樓市今年走向何方

陳　橋

剛性需求，正在被投資性需求擠出樓市

華業地產通州項目是去年底開盤的項目，據華業地產副總經理陳云峰介紹，目前購買者數量眾多。據了解，華業通州項目以緊湊型的中小戶型為主，由于該項目總價不高，且為著名房企華業地產開發，吸引了大量購房者的關注。“目前無法判斷這些準備購買的人群中，投資性購買所占比例有多少，但投資性購買的人肯定是大有人在的。”陳云峰如此說。

陳云峰同時還是中國房地產經理人聯盟秘書長，據其對聯盟內近百家房地產企業調查發現。2009年下半年在售的樓盤中投資性購買比例能夠占到70％。“前年6月份投資者開始入場，10月份投資性購買略有回落，現在這些投資性購買再次抬頭。”陳云峰告訴筆者。按照目前的情況來看，炒房已經滲透到各類不同的房子中，不論是高價還是低價的房子，總能看到投資購買者的身影。

據有關人士最近調查發現，一些高端樓盤也出現了投資者身影。當購買者準備和業務員理論價格有些高時，身邊響起來自山西或河北唐山口音的購買者——“給我來三套。”儼然是買大白菜的口氣，要知道北京萬科藍山按照3萬元，平方米來算，每套都在四五百萬元左右。

多位開發商表示，從去年下半年開始，購買者中一次性付款，或者一次購買多套的人多了起來。這些投資性購買者，根本不問戶型和朝向，一般是按照開盤中價格總價較低的房子出手，甚至在購買完畢，都不知道他所購買的房子所在的位置，今年，此類“好對付”的客戶越來越多。

目前最可憐的是那些剛性需求，這些需求正在逐步被投資性需求擠出樓市。

趙先生最初買了一套自住房。去年年初又投資了一套首城國際中心的房產。最初他的想法就是趕快攢錢，將首城國際中心的房子提前還貸。但慢慢地他發現，身邊的人都在買房子。

“誰都不著急還貸，誰都想擁有多套房產，這就是我準備再次出手的原因。”趙先生表示。“不能說這種情況好還是不好，只能說是不正常的，是非理性的。”業內人士如此表示，在一個較短的周期下，大幅提高市場需求量，可能會引起房價大幅度上漲。而所有的業內人士都將全民炒房歸結到房價暴漲上來。陳國強將導致該現象分析為三種原因。首先是由于房價上升，投資收益空間較大，再加上一些人的恐慌因素，使得一些房子被炒作。其次則是怕優惠政策取消。最后就是，通貨膨脹的經濟形勢，使人們把房子作為保值增值的一種手段。

“大家都看好經濟環境，中央再次明確2010年還是寬松的政策。”一位著名學者如此說。炒房者心理都有底，不會心虛的，所以敢于出手。實踐也證明，炒房者現在都賺得盆滿缽滿的。“2008年只是被嚇了一下跳。”他認為，目前最可憐的是那些剛性需求，這些需求正在逐步被投資性需求擠出樓市。“投資者有錢，能夠一次性付款，或者付50％。”他進一步解釋，由于樓房需要封頂后才能辦理按揭，所以開發商更喜歡一次性付款的購買者。

多個項目開發商公開宣稱，現在買房子都需要托關系了，沒有關系的人很難買到合適的房子。投資者一般有一定的資金基礎和社會關系，他們更容易找到關系，即使是開發商組織的所謂網絡搖號，也都可以通過技術手段進行造假，一位購房者親歷了通州某項目搖號造假的全過程。他說，只要是關系戶，排的號都可以提前搖出來。

在新房價格一路走高的引領下，二手房的價格也節節攀升。

以北京的東五環東壩出口的康靜里小區為例。修建于上世紀90年代末。由于離市區較遠，去年房價一直在6000元左右徘徊，可最近一墻之隔首開常青藤項目的熱銷，也帶火了該小區的人價格。除去中介費和稅費，現在該小區樓房均價每平方米一萬元。

開發商漲價的六個理由

不少人都提到了“隨行就市”這個詞語，行情是什么?誰在制造行情、誰在引導行情?

