計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)周期研究

一、房地產(chǎn)周期的定義

房地產(chǎn)周期波動，是指房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展與其趨勢之間的偏差，圍繞長期趨勢發(fā)生的波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長和國民經(jīng)濟(jì)的增長一樣，不是平穩(wěn)發(fā)展，而是波浪式地前進(jìn)。從長期來看，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)向上的總體趨勢，而從中短期來看，由于自身結(jié)構(gòu)的失衡或外部因素的沖擊，房地產(chǎn)的實(shí)際增長曲線總會與趨勢增長曲線發(fā)生偏離，圍繞長期趨勢上下波動。從經(jīng)濟(jì)周期不同階段的展開過程分析:第一，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇時(shí)，政府一般通過擴(kuò)張性政策從外部刺激經(jīng)濟(jì)，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格需求彈性和收入需求彈性等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張傳導(dǎo)機(jī)制作用下，社會生產(chǎn)資源向帶有國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性等產(chǎn)業(yè)特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由此導(dǎo)致并推動房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。第二，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的帶動下，房地產(chǎn)需求不斷上升，同時(shí)由于房地產(chǎn)供給的短期剛性及保值增值心理的影響，房地產(chǎn)價(jià)格全面上揚(yáng);與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經(jīng)過投資乘數(shù)等作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期比宏觀經(jīng)濟(jì)周期更快進(jìn)入繁榮階段。第三，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)步入高漲期后，在政府提高利率、緊縮通貨等緊縮性政策沖擊下，投資、消費(fèi)需求開始降低，同時(shí)受到房地產(chǎn)投機(jī)被抑制、房地產(chǎn)泡沫破滅等房地產(chǎn)業(yè)特有的內(nèi)部收縮機(jī)制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮期。第四，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)更為猛烈的下降過程，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，房地產(chǎn)交易量大大降低，商品房空置率明顯提高。第五，經(jīng)過明顯的產(chǎn)業(yè)緊縮之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相對持續(xù)時(shí)間較長的蕭條階段，直到宏觀經(jīng)濟(jì)開始緩慢復(fù)蘇之后才慢慢走出蕭條期，重新進(jìn)入新一輪的經(jīng)濟(jì)周期。

二、我國房地產(chǎn)周期波動特征

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度呈現(xiàn)高低交替的周期性波動，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)指標(biāo)絕對值均呈上升狀態(tài)，但指標(biāo)的增長率呈現(xiàn)出上升、下降相互交替的波動形態(tài)，因此，我國的房地產(chǎn)表現(xiàn)為增長率循環(huán)。我國住房制度改革是從1998年開始的，而此前的房地產(chǎn)業(yè)市場化程度較低，房地產(chǎn)業(yè)也不成熟，因此，雖然1998年以后的市場是在1998年以前的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，但二者的區(qū)別較大，整個(gè)市場機(jī)制也發(fā)生了變化，將1998年以前與以后的房地產(chǎn)業(yè)放在一起比較其銷售變動情況就有些牽強(qiáng)。因此，我們并不打算從較長的時(shí)間考察房地產(chǎn)業(yè)的周期波動情況。但從長期考慮，1998年取消了福利分房以后，我國積存的住房存量一下子釋放出來，再加之人們住房觀念的改變，導(dǎo)致近幾年住房需求呈井噴增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快;在房地產(chǎn)業(yè)最初的需求得到滿足后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步肯定要放緩，需求走向穩(wěn)定。因此，高速增長以后，肯定伴隨的是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度走向平穩(wěn)，這就表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度高低交替的周期性波動。

三、對影響我國房地產(chǎn)周期波動的因素的分析

1.投資因素:我國經(jīng)濟(jì)增長具有資源約束型特征，特別是對以投資為主導(dǎo)的中國宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動來說，投資波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響就更為明顯。投資波動對本輪房地產(chǎn)周期的影響主要有以下三個(gè)特征:

①房地產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張過快。引起房地產(chǎn)投資擴(kuò)張過快的主要原因如下:首先，從需求方面來看，隨著城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)人口快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平顯著增長，生活水平不斷提高，必然導(dǎo)致對住房的消費(fèi)需求迅速增加。另外，少數(shù)地方政府在所謂經(jīng)營城市的理念指導(dǎo)下，盲目大拆大建，帶來了大量的被動性住房需求。其次，銀行信貸極度擴(kuò)張。銀行對房地產(chǎn)投資資金有著無限供給的傾向，為投資者和投機(jī)者提供了條件，從而形成了一種多元化的房地產(chǎn)投資沖動。再次，投機(jī)需求的推動。

