理方式的選擇上。要考慮不同方式對廉租住房供應投入資金周轉的影響，采用有利于提高廉租住房供應投入資金良性循環的處理方式。另一方面在具體管理與運作機制的構建方面，也要考慮不同機制對廉租住房供應投入資金周轉的不同影響，選擇有利于提高廉租住房供應投入資金良性循環的具體機制。

4 廉租住房資源的利用率

廉租住房是政府利用公共資源而新建的，一方面因為廉租住房供應需要投入相當部分的資源，因此勢必減少私人物品的供應量，另一方面因為廉租住房供應需要投入相應的公共資源。因此勢必減少其他公共物品的供應量，因此提高廉租住房資源的利用率，充分利用廉租住房資源既有利于增加私人物品。也有利于增加其他公共物品。構建騰退廉租住房的管理與運作機制始終要考慮如何能最大限度地提高廉租住房資源的利用率，任何形式的廉租住房的空置都是資源的浪費。

5 廉租住房資源的利用效率

構建騰退廉租住房的管理與運作機制既要考慮廉租住房資源的利用率，也要考慮廉租住房資源的利用效率。廉租住房資源的高利用率和廉租住房資源的高利用效率并存自然是最理想的，但也可能出現兩者不一致的現象。q廉租住房資源的利用效率主要考慮的是：第一，廉租住房應為廉租住房保障對象使用；第二，廉租住房應在廉租住房保障對象之間有效配置；第三，在廉租住房供過于求的條件下，應實現廉租住房利用經濟價值的最大化。滿足這幾個方面的要求，廉租住房資源的利用即可達到高效率要求。如果廉租住房的利用率高，但若利用效率不高，那也不是理想的狀態。構建騰退廉租住房的管理與運作機制始終要考慮如何能夠使騰退廉租住房的利用達到高效率狀態。

6 居民平均住房水平

構建騰退廉租住房的管理與運作機制也要考慮居民平均住房水平所處的狀態。如果居民平均住房水平很低，住房困難戶還比較多，則應將騰退廉租住房再分配給廉租住房保障對象或者優惠出租給住房困難戶。如果居民平均住房水平達到一定的水平之后，則可考慮采取以市場交易方式出租或者出售給符合條件或者愿意承租或者購買騰退廉租住房的居民。由于各地經濟發展和房地產業發展水平以及人口規模與結構存在著差別。各地居民平均住房水平也會存在差別，因此各地應根據本地居民平均住房水平選擇合適的處理方式。

7 住房市場運行狀況

住房市場運行狀況是構建騰退廉租住房的管理與運作機制必須考慮的一個重要的因素。如果住房供不應求。價格高昂，要保障居民的基本居住需要，就應該保有充足的廉租住房儲備，因此騰退廉租住房應再轉作廉租住房房源，避免采取出售或者轉作它用。如果住房供過于求，價格合理，則可考慮將騰退廉租住房出售或者根據出租對象按合理租金出租，政府對廉租住房保障對象的住房保障可以考慮主要采用租金補貼的方式提供。

8 廉租住房的剩余使用價值

騰退廉租住房的剩余使用價值主要以其剩余使用年限來衡量，它是構建騰退廉租住房的管理與運作機制應該考慮的一個因素。如果騰退廉租住房的剩余使用年限很長。則可考慮根據以上因素采用合適的處理方式，進行有效的管理。如果騰退廉租住房的剩余使用年限很短，則應考慮采取拆除或者其他處理方式。

