地價與房價的關系研究述評

摘要：地價與房價的關系對于促進中國房地產市場的持續健康發展具有重要的理論和現實意義，但目前尚無一致結論。文章從理論分析和經驗研究兩個角度對近年來國內學者就地價和房價關系的研究進行了梳理，展現地價與房價關系的研究現狀，并指出了未來的研究方向。

關鍵詞：地價；房價；文獻綜述

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1008-583l(2010)02-0021-06

城市地價與房價是房地產價格體系的主體，它們具有截然不同的特點，因此二者之間的關系十分復雜。同時，地價與房價作為反映房地產市場信息的重要指標，它們的關系是否協調不僅對城市土地利用效率和房地產業運行影響重大，而且對于政府進行宏觀調控、規范房地產市場也有著十分重要的現實意義。筆者旨在系統梳理中國關于地價與房價關系的理論研究與經驗研究，以期理順地價與房價的關系，并拓展此問題的研究空間。

一、地價與房價關系的研究背景

伴隨著中國住房制度的改革，20世紀90年代末中國的土地供應制度也實行了一系列重大變革。1999年，國土資源部頒發的《關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》拉開了土地出讓制度變革的序幕。2001年，國務院發布《關于加強國有土地資產管理的通知》，國有土地使用權招標拍賣制度從東南沿海到中西部地區逐步推開。隨后，國土資源部在2002年、2003年和2004年又分別下發了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權的規定》和《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，中國的土地市場在一定程度上得到了較好的調節和清理，土地出讓制度的改革也進一步深化，地價隨之持續上漲。根據觀察到的事實，自2003—2007年以來，中國土地交易價格指數與上年同期相比分別上漲8.3％、10.1％、9.1％、5.8％、12.3％。與此同時，房地產銷售價格指數分別上漲4.8％、9.7％、7.6％、5.5％、7.6％。地價與房價趨于同步的上揚趨勢引起人們對二者關系的極大爭議，主流觀點分為三類：(1)地價決定房價，理由是政府推行的經營性用地招標拍賣、掛牌出讓方式是導致地價飚升從而引起房價快速上漲的主要原因；(2)房價上漲是引起地價上漲的原因，主要理由是房地產需求引致土地需求，房價上漲直接引領地價上漲；(3)地價與房價是相互影響的，主要理由是房價與地價的關系是循環關聯的，地價房價到底誰決定誰在不同的條件下有不同的結論。

二、地價與房價的關系：理論解釋

國內學者關于地價與房價關系的理論研究是多視角的，筆者嘗試將這些理論文獻分別進行歸納，通過比較來闡述該領域研究的進展和發展趨勢。

(一)從成本構成的角度分析地價與房價的關系

用成本法的公式分析地價構成為：地價=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益；房價構成為：房價=土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤。因此，建設部政策研究中心在《怎樣認識當前房地產市場形勢》中提出：地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。而國土資源部發布的《2004年中國重點地區和主要城市地價動態監測報告》則指出，雖然地價和房價均呈上升趨勢，但地價上漲幅度小于房價上漲幅度。報告認為，房地產市場需求強勁，房屋供不應求，房價上漲使開發商對土地的需求增加，并拉動地價上漲。二者的觀點基于兩個方面的認識，一是地價是房價的重要組成部分之一，二是房地產價格是由它的供求關系決定的。

利用房價與地價數據及房地產開發過程中的成本構成，許多學者通過分析地價與房價的變化規律、地價占房價的比例及開發利潤率等，闡明了地價與房價之間的關系。鄒曉云指出由于地價概念不統一，將土地成本和土地所有權收益價格混淆起來，造成了目前關于中國房價中地價所占比例偏高的錯誤判斷。盡管近年來中國地價和房價變化趨勢基本一致，但二者的變化方向和速率卻并不一致，很難找到地價與房價之間變化的必然關系。從成本結構來看，土地成本和構成房價的其他成本在房價形成中所起的作用一樣，因此，地價不是房價偏高的決定性因素。