杭州的王先生說，報紙上每天宣傳的我國已經從金融危機中開始恢復，而且正一步步走向好轉。“這讓我們對經濟發展的前景非常看好，所以房價不會下跌，只會走上漲這條路。”

與此同時，開發商給出了漲價的六個理由：一是通貨膨脹。不管到哪個樓盤，售樓員可能都會拿這個問題說事兒。在經濟進入復蘇通道之際，雖不致使通脹即刻發生，卻導致了對通脹的預期。有研究表明，公眾的通脹預期在一定程度上也會造成通脹發生。通脹意味著貨幣貶值，也就是我們俗稱的“錢不值錢”。一旦形成通脹預期，就可能促使一些人將資金更多地投入到樓市、股市，以期保值或增值。今年，眾多投資房產者都懷有同樣的通脹預期，尤其二手房市場火爆。二是城市規劃推動房價上漲。實際上，房產商們最喜歡說的理由還是城市規劃利好推動了區域房產的升值。售樓人員最喜歡拿這些說事，比如我們這里馬上要通地鐵，當然房價要上漲了……三是有稀缺資源的地段。以北京為例，房子位于稀缺地段、具有稀缺資源的房子永遠是賣得最貴的。比如太陽公園，位于北三環，區內有三大公園環繞，小區內引入了名校，本身區位就已經很稀缺，北三環邊上可供開發的土地幾乎沒有了。又有公園、又有學校。這些優質的資源讓這個小區價格一路暴漲，從最初的18000多元每平方米，現在已經漲到了近30000元每平方米。并且，想買上房很不容易。四是地價推動。從去年5月份以后，北京的房價進入爆發性上漲期，詢問各項目售樓處漲價的理由，其中被提及最多的就是“地價都那么貴了，我們的房價怎么能不漲?”7月份，大興新拍土地樓面地價屢次突破7000元／平方米。8月份，領海、鴻坤理想城等項目加價2000元，平方米左右。鴻坤理想城的銷售人員更是直接對記者說：“大興地價都7000多了，等蓋出房子，怎么也得賣到15000元／平方米，我們現在才賣13000元／平方米，絕對劃算”。如此說辭，在樓市屢見不鮮。五是換代產品品質提升。樓盤漲價是因為品質提升，精裝修做得更精，園林做得更細，住宅做得更科技……這也是冠冕堂皇的漲價理由。六是優惠政策即將到期。這也是諸多項目找的漲價理由。因為2009年低落的樓市之所以能起死回生，跟政府的一系列優惠政策是密不可分的。由于這些優惠政策的推波助瀾，使得樓市在經歷了短暫的低潮后迅速回暖，一發而不可收拾，房價直逼2007年的最高點，有的甚至已經超過了最高點。可是，有不少優惠政策是只有一年的期限，眼看著就要進入12月，優惠政策能否繼續執行存在著變數。因此，近期很多開發商開始借機漲價。

呼吁盡快出臺物業稅

2009年初還是一派肅殺，房價一跌再跌無人問津；年中，房價瘋狂飆升，炒房現象狼煙再起；年底，房價突飛猛進，一年房價翻番的樓盤比比皆是，投資、炒房更是幾乎全民參與。浙江炒房團再現樓市，集體出

現在：某項目。據該項目統計，30％以上認籌客戶是以投資為主的團購客戶，至于散購投資者，亦不在少數。

年初采訪業內人士時，幾乎沒人認為樓市還有投資炒房現象；到了年中，業內普遍認為樓市投資購買行為僅在15％—20％，八成以上購買都是自住型需求；近期，業內普遍預計至少有4成需求屬于投資行為。有開發商甚至直言不諱，“如果把帶投資性質的自住購房算進去，估計至少有7成以上。”

美聯物業調查顯示，在北京三季度購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65％。而在二季度這一比例僅為32％，上漲幅度達到一倍以上。