此外，還要考慮管理成本、管理效率等方面的因素。

總的來看，要構建起廉租住房的合理的管理與運作機制就應該考慮多方面的因素。

三、經濟發達國家和地區騰退公共住房的處理

經濟發達國家和地區有計劃和大規模建設公共住房是在第二次世界大戰之后。經濟發達國家和地區的政府建設公共住房主要是向中低收入住房困難居民提供基本住房保障。應該說經濟發達國家和地區公共住房的建設對于解決其中低收入住房困難居民的住房問題發揮了重要的積極的作用。由于公共住房供應對象的特定性。不再符合租住條件的居民必須騰退，因此伴隨著公共住房的建設和分配，自然也就產生出騰退出來的公共住房如何處理的問題。雖然各國或地區的做法存在著差別，但總的來看，在20世紀80年代以前，騰退出來的公共住房仍由政府持有，并再出租給符合條件的中低收入居民。經過第二次世界大戰后30多年的住房建設，到在20世紀80年代，經濟發達國家和地區住房供應數量不足問題都已經得到解決。到20世紀80年代初一些國家和地區的人均住房面積普遍達到4J0平方米以上，有的甚至達到70平方米以上，另一方面伴隨著大規模的公共住房建設，政府擁有的公共住房也已經達到相當大的規模。英國等國公共住房的建設規模與同期商品住房的建設規模旗鼓相當，個別國家公共住房的建設規模甚至超過同期商品住房的建設規模，也因此導致政府的租金補貼、公共住房維護支出和管理開支不斷增加。政府財政不堪重負。在此背景下，公共住房的處理方式開始發生根本性的變化，即由過去的政府持有、再出租轉變為以出售公共住房為主。對中國來講。目前正處在大規模建設廉租住房的階段，由于城鎮住房仍處于短缺狀態(即使按城鎮人口計算，目前人均住房建筑面積也不到30平方米)，因此還不適合采取大規模出售廉租住房的政策，但是廉租住房出現結構性過剩以及未來可能會出現的總量過剩，騰退廉租住房的出售也會是處理方式之一。除了持有、按優惠條件出租以及出售之外，經濟發達國家和地區對騰退公共住房還有其他的處理方式。盡管這些國家和地區的經濟體制、住房體制、經濟發展水平、居民收入水平、經濟和社會結構、住房供應規模等均與中國大陸存在著較大的差異，但因為廉租住房是公共住房的基本組成部分，因此這些國家和地區對騰退公共住房的處理方式或者有關政策應該是有可資借鑒之處的。

(一)經濟發達國家和地區對騰退公共住房的基本處理方式

從經濟發達國家和地區的情況來看，對騰退公共住房的處理方式主要有以下三種。

1 政府繼續持有公共住房

從主要經濟發達國家以及中國香港地區等來看，無論在什么階段，政府都始終持有一部分公共住房。即使是在20世紀80年代末西方國家大規模出售公共住房的條件下。各國政府仍然持有相當數量的公共住房。這除了公共住房的需求結構因素之外(保障對象若為老年人、殘疾人、艾滋病人等，往往需要政府提供實物形式的住房保障)。主要還在于保有一定數量的公共住房是確保低收入住房困難戶基本住房保障的必要手段。

2 按市場租金收取租金

如果騰退公共住房的住戶不符合租金優惠條件，住戶因為某方面原因(如為TT作或者生活的便利)不騰退，或者公共住房房源充足。不必強制住戶騰退，但政府會采取按市場租金水平收取租金的辦法。如在香港地區，1996年實施了“維護公屋資源合理分配政策”，該政策規定。如果收入和家庭資產均超過了享受保障待遇所規定的限額，就要繳付市場租金。1999年2月。香港房委會開始要求正在繳付市場租金的住戶要遷出公屋。但同時還規定，住戶如有需要?？梢陨暾埐欢噙^12個月的暫準證留居，并須于期間繳交相等于市值租金的暫準證費。日本等國政府也規定凡收入超過規定標準的住戶。必須按市場租金繳付租金。

3 出售公共住房

第二次世界大戰以后，以住房為主的房地產業長期作為經濟發達國家和地區的支柱產業，住房建設規模大，速度快，一方面房地產發展商新建了大量商品住房，另一方面政府新建了大量的公共住房，因此到了20世紀80年代，從總量上來看，絕大部分經濟發達國家和地區的住房已經很充裕，許多國家出現了不少空置住房，政府財政負擔沉重。這樣。此前限制售房的政策為大量出售騰退公共住房的政策所取代。

如英國，在撒切爾政府的主導下，20世紀80年代初即開始出售公共住房，為促進售房，英國政府規定公共住房租戶可以用優惠的價格購買所居住的公共住房，如果租戶愿意購買公房但有支付困難，可部分租住、部分購買，以后逐年增加購買份額，最后完全實現自有。

20世紀80年代起，德國也開始促進公房的出售。1989年兩德合并后，中央政府頒布了《建設法》、《財產法》、《住房法》、《基礎法》等法律，以法律形式確定了居民對住房的“購買權”。這些法律把幾乎所有政府、企業、社會團體擁有的公有住房列入了可購買范圍之內，使地方政府出售公房和居民購買公房有了法律依據。住戶凡符合以下三項條件者，均可提出購買申請：第一，房屋居住期已滿兩年以上：第二，房屋或公寓單元是可以分割的獨立使用單位；第三，所住房屋是租戶唯一的或主要的居所。德國公共住房出售價格十分優惠。對于購買力低，無力一次購買住房的居民，實行產權分享形式，即先購買部分產權，其余部分仍繼續付房租，等將來經濟能力提高后，再買下整套住房。