郭輝指出目前地價占房價的比重過高，地價的變動將會對房價產生較大的影響。目前中國房價飛速攀升，從某種程度上說正是土地出讓制度改革所導致的地價上漲的推動作用造成的。

劉潤秋、蔣永穆認為雖然成本法公式反映了地價是構成房價的要素之一，但不是唯一要素，其他要素同樣對房價產生影響，尤其是開發利潤的影響，因此地價與房價并不存在絕對的相關關系。他們認為基于三方面的原因地價不能決定房價：(1)土地產品的價格決定地租；(2)房市過熱條件下地價對房價無約束力；(3)決定房價的因素是市場行情而非成本。而基于另外兩方面的原因可以認為房價是地價的決定性因素：(1)需求是拉動房價上漲的動力，房價上漲是推動地價上漲的原動力；(2)地價生成機理的實證分析表明房價是地價形成的決定性因素。

張文新、蔣立紅從國際視角探討發達國家地價與房價的比例關系時發現，二者的關系較為復雜，可以分為4類：地價低房價也低、地價低房價不低、地價高房價不高、地價高房價也高。張清勇的研究指出：各國地價占房價的比例呈現隨時間不斷上升的態勢，而各國內部不同區域間地價占房價的比例也有很大差異。因此，簡單的成本決定論并不能解釋地價與房價之間的因果關系。

(二)從市場供求以及運行的角度分析地價與房價的關系

劉琳、劉洪玉首先從需求角度出發，指出由于土地的自然供給沒有彈性，并且土地的供給是由政府壟斷的，因此中國土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。與此不同的是，增量市場中的房價則由供給和需求共同決定，不僅是買方愿意購買的價格，更應是賣方愿意出售的價格。因此，從需求角度看，地價主要是一種需求價格。在同一時點，地價高是房價高的結果而不是原因。然后，他們從供給角度出發，指出由于土地的開發經營成本首先發生，然后經過一個建設周期形成最終的房價，因此，地價作為房價的成本之一，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。最后，利用四象限模型，他們分析了地價與房價在土地市場和房地產市場的相互作用中的轉化過程，得出結論：籠統地說房價高決定了地價高，或地價高決定了房價高都是片面的，對房價和地價的因果關系要從不同的角度不同的時點來分析。

周京奎從房地產供給和需求的角度、金融支持的角度研究影響房價變化的因素，提出3條地價與房價的互動傳導路徑。路徑1：貨幣供應量—銀行貸款一房地產投資一房價；路徑2：房地產投資一居民可支配收入一房價；路徑3：土地購置面積一地價一房價。路徑1體現了金融支持對房價的影響，路徑2體現了房地產需求增加帶動房價上漲，導致房地產供給增加，進一步影響房價的路徑循環；路徑3體現了中國土地出讓制度改革影響地價與房價的路徑循環。這3個路徑都直接影響房價，并通過房價影響地價，而地價對房價的影響只能通過路徑3來實現。

(三)從市場結構變化分析地價與房價的關系

實行土地招拍掛出讓后，學者們開始將研究視角轉入到從市場結構的變化來分析地價與房價的關系。姚先國、黃煒華認為政府對土地一級市場上的壟斷雖然使地價發生了變化，但不一定影響房價，只不過使政府、房地產開發商和購房者之間利益分配格局發生了變化。招標拍賣出讓實際上主要是重新調整了政府與房地產開發商之間的利益分配關系，政府收回了本該屬于土地所有者所有而被房地產開發商占有的部分土地收益，并結束了房地產開發的暴利現象。與此觀點截然不同的是，浙江省企業調查隊課題組指出，市場化的招標拍賣方式造成土地交易價格連續上漲，高額地價直接推動房價上漲，形成“高地價一高房價一高地價”的惡性循環。但是，更多的觀點則認為，實行土地招拍掛出讓后，土地市場和增量房地產市場競爭性的加強帶來了兩方面的影響：一是地價回歸到真實的價格水平，但并未引起房價上漲；二是地價的變動對房價的影響將降低。如：毛中根、林哲認為土地招拍掛的實施，一方面，實現了交易地塊本身的市場價格，保證了國家土地所有權收益更好的實現；另一方面，土地顯現出了自己的真實價格，這個價格相對于協議出讓下的土地，價格是有顯著的提高，但事實證明，地價與房價的關系復雜，地價高并一定對應著房價高，地價低也不一定對應著房價低。因此，認為過高的房價是由于過高的地價造成的觀點是沒有理論根據的。