短短5個月的時間，投資比例就已經迅速上升到如此“全民”的程度，不得不說是一個奇跡。在對炒房人，抑或說投資客的采訪中，筆者發現幾乎所有的炒房人都認為在現階段炒房幾乎是一本萬利穩賺不賠的“投資行為”，尤其是挺過去年寒冬期的炒房人，更堅定炒房行為的正確性。有投資客以去年為例給記者算了筆賬。他2009年初以14000元／平方米的價格買了3套50平方米左右的小戶型，如今該項目的價格已經漲到23000元，平方米左右，獲利超過60％，而目這次購買契稅僅3萬出頭，持有成本更低，4.8元的物業費雖然不低，但三套房子一年下來才8000多元。“我這還是全額付款，如果是貸款，獲利更大”，該投資者不無得意地說道。“沒有物業稅就等于沒有成本，雖然說要開征物業稅，但我估計一兩年內不會出來，就算出來了，力度也非常小，所以，基本不用考慮成本問題。”

城市化進程中必然伴隨房價上漲現象，加上沒有物業稅這樣后期平衡的經濟措施，炒房在國內就成了穩賺不賠的“投資行為。”

2009年初，國內組織了多起美國購房團，報名爆滿，但幾乎都空手而歸。據媒體報道，團員們均感慨在美國買房便宜，但持有房屋的成本過高，房屋管理費、物業稅、地稅、房產稅等都比國內高。40萬美元的房子，平均每年的持有成本都在1萬美元以上。

許多專家、學者認為，物業稅出臺將令市場的實際空置率下降，有效提高房產的使用率，過多的出租房源將降低租金，同時市場的出售二手房源將激增，有利于抑制房價過快上升的可能，同時也可以對炒買炒賣的投機者形成壓力。

作為支柱產業，不符合中國國情

房地產作為支柱產業不符合中國的基本國情。眾所周知，我國是世界上人口最多的國家，人多地少是我國面臨的基本國情，如何解決13億人的吃飯問題始終是擺在我國政府面前一項重要課題。雖然經過改革開放30年的發展，我國基本上解決了人民的溫飽問題，但長期而言，對糧食安全仍不可掉以輕心。也正是出于對糧食安全的考慮，我國確定了不可突破的18億畝耕地紅線。從目前的情況看，面對經濟建設和工業化、城市化對土地需求的不斷增長，這一耕地紅線的維持面臨著越來越大的壓力。在土地資源十分有限、糧食安全又不可忽視的情況下，將房地產業作為我國的支柱產業顯然不具有長期的可持續性，不顧中國的這一特殊國情而普遍把房地產作為支柱產業無異于飲鴆止渴，并貽害子孫。

首先是房地產業的地位。在危機重壓下的2009年，房地產業是使中國經濟實現8％左右的GDP增速的主力軍，但“保增長就是保房地產”的“無奈”也讓一些企業有恃無恐，裹挾著銀行貸款大步踏^這一產業。這個對技術領先或技術進步并無明顯推動的行業，既擠占了實體經濟的發展機會，也使一些城市房價出現了脫離普通老百姓承受能力的瘋漲，引發民生問題。今年，如何在保證一定GDP增速的同時，減少經濟對房地產業的倚重，宏觀政策需要進行明確而有針對性的調整。

其次，如何抑制投機性購房。在新關口，需要明確界定什么是投機性購房，從而制定相應的政策措施。以影響樓市交易量最敏感因素的房貸政策來說，如果過于寬松，意味著從銀行貸款容易，那么通過買房來保值、增值的需求則會受到鼓舞，出現投機行為。如果任由“炒房者”利用大量熱錢撈取巨額收益，必將危及整個經濟的穩定、良性運行。

再有，關于政策性住房，溫總理明確指出要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置，但在地方政府受財力有限而積極性并不高、關于保障性住房的建設比例又沒有硬性規定的情況下，“重要位置”這個先天不足的要求的含金量往往會打折扣。

從近期來看，關于購房的各項優惠政策是否延續的問題由此可迎刃而解，可以區分不同的人群制定相應的更精準的政策。而從中遠期來看，中國經濟欲擺脫房地產業挑大梁的局面，避免經濟因為過于倚重房地產業而陷入投機波動的泥沼，就必須有的放矢，圍繞著加快轉變經濟增長方式、促進實體經濟產業結構調整和升級、確保保障性住房建設等來制定政策導向。