日本政府也規定，享受公營住宅租金優惠的租戶，當收入超過基準時，若連續居住五年以上就須買下該住宅。

4 改造騰退公共住房

隨著經濟的發展和社會住房條件的不斷提高，“符合居住條件”的標準因此也不斷提高。由此需要對不符合居住條件的騰退出來的公共住房不再出租。而是按照規定的標準進行改造。公共住房的改造一般采取申請或者審核制(定期或不定期進行核查)。改造完成后的公共住房不改變其作為公共住房的性質。改造完成后的公共住房的出租或者出售按照既定出租制度或者出售制度進行。

5 拆除騰退公共住房

騰退公共住房的拆除一般包括這樣情況：一是騰退公共住房的使用期限已到；二是騰退公共住房因自然原因或人為原因被損毀又不能通過維修恢復其使用功能：三是因城市規劃調控，騰退公共住房所在區域要用于其它用途。經濟發達國家和地區對騰退公共住房的拆除條件和程序以及對原住戶的補償都有相應的立法規定。

(二)經濟發達國家和地區騰退公共住房的出售

20世紀80年代之后，經濟發達國家和地區對騰退公共住房除保有一部分出租給保障對象之外，大都采取出售政策。了解這些國家和地區騰退公共住房出售政策對于中國制定騰退廉租住房出售政策有一定的借鑒意義。

1 騰退公共住房的出售對象

騰退公共住房的出售對象各國或地區的規定不盡相同，但總的來看，是以騰退公共住房的原租戶為主。英國政府規定，租住公房的住戶，住滿兩年后即有權以優惠折扣價格購買所住的公房。德國、日本、新加坡等國都規定符合條件的租戶享有購買權。如果騰退公共住房的原租戶不愿意購買。其他居民或者機構才可以購買。

2 騰退公共住房的出售價格

經濟發達國家和地區對騰退公共住房的出售價格是根據出售對象、居住年限、付款方式、住房質量等來確定的。出售對象、居住年限、付款方式、住房質量等不同，出售價格會不同。出售對象若為騰退公共住房原租戶，則不僅享有優先購買權，也享有價格優惠，且居住年限越長，優惠越多。出售價格也考慮付款方式、住房質量等的不同。一般而言，付款期限越短，優惠越多；住房質量越差，優惠越多。

英國政府制定了“優先購買權”政策，以非常優惠的價格吸引公共住房住戶購買其居住的公房。根據《住房法》規定：凡租住公房的住戶享有優先權、優惠購買其所住公房，即“優先購買權政策”?！皟炏荣徺I權”條款規定：租住公房的住戶。住滿兩年后即有權以優惠折扣價格購買所住的公房。優惠折扣起點為房價的30％，居住兩年后，每超過一年再減房價的1％，住滿三十年的則可以以60％的優惠折扣購房，但是折扣最大不超過房價的60％。居住條件差的公寓式套房，買房的折扣更大，居住兩年后可以優惠房價44％，以后每超過一年再減房價的2％。但是最大折扣不超過房價的70％。

在德國，購買公共住房優惠折扣按居住期計算，以兩年居住期為起點。獨幢房屋的起點優惠為30％，公寓中的單元房起點優惠為40％。以后每增加一年，獨幢房屋可增加l％的優惠，直至第30年，即以優惠60070為限；公寓每增加一年可增加2％的優惠，直至第15年，即以優惠70％為限。政府還通過融資優惠政策促進居民購房。居民購房可以申請抵押貸款，政府準許用所買房屋作為貸款的抵押品。一般最高貸給90％左右房款，居民購房時只要先付款10％或更多一些，償還期為20 25年，特殊情況可延至30---35年。同時，還規定凡個人收入中用于支付房價40％以內的抵押貸款利息部分可免交個人所得稅。此外，低收人者可減免地方稅房產稅。

香港政府為達到鼓勵條件轉好的中低收人家庭退出公共租住房屋。制定了《資助自置居所》、《獲取其他形式資，助房屋后交回公屋單位》等政策，以政策杠桿鼓勵有能力的中低收入家庭自置居屋。香港政府早在1978年就推出“居者有其屋”計劃及私人機構參建居屋計劃，并以特惠折扣價出售居屋，協助合資的中低收人家庭和公屋租住戶置業。對于在公共住房住滿十年以上者，家庭總收入又超逾資助入息限額的租住戶，政府給予優先購買居屋、購房貸款優惠等政策，鼓勵他們購買住房。20世紀90年代中期，香港地區租住公屋的人口已經占總人口的半數，政府希望大量出售公屋。1997年，政府推出了“租者置其屋”計劃，用超低的價格吸引居民購買外。香港特區政府先推出2.5萬個單位，單位的基本售價將以重置成本計算。定價將為市值的三成左右，若住戶在計劃推出的首年認購，將可獲得4折優惠，在第二年認購亦可享受7折優惠。