嚴金海認為，協議出讓方式對房地產市場結構的影響表現為兩個方面：一方面土地市場因為缺少競爭機制和公開、透明的操作程序，將使得開發商購買土地的支付意愿下降，并且由于政府違規批地、隨意壓低地價等違法行為也將使得土地供給彈性變大；另一方面，協議出讓方式有利于“關系開發商”壟斷房地產市場并對房價施加影響。四象限模型的分析也印證了這一事實，因此他指出：在協議出讓方式下，土地市場的買方競爭不足和房地產增量市場的賣方壟斷帶來了兩方面的影響：一是較低地價的土地經過開發建設后形成的增量房地產的價格并沒有降低，反而使得企業憑借壟斷地位獲得了一部分本應屬于土地所有者所有的土地效益；二是地價一定比例的變動引起的增量房地產價格的變動幅度會增加。

(四)從空間經濟學角度分析地價與房價的關系

況偉大通過構建一個環形城市的空間競爭模型，證明了空間壟斷是房價居高不下的根本原因。遺憾的是，研究者只考慮了需求者之間的競爭，沒有考慮供給者的行為。但隨后他對研究工作進行了完善。考慮到房價與地價涉及住房市場與土地市場的相互作用問題，況偉大在空間經濟學的基礎之上，兼顧考慮住房市場與土地市場的供給者行為，構建了一個結合住房市場與土地市場的空間競爭模型，分析了當住房市場與土地市場均衡時，房價與地價的關系，得出以下發現：(1)當土地市場供大于求時。土地市場的引致需求越大，在其他變量不變時，住宅的供給量越大，房價越低，即房價與地價是負相關關系；(2)當土地市場供小于求時，住宅市場的需求越大，對土地市場的引致需求越大，在其他變量不變時，從而地價越高。另一方面，當土地市場供小于求時，開發商擁有壟斷力量，將成本轉嫁給消費者，從而房價越高。因此，當土地市場供小于求時，房價與地價是正相關關系，二者相互作用，不能簡單地說“房價決定地價”還是“地價決定房價”。

鑒于土地市場與住房市場受到政府的嚴重規制，況偉大進一步引入規制因素，對基本模型進行拓展，討論規制對房價、地價及其關系的影響。研究結論為：在土地市場規制情形下的房價和地價高于無規制情形下的房價和地價，因此政府規制是造成高房價和高地價的一個原因。

三、地價與房價的關系：經驗研究

經驗研究一直是關于地價與房價關系的研究重點，經驗研究因各研究者選取的研究對象、樣本時間段、變量取值和計算方法的不同而大相徑庭。筆者嘗試將已有的實證文獻按三個類別進行歸納，通過比較來闡述該領域研究的進展和發展趨勢，其分類依據為估計關鍵變量的取值、研究方法、研究結論。

(一)研究對象的選擇

長期以來，國內學者大多是針對全國范圍的房價和地價進行實證檢驗，如高波、毛豐付，況偉大，黃健柏、江飛濤等，他們都是采用全國房屋銷售價格指數和土地交易價格指數作為研究房價和地價相互關系的變量，存在的弊端表現為：(1)采用全國年度平均數據容易混淆地價與房價關系的實質；(2)不能反映地區差異，難以體現房價與地價關系的區域特征；(3)樣本數據相對較少，可能會影響研究結論的正確性。為克服此弊端，最近國內已有學者開始從城市層面或以個別城市為案例進行地價與房價關系的探討，典型的研究如下：

