論述我國商業銀行個人住房貸款的情況

摘要:本文對引起國外金融危機的個人房貸業務加以關注，分析和闡述了我國商業銀行個人住房貸款潛在的各種風險類型、形成原因、表現形式進行了客觀的分析，并從政策、市場、銀行、個人等方面探討了防范、控制風險的處理措施和對策。

關鍵詞:金融危機、個人房貸、風險防范及控制

概述:

近年來，受歐美金融危機影響，國外金融市場異常動蕩，金融機構的抗風險壓力加大。同時這場風波對于國內的金融機構具有很好的警示作用，國內的銀行類金融機構由于監管層的嚴格監管，限制混業經營，沒有大范圍參與創新類金融衍生品投資而避免了這場金融危機，但對前幾年因業務膨脹而潛伏的各類風險不容忽視，特別是高速增長的個人房貸業務。

金融危機本質上是不良貸款導致的流動性不足，而不良貸款的根源可能是泡沫經濟，也可能是所投資的項目盲目建設嚴重、效率低下和行業競爭過度、產品供大于求、無競爭力。追究泡沫經濟的起源，跟銀行的利益誘惑、放貸沖動不無聯系。就我國而言，銀行儲蓄存款眾多，中間業務收費占比過小，利益最大化的要求只能寄希望于放貸產生的利差。

一、正確認識我國商業銀行個人房貸業務存在的風險

按照金融學有關理論，風險就是指某種資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性或概率。一般而言，個人房貸業務會存在以下風險:

(一)信用風險，即借款人在還款期內由于失業或者收入銳減而不能按期足額償還月供的情況;

(二)流動性風險，由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業務，造成商業銀行面臨流動性不足的情況;

(三)操作風險，由于存在不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件而給商業銀行造成損失的情況;

在我國，商業銀行的個人房貸業務在以上所列風險方面具體表現存在以下幾個特點:

1.信用風險，不良違約增加，投資用途貸款潛藏較大風險

目前我國的個人信息管理狀況，使得商業銀行很難進行準確的風險判斷。一方面，國外的金融危機已經逐步影響到我國的實體經濟，進而引起借款人在工作、收入等因素的不良變化，導致不能按期或無力償還銀行貸款記錄增加，有可能出現違約導致放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人收入資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。

2.流動性風險，個人房貸引發的銀行整體流動性風險并不明顯，但局部值得關注

商業銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內，對這個缺口進行管理，就是商業銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束才會成為非常突出的問題。截止2007年末，我國主要商業銀行的個人房貸業務在各項貸款中的占比只接近10%。并且值得一提的是，20%的警戒線是針對房地產市場較為成熟的國際大城市而言，對于像我國房地產業正處于快速成長階段，這一占比在短期內超過20%也不會出現太大風險。但對于一些資產規模較小、資產種類較為單一的部分城市商業銀行來說，實際上已經開始要關注到流動性問題。

二、對癥下藥，防范和控制我國商業銀行個人房貸業務風險

要防范和控制我國商業銀行在個人房貸業務上面臨的風險，首先，頒布通過房地產市場相關管理部門充分協商制定的《房地產管理條例》，從法律高度規范、約束房地產市場健康發展。其次，在充分調研市場及聽取各家銀行的意見及建議的基礎上，由銀監會出臺各家銀行對個人住房貸款應遵循的基本原則及禁忌，制定嚴格的從業機構和人員準入、退出、獎懲條例，切實加強監管，規范銀行個人房貸業務市場無序的競爭。再者，商業銀行管理層必須改變思想認識。正如一枚硬幣有正反兩面，個人房貸業務同樣如此。從一個側面來講，個人房貸屬于符合我國持續的產業政策的配套金融產品，屬于我國商業銀行的優質資產和利潤增長點，銀行絕不可錯過發展的良好時機;但另一個側面來看，個人房貸并非無風險資產，目前情況下面臨的系列風險不容忽視。對此，我國的商業銀行應該有足夠清醒的認識，面對困境，正視重視風險，多想對策。除此之外，加快推進以下方面的革新:

1.加大金融改革，穩妥引進新的金融商品。

盡快導入資產證券化和房地產投資信托，這些也是發達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風險，以及作為處理房地產危機的金融工具。

2.推進資產證券化市場的發展

為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險應積極鼓勵商業銀行采取市場化的手段轉移風險，推進資產證券化市場的發展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以后，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面銀行通過發行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發行量相匹配，分散了流動性風險。在此基礎上，住房貸款的證券化應當提上日程。

3.強化內控制度建設

按照要求制定了商業性房地產貸款管理的實施細則，建立完善個人住房貸款的風險控制政策，根據房地產貸款的專業特征，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節分別制定了相應的操作規程，明確了權責和考核標準，并強化貸款操作過程的監督管理。

三、總結

風險并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它并沒有什么可怕的。圍繞著我國商業銀行個人房貸業務的各類風險也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動，從完善制度建設，嚴密內控監督，嚴格制度落實，加強獎罰措施力度，范防和控制風險自然是水到渠成。

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