經濟發達國家和地區騰退公共住房出售價格優惠的確定原則一方面反映了公平的要求。另一方面也體現了住房保障要求。

3 騰退公共住房的出售方式

由于騰退公共住房主要出售給騰退公共住房的原住戶，而這些住戶屬于中低收入階層，因此住房購買支付能力受到限制。經濟發達國家和地區為推動住房出售，一方面通過給予一次性支付購房款和短時期內付清購房款的住戶給予較大優惠的方式鼓勵購房居民從速支付購房款。另一方面也考慮到中低收入居民支付能力的不足，通過產權共有的制度安排，鼓勵居民分次付款購買住房，最終買斷全部產權。

在英國，對于有愿意購買公房但有困難的住戶，政府允許其部分租住、部分購買，以后逐年增加購買份額，最后完全實現自有。2006年4月政府推出了一種被稱為“購買社會住房”的計劃，專為那些沒有能力或資格行使“購買權”條款的租戶設計，這些租戶可用類似于“購買權”條款的優惠價格購買所租房屋的部分所有權，最低可先購買住房25％的所有權并繳納2.75％～3％的交易費，其余部分的所有權仍歸原所有者所有，等租戶有了足夠的資金后再購買住房的更多所有權直至全部所有權。這樣的運作方式對緩解眾多低收入者的住房支付壓力發揮了積極作用。

德國政府對于購買力低，無力一次購買住房的居民，實行產權分享形式，即先購買部分產權，其余部分仍繼續付房租，等將來經濟能力提高后，再買下整套住房。按規定購買部分產權的居民可以有三年的優惠購買權，三年之內的房價及其他條款全部不變。

這種過渡期產權共有，居民支付多大比例的房款，就獲得多大比例的所有權的出售方式一方面對中低收入居民購房發揮了激勵作用。另一方面也提供了中低收入居民根據其支付能力做出購買多大份額的產權的條件，并提供了中低收入居民擁有自有住房的渠道和有利條件，推動了“居者有其屋”目標的實現。

4 對騰退公共住房出售后轉售的限制

由于騰退公共住房是以低于甚至遠低于市場價格的優惠價格出售的，因此存在著通過轉售所購得的騰退公共住房謀取經濟利益的空間。如果對以優惠價格購得騰退公共住房的轉售不進行限制，就必然損害社會公平，因此經濟發達國家和地區對以優惠價格購得騰退公共住房的轉售都采取了限制性政策。如英國政府規定購房者可以轉售所購公共住房，但只有在購房超過5年之后，才能自由轉售，購置期未滿5年的，必須退還全部或部分折價款，當年轉售須全部退還折扣價。此后每年以遞減20％的比例補交折扣款。德國政府規定，居民購得住房之后，可以按市場價出售房屋。但三年之內出售的，需歸還全部或部分折扣優惠；第三年以后售房所得全部歸居民。再如香港特區政府規定，出售公屋可于單位首次售出日期起計兩年內，以原價售回給房委會，或可于第三至五年內，以當時租者置其屋的價格售給房委會，或售給租戶、輪候冊等合資格人士。此外，單位首次售出五年后，業主也可補地價后把單位投入自由市場出售，房委會可再提供優惠予公屋業主，允許業主在第三至五年內申請居屋，但成功后必須即時出售已購買的公屋。房委會也為空置單位做出安排，若選定出售的屋村內有單位空置。當局會先出售予同村租戶，其后才售予其他屋村租戶、輪候冊及受清拆的住房購買。

5 騰退公共住房出售后的維修與物業管理

騰退公共住房出售后，維修與物業管理轉由業主自己負責。但對低收入居民可提供補助或者幫助。如英國的政策是公共住房出售之后，住房內部的修繕費用由購房人負責，公寓房的公共部位維修費由住戶分攤。無力支付全部住房大修和改善費用的家庭，可申請政府給予一定的資助；對一些沒有單獨浴室、廁所的舊公房，修繕補貼可達90％。