周京奎指出房地產作為一種投資品，價格在一年內將發生顯著變化，僅用年度數據難以反映這種變化，應盡量使用季度或者月度數據。同時，使用全國整體數據并不能反映局部的差異，使用城市級數據是最佳選擇。他以1999年1月-2005年9月期間的季度數據為基礎，對全國整體地價與房價的關系做實證分析。另外，以2001年7月一2005年9月期間的季度數據為基礎，實證檢驗了中國20個城市地價與房價的關系。

嚴金海雖然也采用全國房屋銷售價格指數和土地價格指數為樣本數據檢驗地價與房價的關系，但為了判斷土地招拍掛出讓對房價與地價關系的影響，他選取較早推行土地招拍掛出讓政策的深圳市作為樣本城市，收集深圳市2000年1季度-2005年1季度共21季度的季度數據考察了土地制度改革后土地市場結構變化對地價與房價關系的影響。

鄭娟爾、吳次芳選取中國1998年1季度-2005年4季度的房地產價格指數，包括房屋銷售價格指數和土地交易價格指數、商品住宅銷售價格指數和居民住宅用地交易價格指數、普通住宅銷售價格指數和居民普通住宅用地交易價格指數、豪華住宅銷售價格指數和豪華住宅用地價格指數4組數據，定量分析了全國地價與房價的關系。并且，通過收集1998年第1季度-2005年第2季度的房屋銷售價格指數和土地交易價格指數，對全國23個城市地價與房價的關系進行了經驗分析。

艾建國、丁烈云等認為房地產市場是一個地區性市場，不同城市的房地產市場由于受多種因素的影響而表現出較大的差異性，房價和地價的關系也會表現出很強的區域性。他們選擇北京(政治文化中心)、上海(經濟中心)、武漢(中部城市)三個典型地區的房價和地價數據為研究對象進行計量檢驗，揭示各城市房價和地價的關系存在一定的區域差異。而曾向陽、張安錄則以武漢市為個案，對武漢市地價與房價的關系進行了檢驗。

(二)實證方法的演變

對中國地價與房價關系進行正式實證研究始于高波、毛豐付一文的發表，他們首次使用Granger因果檢驗分析方法討論了全國房價與地價的相互關系，但是在Granger因果檢驗過程中并未給出單位根和協整檢驗的說明，這有違Granger因果關系的檢驗規貝U。

況偉大的研究對此進行了改進。他首先運用單位根檢驗法發現住宅價格指數和住宅用地價格指數的水平值同為一階單整變量，在此基礎上采用EG兩步法對房價與地價兩個變量進行協整檢驗，判斷出兩變量之間具有協整關系。然后，選擇基于誤差修正模型的Granger因果關系探討住宅價格與住宅用地價格之間的因果關系。

隨后，關于地價與房價相互關系的實證研究方法也多采用基于向量誤差修正模型(VEC)或向量自回歸模型(VAR)的Granger因果檢驗。類似的經驗研究如周京奎，嚴金海，鄭娟爾、吳次芳等。但是，隨著國內學者對計量方法認識和掌握程度的提高，運用這類方法進行經驗分析時國內學者容易犯的錯誤和忽略的問題也漸漸被覺察出來。鄭娟爾、吳次芳指出在Granger因果關系檢驗過程中有很多環節需要處理：(1)判斷房價和地價時間序列的平穩性問題多以單位根檢驗法為主，尤其是ADF方法的運用。但是在單位根檢驗過程中，對時間趨勢、截距和滯后項的處理上應特別注意；(2)進行Granger因果關系檢驗之前，必須對時間序列進行協整檢驗。這方面主要有EG兩步法和Johansen檢驗法。在運用Johansen檢驗法之前，還要確定VAR模型的最優滯后期；(3)進行Granger因果關系檢驗時可視三類情形作不同的處理：如果兩變量都是平穩序列，那么可直接進行Granger因果檢驗；如果兩變量不是穩定序列，可將其差分，直到成為穩定變量為止：如果兩變量都是一階單整序列，且兩者之間存在著協整關系，那么應該考慮使用存在誤差修正模型。