②房地產(chǎn)有效需求嚴(yán)重不足。反映有效需求的指標(biāo)是租售比，國際警戒線是1∶200，2006年我國部分城市二手房均出現(xiàn)大幅上漲，而房屋租賃市場的價(jià)格相對平穩(wěn)，北京、上海等城市租售比已達(dá)到1∶270～1∶400之間。房地產(chǎn)有效需求不足的原因是多方面的，首先，房價(jià)收入比不合理。據(jù)世界銀行測算，一個(gè)地區(qū)的房價(jià)與收入比在3-6倍之間時(shí)，房屋需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購買住房。而我國一些城市的房價(jià)比高達(dá)10-20倍以上，廣大居民無能力購買住房。其次，房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)不合理。

③房地產(chǎn)投資在時(shí)間上的集中性和投資產(chǎn)品的同質(zhì)性。房地產(chǎn)使用功能類別相同，配套環(huán)境也在同一水平上。同時(shí)，對房屋的質(zhì)量和配套設(shè)施重視不夠，這種“齊步走”的投資行為加大了房地產(chǎn)周期波動的幅度。

2.貨幣供給因素:我國金融市場不發(fā)達(dá)，市場機(jī)制不成熟，間接融資比例很高，房地產(chǎn)投資在相當(dāng)大的程度上需要銀行信貸資金支持。

3.消費(fèi)因素:消費(fèi)因素主要影響需求，消費(fèi)波動對房地產(chǎn)周期的影響同投資一樣，也是同向的。就我國的情況而言，自1998年取消福利分房后，房地產(chǎn)需求不斷釋放，加上我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程伴隨著城市化水平的不斷提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)需求一直較為旺盛。

四、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)測算房地產(chǎn)周期的基本思路

1.模型構(gòu)建思路

應(yīng)用動態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型的步驟如下:

(1)根據(jù)先驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)理論， 選取與房地產(chǎn)周期相關(guān)變量的時(shí)間序列數(shù)據(jù)， 確定表征房地產(chǎn)周期的指標(biāo);

(2)對數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)上建立自回歸分布滯后ARMAX 模型， 并結(jié)合數(shù)據(jù)特征和經(jīng)濟(jì)意義確定模型的滯后階數(shù);

(3)對選取的變量進(jìn)行單整ADF檢驗(yàn)和多重協(xié)整JJ檢驗(yàn)， 以確定模型建立的合理性;

(4)求出誤差修正序列ECM ( error correcting mode) ， 并以此作為反映周期的實(shí)際表征數(shù)據(jù);

(5)建立包含誤差修正項(xiàng)的ARMAX 模型，并以此作為周期預(yù)測的分析依據(jù)。

2.房地產(chǎn)周期模型的變量與數(shù)據(jù)

反映房地產(chǎn)市場周期的指標(biāo)可分為絕對指標(biāo)和相對指標(biāo)。前者是指反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況數(shù)據(jù)的絕對統(tǒng)計(jì)值， 如銷售面積、竣工面積、年度投資額等， 后者是指絕對指標(biāo)在不同年份之間的變化情況，如投資增長率等。其中， 銷售率作為絕對分析指標(biāo)和相對分析指標(biāo)相結(jié)合的產(chǎn)物， 可以更好地反映房地產(chǎn)市場的周期變化情況;同時(shí)， 這里的銷售率不考慮當(dāng)期存量商品房的面積， 以便更好地體現(xiàn)增量市場的年度周期變化。在考慮數(shù)據(jù)可及性并經(jīng)過變量的初步統(tǒng)計(jì)分析的前提下， 以國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)口徑為依據(jù)， 以竣工面積、銷售面積、投資額、家庭年均可支配收入、商品房平均交易價(jià)格等作為分析變量。根據(jù)上述方法描述，搜集需要的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，經(jīng)過建模分析可以得到房地產(chǎn)周期分布，如下表所示。

圖1 基于ECM 序列的北京市房地產(chǎn)市場周期變化

通過上述分析，計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)用于房地產(chǎn)周期研究具有一定的可行性，能夠通過數(shù)據(jù)的搜集整理，建模，修正模型的過程實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)周期的測算，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資決策和國家的宏觀調(diào)控提供一定的數(shù)據(jù)支持。