(三)經濟發達國家和地區騰退公共住房處理的啟示

第一，應該根據政府的財政負擔能力、中低收入居民住房購置能力和住房總供求等選擇騰退廉租住房處理的主要方式。從經濟發達國家騰退公共住房的處理方式來看，經歷了長期的演變過程?？偟膩砜?，20世紀80年代以前，騰退公共住房主要是政府持有，再租給符合條件的中低收入居民，20世紀80年代以后，則大多采取出售給原住戶的政策。這種轉變有意識形態方面的原因，也有現實經濟因素的原因。從意識形態來看，自由主義的意識形態是推動政府采取出售政策的主要力量。從現實經濟因素來看，主要原因在于：第一是長期由政府承擔公共住房開支的政策使政府面臨巨大的財政壓力，如英國政府20世紀50年代英國政府的政府津貼開支平均每年不到500萬英鎊，1973-1979年間平均每年卻達到近3億英鎊，政府不堪重負：第二是伴隨著經濟發展，居民實際收入水平不斷提高，購置住房的能力大為提高；第三是經過多年的住房建設，從總量上來看，住房短缺問題不復存在，經濟發達國家和地區住房套數均超過家庭戶數。這一方面對住房價格的上漲形成了限制，另一方面政府也沒有必要繼續持有過多的公共住房。由此來看，既不能簡單地認為政府持有、再出租騰退廉租住房應該作為主要的處理方式，也不能簡單地認為出售騰退廉租住房應該作為主要的處理方式。到底應該以什么作為主要的處理方式，應該根據國家和各地政府的財政負擔能力、中低收入居民住房購置能力和住房總供求狀況等進行選擇。

第二，對騰退廉租住房的處理方式應該多元化。雖然經濟發達國家和地區騰退公共住房的主要處理方式經歷了由以政府持有、再出租為主到以出售為主的演變過程，但即使是在進入了以出售為主的階段以后。也并不是一賣了事。從經濟發達國家和地區的情況來看，一方面政府仍然持有相當部分的公共住房，如英國在大規模出售公共住房之后，政府仍然持有占全英住房總量10％以上的公共住房，這些住房出租給買不起房的低收入居民；另一方面，政府通過對騰退公共住房處理方式的調整來調節住房市場，以促進住房市場運行的穩定。例如，香港特區政府充分考慮到公共住房與住房市場的關系，當房價過高時，不僅會加快公共住房的建設，而且會出售部分騰退的公共住房；當市場走低時會減少公共住房的建設和出售，如2003年以后就停止了公共住房的出售。并減少了建設量，2007年則又開始出售公屋。對騰退廉租住房如何處理，一方面應該根據國家和各地政府的財政負擔能力、中低收入居民住房購置能力和住房總供求狀況等選擇主要的處理方式，另一方面又應該根據住房市場運行狀況對騰退廉租住房的處理方式進行結構性調整。

第三。應該根據國情和各地的具體情況選擇合理的騰退廉租住房處理方式。盡管經濟發達國家和地區都新建了大量的公共住房，都持有公共住房，但不同國家或地區，政府對騰退公共住房的處理方式的結構還是有差別的，結果是持有騰退公共住房的規模和比重存在著差異，這與各國和地區的人口規模、經濟發展、住房總供求、政府的政策傾向等有關。中國經濟發展、經濟體制等都處在變化過程中，不同地區的人口規模、經濟發展水平和未來發展趨勢、住房總供求等存在著差異，騰退廉租住房如何處理，應該根據這些因素來確定。

第四，對以優惠政策出售的騰退廉租住房的轉售應有限制性政策。經濟發達國家和地區對以優惠價格出售的騰退公共住房的轉售均有限制性規定，這有利于促進社會公平和抑制住房市場的投機。如果廉租住房出現結構性過剩。或者未來廉租住房供給數量大幅度增長而出現供過于求，自可出售騰退廉租住房。如果政府是以優惠政策出售，就必須對所出售的騰退廉租住房的轉售進行限制，一方面應規定房主取得完全所有權后進行轉售的最低期限，另一方面應根據優惠內容對房主通過轉售獲得的經濟利益進行再分配。例如優惠房價中未包括土地出讓金的。則政府應從轉售收益征繳土地出讓金。