另外，近年來國內學者也開始注意到Granger檢驗雖然是重要的因果關系分析工具，但是在深入描述房價和地價相互關系時存在局限。黃健柏、江飛濤認為該方法的弊端具體表現如下：(1)Granger檢驗的結果無法推斷一個變量變動導致另一變量變動的方向；(2)Granger檢驗不能說明變量間相互影響的強度和整個動態過程，即該方法不能回答地價與房價相互影響的強度怎樣、隨時間有何變化、新土地出讓政策的實行導致了二者相互關系發生了什么變化等一系列細節問題。為此，他們采用基于向量自回歸類模型的方差分解法對Granger因果分析檢驗方法進行完善。

(三)實證結論的差異

縱觀國內學者關于地價與房價關系的若干經驗研究，即使運用同一種計量經濟學方法，對同一來源的數據進行檢驗，卻會得到大相徑庭的結論。

嚴金海認為，在房地產市場上，短期內房價決定地價，長期內二者相互影響。與協議出讓方式相比，土地招拍掛出讓通過促進土地市場的買方競爭，降低房地產市場的壟斷性，在顯化土地價格的同時，降低了地價對房價較高的影響程度。

周京奎的研究發現：房價對地價有顯著影響，地價對房價的影響度較小。地價上漲不是房價上漲的唯一因素，金融支持、土地政策在地價與房價變動中扮演著重要角色，所以抑制房價不能只控制土地價格，還應從金融支持、投資等方面著手，制定更嚴格的信貸制度，增加房地產交易稅和提高居民可支配收入。

鄭娟爾、吳次芳指出，就全國而言，房價與地價之間互為長期和短期Granger原因，但房價的變動對地價變動的影響力更大些。而對23個大中城市的計量研究表明，各城市地價與房價的關系不是唯一而確定的，房價的增長更多地受自身因素而不是地價的影響。地價與房價的關系是復雜且因地而異的，以一個案例的分析結果來斷定兩者的關系有失偏頗。

宋勃、高波在考慮通貨膨脹的條件下發現：短期而言，房價對地價沒有影響，而地價是房價的Grang-er原因；長期來說，房價和地價存在雙向因果關系。因此，要控制房價，短期內關鍵是抑制地價過快上漲；長期則要通過合理安排土地供給，加強住宅的建設規劃引導，從而避免房地產價格的大起大落。

按照時間順序，將已有關于地價與房價之間相互關系的實證研究的主要文獻整理成表1，研究結論的差異顯而易見。

鄭娟爾、吳次芳將造成這一差異的原因歸納為4個方面：(1)變量選擇不同。部分研究采用土地交易價格指數和房屋價格指數，部分則采用住宅價格指數和住宅土地交易價格指數，或者是普通住宅銷售價格指數與普通住宅用地指數；(2)時間序列長短不一樣。現有的文獻中，部分研究的時間數列過短，可能影響了研究結論的準確性；(3)數據處理結果不同，尤其在歷年指數的迭代上，部分研究是錯誤的；(4)cmnger因果關系檢驗過程中存在問題，部分研究未進行單位根和協整檢驗。

四、結語

地價與房價的關系一直是中國學術界研究的熱點問題之一。盡管已有不少學者對地價與房價關系的理論研究和實證研究進行了積極探索，但迄今為止，關于兩者之間關系的研究并沒有最終形成一致的結論，因此，未來繼續研究地價與房價之間的關系仍然具有比較重大的理論價值與實踐意義。

關于地價與房價的關系，仍存在有待進一步研究的地方。一是構建更規范化的模型。模型必須既要考慮宏觀上的相關關系，又要建立在微觀基礎之上；二是在實證方法上，必須進一步完善。現有的實證大多數局限在利用全國平均數據對地價與房價進行簡單的相關關系分析，忽視了各個地區之間存在的差異情況，因此，必須了解各地區存在的差異，提出切實可行的政策。另外，結合中國政策的研究也是不容忽視的。

(責任編輯 傅旭東)