關(guān)于解決城市房屋拆遷工作有關(guān)難題研究

城市房屋工作中的有關(guān)問(wèn)題，我認(rèn)為，可以把拆遷和拆遷工作中，政府所扮演的角色，統(tǒng)稱(chēng)為“城市中的兩個(gè)難題”。在大規(guī)模的城市改造中，探索并采用拆遷和回遷安置補(bǔ)償?shù)男履Ｊ剑约霸诓疬w中規(guī)范政府所扮演的角色，這不僅能夠加快拆遷速度，節(jié)省拆遷費(fèi)用，而且能夠使被拆遷居民免受反復(fù)拆遷之苦。那么，積極探索拆遷和回遷安置補(bǔ)償中的有關(guān)問(wèn)題，理應(yīng)為重要的選題之一。在具體工作實(shí)踐中，我們接觸這方面的問(wèn)題很多。主要是:一、拆遷，城市第一難題;二、拆遷中規(guī)范政府角色，城市第二難題。

一、拆遷，城市第一難題

首先是拆遷。在拆遷工作中，我們看到大多數(shù)未拆遷群眾有兩個(gè)擔(dān)心:一是擔(dān)心不能夠及時(shí)回遷，二是擔(dān)心回遷房不能夠保證質(zhì)量。過(guò)去，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，有一些開(kāi)發(fā)商不遵守應(yīng)有的承諾，導(dǎo)致有的被拆遷群眾的補(bǔ)償金遲遲拿不到手，甚至還有的被拆遷人在10年內(nèi)不能得到回遷。還有被拆遷人雖然得以回遷了，但回遷得到的房屋質(zhì)量較差，如此等等。這就給回遷群眾、回遷人造成很大的回遷顧慮。除此之外，由于大規(guī)模的棚戶(hù)區(qū)改造產(chǎn)生的剛性需求，使之回遷房源十分緊張，加之季節(jié)和氣候等原因，建筑施工期較長(zhǎng)，尤其是在東北地區(qū)，在回遷之前，被拆遷住戶(hù)一般都要找居住的地方，要居住并經(jīng)過(guò)一個(gè)冬天的時(shí)間，很多拆遷居民不得不在所找的臨時(shí)租借的簡(jiǎn)易房屋里過(guò)冬，或擔(dān)水劈柴、或修爐子搭炕，條件較為艱苦，條件好些的房屋實(shí)在是寥寥無(wú)幾。

如何解決拆遷這一城市第一難題?在實(shí)踐與探索中，我們可以創(chuàng)新拆遷的新模式——先回遷，再拆遷。即提前建設(shè)回遷安置房，讓被拆遷群眾、回遷人直接遷入新居。在工作實(shí)踐中的具體做法，一是先進(jìn)行回遷，再拆遷的試點(diǎn)，利用已經(jīng)收儲(chǔ)騰空的地塊，建設(shè)回遷小區(qū);二是在保證該地塊拆遷群眾、回遷人原地回遷的基礎(chǔ)上，提前建設(shè)一批回遷房屋，使整個(gè)小區(qū)能夠安置回遷的群眾和回遷住戶(hù);三是為方便回遷，所有回遷房屋全部進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修，使回遷群眾、住戶(hù)在拿到鑰匙后即可入住。

另外，在實(shí)踐與探索中，我們還可創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)選房的公開(kāi)和公正。其主要是實(shí)行先拆遷先選房的辦法。在工作中，我們應(yīng)該詳細(xì)登記簽訂拆遷協(xié)議的時(shí)間，然后進(jìn)行公示。當(dāng)拆遷群眾沒(méi)有異議后，公示所有的房源。接下來(lái)，回遷戶(hù)按照簽訂的拆遷協(xié)議的時(shí)間順序進(jìn)行選房。選完之后，再進(jìn)行一次公示。最后，第三榜公示出選房結(jié)果。實(shí)踐表明，這樣的選房結(jié)果較為公平。