四、構建騰退廉租住房管理與運作機制的基本構想

目前，中國各地的廉租住房基本上只租不售，整體而言騰退廉租住房的管理與運作機制事實上是非常單一的?；旧现荒苡糜趦浜统鲎狻，F行做法與當前廉租住房總量上供不應求有關，在大規模新建廉租住房之后，廉租住房供求狀況將會發生變化，伴隨著各地廉租住房持續的大規模的建設，總量過剩和結構性過剩都可能是未來可能出現的結果，并且即使在總量未出現過剩的情況下，結構性過剩的出現也會難以避免。因此，調整現行的騰退廉租住房的管理與運作機制。構建新型的合理的騰退廉租住房的管理與運作機制是廉租住房管理面臨的重要任務。

基于對未來廉租住房供求狀況變化的判斷和供求結構變化的判斷以及未來住房市場的變化。我們可以提出構建騰退廉租住房的管理與運作機制的基本構想，那就是：遵循社會公平的基本原則，以實現廉租住房投入資金的良性循環、廉租住房資源的高利用率和高利用效率為目標，根據政府的財政能力、住房市場運行狀況、廉租住房的剩余使用價值、居民的平均住房水平等因素，按照多元化模式，采用多渠道的處理方式，構建起成本低、效率高的管理與運作機制。

所謂多元化模式是指在基本原則和目標相同的條件下。各地應根據本地實際情況采用適合于實際的管理與運作模式。具體來說，一方面是在于在同一時期不同地區的經濟發展水平、財政能力、廉租住房的供應規模、住房市場運行狀況、居民的平均住房水平等會存在差別，因此應選擇適合本地實際的管理與運作模式；另一方面是在于同一地區在不同時期經濟發展水平、財政能力、廉租住房的供應規模、住房市場運行狀況、居民的平均住房水平等會存在差別，因此應實時選擇適合本地實際的管理與運作模式。

所謂多渠道是指在遵循社會公平的基本原則和以實現廉租住房投入資金的良性循環、廉租住房資源的高利用率和高利用效率為目標的條件下，根據騰退廉租住房的具體情況和經濟發展水平、財政能力、廉租住房的供應規模、住房市場運行狀況、居民的平均住房水平等因素，采用保有、出售、出租、變更用途、改造等多種處理方式。

騰退廉租住房可能的處理方式主要包括。

(1)政府繼續持有。即騰退廉租住房仍收歸政府，作為廉租住房儲備，以供廉租住房再分配之用?？傮w而言，在任何時期。政府都應該保有一定數量的廉租住房，以確保廉租住房保障對象的基本住房權利。

(2)出售騰退廉租住房。如果住房市場供過于求，廉租住房規模過大，或者騰退廉租住房屬于結構性過剩的住房，可采取將騰退廉租住房予以出售的辦法。出售價格根據購房居民的性質分別按照優惠價格或者市場價格出售。

(3)出租騰退廉租住房。這是指根據租房居民的性質按照優惠價格或者市場價格進行出租。不屬廉租住房保障對象但屬公共租賃住房保障對象或者其他保障性住房保障對象?？砂磧灮葑饨鸪鲎?，對非保障性住房保障對象，則按市場租金出租。

(4)改造騰退廉租住房。如果廉租住房出現總量過剩或者結構性過剩，對騰退的過剩廉租住房，可以按照規定的程序進行改造。這里的改造是指將騰退廉租住房改造成其他保障性住房。改造后的騰退廉租住房將進入其他保障性住房管理體系。

(5)變更騰退廉租住房的用途。如果廉租住房出現總量過剩或者結構性過剩，對騰退的過剩廉租住房，可以按照規定的程序變更其用途。這里的變更用途是指將騰退廉租住房用作政府單位公共用房或者劃撥為事業單位用房。用途變更后的騰退廉租住房將進入其他房屋管理體系。

(6)進行商業性出租或者出售。這是指騰退廉租住房不再作為住房使用，而是作為非住房，按照市場價格出租或者出售給社會單位。不同的是采取出租的方式，產權未發生變更；采取出售的方式，產權則從政府轉移至購房單位。騰退廉租住房進行商業性出租或者出售應按照政府有關管理法規進行。

(7)拆除騰退廉租住房。如果騰退廉租住房使用年限已到或者已不能滿足居住需要，則應拆除。騰退廉租住房拆除后，是否重建廉租住房或者用于新建其他保障性住房，還是不再作為保障性住房建設用地。則應根據政府整體規劃而定。

由于不同地區、不同時期騰退廉租住房的具體情況和經濟發展水平、財政能力、廉租住房的供應規模、住房市場運行狀況、居民的平均住房水平等因素會有差別，因此各地采用的主要方式或者渠道結構會有也應有差別。只有這樣，騰退廉租住房的管理與運作才能既實現社會公平，又達到高效率的狀態。