地產業三種前景

從年初的“國十一條”到“9·29新政”，再到最近對銷售價格的干預，市場正處于尚未走完的政策邏輯之中。雖然大家都在說，我們要保持市場化，但是，事實上，在目前的政策背景、輿論、社會的氛圍里，針對地產市場的去市場化已經成為一種集體無意識。

在這樣的情形下，預測未來房價的走勢，是一件非常困難的事情。我最近很少談房價，因為不知道按照什么邏輯來講。

目前政府調控的邏輯還沒有走完，在走完之前，房價是不能夠用供求關系、經濟學原理來解釋的。往后看，住宅市場已經沒有什么懸念了，按照目前的政策邏輯走，開發商會徹底解套，不僅道德解套，而且市場解套。政府會把自己套在里面，會越來越難受。最后，道德負擔、財政負擔以及市場的萎縮，所有的壓力都會落在政府的頭上。

另外，大家都在談論通貨膨脹，談論它對于樓市新政的消解作用。在我看來，這個貨幣現象的背后，還是政府自己把自己套住的一個表現。政府發行了很多的貨幣，但把它發給民營企業、新興制造業與創新產業，與發給“鐵公基”的作用是不一樣的。貨幣投放到一些缺乏效率的領域，結果消化不了，只能再次進入投機性的領域。

接下來的時間，對于決策者來說面臨著抉擇：是相信民間的創造力，相信市場能解決問題；還是相信國家的強制力，相信行政能解決問題；抑或是相信一個聰明的政府和一個勤奮的市場能夠聯手解決問題。我相信，這是對所有決策者最大的考驗，在中國尤其這樣。

未來，地產企業會經歷一些行業變化。我認為，按照現有政策邏輯，未來地產界會有三種前景：在傳統住宅領域，地產公司會逐漸變化成代建公司，利潤空間會縮小，一些沖出來的大企業將繼續成為明星，并在市場份額上有所加強；在商業地產領域，空間會越來越大，未來五年到十年，商用物業會成為新的明星；另外，將住宅與商用物業的優勢集中在一起的立體城市將成為新的另類明星。

大住宅商的代建化前景

今后五年，住宅公司會變成代建公司。住宅領域的創新空間被大大壓縮，規模的擴張的速度會得到抑制，但是少數已經沖出來的企業，比如萬科，便成為有品牌的代建商。少數沖出來的企業沒有什么大問題，但是，對于后面想追趕萬科的這些企業而言，卻是一個巨大的抑制，這是一個很有趣的現象。

由于住宅政策的去市場化，住宅公司可創新的空間大大減小。簡單而言，政府有塊地指定誰來做，你把它做完就完了，銷售價格都由政府管了。現在企業賬上的錢一半都動不了，都被政府用預售管理限制住了，所以未來五年，住宅公司逐漸地變成代建公司。

目前，即使連從事高端物業的綠城中國都開始做代建，當然這個代建是包括商用不動產，實際上是指項目全案管理，今后五年，很多公司會變成政府的代建公司。沖出來的企業中比如萬科、中海、保利等，因為與地方政府關系好，政府本身也需要有品牌的代建公司，這些企業就會成為大型代建公司，規模還可以增長，但是它的利潤空間就會被大大壓縮，創新空間也會被壓縮。正是看到這個趨勢，萬科現在準備拿出30％的資源去做商業地產。

最近出臺了很多奇奇怪怪的關于預售的政策，按照這樣的預售條件，企業家的功能就沒有辦法發揮，關于賣房子之類的本應該屬于商業社會商業手段的東西全不用了。

因此，企業家必須有提前一步的思考，對于萬通地產而言，我們堅持通過變革與創新去應對這些挑戰。從未來看，我們還會進一步聚焦在商品房市場。過去我們積累了幾萬個客戶，今年末到明年上半年，我們會陸續推出一些度假、養老健康甚至是純投資型的物業。

另外，必須找到一種與現有的去市場化的管理方式有所區隔的生意空間。比如海外項目，大陸客戶很喜歡，我們把這些海外產品賣到大陸來，然后，這些客戶相當一部分可以實現在海外付款，這樣就不會受到現有政策的約束。最終，我們既聽了黨的話，又實現了創新。

商用地產商的主流化前景

今后五年到十年，商用不動產將取代住宅成為新的行業明星。王健林的萬達集團一旦上市，對于行業的轉型將是一個標志性的事件，商用不動產將成為新的市場明星，在以往，這樣的明星都是住宅。

未來的商用不動產會有一個非常大的發展空間，理由有二。其一，很多城市的人均GDP過了8000美元、10000美元了，確實到了一個發展轉型的時間。其二，商用不動產的市場化程度比較好。市場化程度高，意味著創新發展的空間很大，企業家的能力才能夠體現。企業家的工作就是來整合這些資源，在公共空間、功能上進行創新。因此，未來五年，中國地產新的行業明星一定是在商用物業中出現。

如果算上A股、海外上市的，以及國外上市在國內做的企業，中國大約有300家上市的地產公司。在目前的局勢下，大約有100家企業的日子反而好過了。有高達三四千億元的保險資金要進入商用不動產，這些資金一定會尋找明星地產公司，城市的快速發展也需要這些排名靠前的地產公司。相當一批地產商有前瞻性，創新能力強，在商用不動產上比較主動，公司布局上比較清醒，他們就能夠從目前的局勢中受益。我之所以強調創新，是由于你領先一小步，就能夠活過來。

萬通地產早在幾年以前就開始商業地產的布局，爭取讓商業地產占到公司業務的一半以上。商業地產的核心是運營能力，所以這幾年我們一直在苦練內功。以北京萬通中心的持有經營為例，我們只用一年時間就達到了100％的滿租，租金也是周邊區域中一流的水平。

我們的酒店式服務公寓的出租率達到90％左右，租金同樣也是周邊區域中第一流的水平。此外，我們還在研發有特色的精品Mall。這將是未來我們在萬通中心城市綜合體上的核心運營能力。現在我們已經在杭州、成都、天津等多個地區同時啟動萬通中心項目，前景很好。

另類明星立體城市

萬通（不在萬通地產內）目前最大的一個創新是，將宜居城市、住宅與商務混合在一起，投資開發立體城市。這個產品可以將市場、創新、企業家能力、客戶利益與公眾利益很好地結合在一起，用很少量的土地，去創造一個未來理想城市的生活模式，解決中國城市化過程中土地、能源、產業與居住的問題。

城市化在“十二五”規劃里邊仍然是一個重頭，所以我認為立體城市有可能在今后五年里，在中國城市化當中扮演一個很另類的明星——它既不是商用不動產，也不是住宅，但是它解決了這兩方面單獨都要解決的問題，這是我覺得未來五年，我們應該看到的一個方向。

由于一個立體城市可能有高達3.5萬戶的住戶，因此，它將在短期內提升萬通的規模。它的開發周期是在五年到七年內，建設600萬平方米的建筑，而它的房屋售價可以控制在1萬元/平方米以內。在選點方面，幾個城市已經取得了實質性的進展，預計明年下半年開工。

目前，我們已經在新加坡設立了立體城市的研發基地。我們也在全球十幾所著名高校中，開展立體城市的設計競賽。根據中國的實際地貌情況，我們提供不同版本的立體城市，也有不同人口規模的立體城市。相關的公共政策研究、社會管理，我們已經委托機構做了詳盡的研究。

一個立體城市有高達500多億元的投資，是一個非常復雜的財務過程，但是這個過程并不加大萬通本身的風險。因為，整個立體城市的思路將會非常好地體現萬通的商業特色。□