實(shí)行先回遷，再拆遷的意義，筆者歸納有以下幾點(diǎn):一是能夠促進(jìn)項(xiàng)目拆遷的順利完成，并能夠方便動(dòng)員、方便簽協(xié)議;二是能夠加快棚戶(hù)區(qū)改造進(jìn)程，使更多的居民百姓盡快、更好地改善居住條件;三是能夠給被拆遷群眾、拆遷人帶來(lái)方便，能夠從搬出舊房直接搬到新房，避免了很多不斷搬家之苦和不斷搬家造成的物質(zhì)損失，從中為關(guān)注民生、改善民生做了一件實(shí)事;四是能夠節(jié)約拆遷中的費(fèi)用，減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，既利家、利民，又利國(guó)。

二、拆遷中規(guī)范政府角色，城市第二難題

在拆遷工作的實(shí)踐與探索中，我們感到應(yīng)當(dāng)端正和規(guī)范政府的角色，用以促進(jìn)拆遷工作的順利實(shí)施。

(一)政府應(yīng)為商業(yè)拆遷的監(jiān)督者。

商業(yè)目的的拆遷，開(kāi)發(fā)商和被拆遷人之間，完全是平等的民事主體，應(yīng)當(dāng)根據(jù)平等、自愿、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t來(lái)進(jìn)行。商業(yè)項(xiàng)目能否實(shí)施拆遷，需要開(kāi)發(fā)商和被拆遷人協(xié)商。這里，政府應(yīng)該嚴(yán)格限制自己的行為和權(quán)力，用以當(dāng)好項(xiàng)目建設(shè)的審批者角色。然后，政府須對(duì)商業(yè)目的的拆遷進(jìn)行監(jiān)督，以確保雙方行為在一個(gè)合法的范圍內(nèi)進(jìn)行。

具體地說(shuō)，政府對(duì)其拆遷的監(jiān)督可采取的有效方法及措施，筆者覺(jué)得:一是應(yīng)對(duì)拆遷公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入，用以提升他們的拆遷準(zhǔn)入的門(mén)檻，并嚴(yán)格審查他們這些拆遷公司的資質(zhì);二是應(yīng)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商落實(shí)補(bǔ)償回遷安置，加強(qiáng)對(duì)拆遷安置補(bǔ)償金的監(jiān)督和管理;三是應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理。

(二)政府應(yīng)為合理拆遷規(guī)模的制定者。

這里，政府須把握的問(wèn)題之一，就是合理的拆遷規(guī)模應(yīng)該在政府科學(xué)的規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)。比如:規(guī)劃的制定一定要符合城市整體的發(fā)展，一定要兼顧經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等各方面的效益，在考慮眼前利益的同時(shí)，要考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。要注重城市綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力的提高和城市的可持續(xù)發(fā)展。

須把握的問(wèn)題之二，就是加強(qiáng)城市規(guī)劃的監(jiān)督管理。比如:一方面要強(qiáng)化規(guī)劃的法律地位，依法編制、實(shí)施、管理和監(jiān)督，確保規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性;另一方面，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃一旦制定，就很難隨意修改，即使要修改，也必須有合理的原因。所以，城市規(guī)劃的制定要經(jīng)過(guò)公示，經(jīng)過(guò)聽(tīng)取群眾的意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家等方面業(yè)界人士的論證等環(huán)節(jié)，從中并按照程序進(jìn)行審批。

(三)政府應(yīng)是公共拆遷和商業(yè)拆遷的劃分者。

拆遷的工作實(shí)踐使我們總結(jié)出，拆遷的目的有公共目的和商業(yè)目的兩種。在當(dāng)前，國(guó)務(wù)院規(guī)定了國(guó)家征地和劃撥用地范圍，目前，把這兩個(gè)范圍結(jié)合起來(lái)，作為公共目的的范圍是一條捷徑。這樣，可以為拆遷的公共目的提供依據(jù)，用以避免在界定公共目的時(shí)，因?yàn)闆](méi)有依據(jù)而造成政府負(fù)責(zé)拆遷的工作人員濫用職權(quán)。分開(kāi)不同的拆遷目的，能夠使政府明確自己的職責(zé)，從中擺正自己的拆遷角色的位置。

(四)政府應(yīng)是公共項(xiàng)目的拆遷者。

公共目的的拆遷，實(shí)際上應(yīng)該說(shuō)是政府利用行政權(quán)力，對(duì)居民土地使用權(quán)的征收，其中，政府和被拆遷人不是平等的民事主體，這種拆遷行為時(shí)一種行政行為。對(duì)于公共目的的項(xiàng)目，一方面來(lái)說(shuō)，政府不應(yīng)該把拆遷的責(zé)任推卸給開(kāi)發(fā)商，理應(yīng)當(dāng)由政府來(lái)充當(dāng)拆遷者。而另一方面來(lái)說(shuō)，根據(jù)《憲法》的規(guī)定，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到平等的保護(hù)，所以，在具體的拆遷安置補(bǔ)償上，不應(yīng)該因?yàn)榫唧w拆遷目的是公共目的或商業(yè)目的而有所差異，政府應(yīng)當(dāng)為公共項(xiàng)目的拆遷給予合理的拆遷補(bǔ)償和安置。因而，很有必要制定專(zhuān)門(mén)的法律來(lái)對(duì)政府的拆遷行為，以及拆遷補(bǔ)償安置措施進(jìn)行規(guī)范。

(五)政府應(yīng)是利益沖突的調(diào)解者。

筆者認(rèn)為，政府須建立一套迅速而有效的拆遷糾紛處理制度，從中對(duì)雙方利益的沖突做出公正、公平的裁決。而對(duì)于公共利益和私人利益的沖突，我們說(shuō)，應(yīng)在適當(dāng)?shù)幕剡w安置補(bǔ)償措施之下，私人利益應(yīng)當(dāng)服從公共利益。另外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和居民群眾的利益沖突，政府應(yīng)該充當(dāng)利益的局外人的角色，從中對(duì)雙方進(jìn)行調(diào)解以及行政裁決。最后，對(duì)于拆遷糾紛的終了裁決權(quán)取決于司法部門(mén)。

(六)政府應(yīng)是公眾參與的促進(jìn)者。

拆遷和回遷安置補(bǔ)償工作中，不論是公共拆遷還是商業(yè)拆遷，筆者覺(jué)得政府都應(yīng)該推行“陽(yáng)光行政”，以促進(jìn)公眾參與。第一，要對(duì)拆遷政策和意義進(jìn)行廣泛的宣傳，營(yíng)造良好的輿論氛圍，用以全方位征求并認(rèn)真梳理群眾的意見(jiàn)，耐心、積極地解答群眾提出的問(wèn)題，使即將實(shí)行的拆遷方案能夠充分地反映出民意;第二，在商業(yè)目的的拆遷中，能夠?yàn)椴疬w雙方建立一個(gè)較好的溝通平臺(tái)，這有助于保障雙方的權(quán)益;第三，建立拆遷補(bǔ)償和安置的聽(tīng)證機(jī)制，建立信訪(fǎng)投訴渠道;第四，將拆遷的各種信息向社會(huì)公布。比如:市場(chǎng)信息、開(kāi)發(fā)商的動(dòng)態(tài)檔案、拆遷項(xiàng)目動(dòng)態(tài)信息等，用以實(shí)現(xiàn)信息的透明化，接受其社會(huì)的監(jiān)督。另外，政府促進(jìn)公眾參與，這有助于建立公眾對(duì)政府和開(kāi)發(fā)商的信任感，為房屋拆遷和回遷安置補(bǔ)償工作創(chuàng)造一種和諧的社會(huì)氛圍。