試論地籍測繪在房產項目開發中的應用

朱俊仁

（湛江市國土資源研究發展中心，廣東 湛江 524000）

1 地籍測繪的含意

地籍測量是為獲取和表達地籍信息所進行的測繪工作，是地籍調查中依法認定權屬界址和利用現狀的技術手段，是地籍檔案建立的信息基礎。其基本內容是測定土地及其附著物的位置、權屬界線、類型、面積等。

2 地籍測繪的基本方法

2.1 地籍控制測量

地籍控制測量是根據界址點和地籍圖的精度要求，視測區范圍的大小、測區內現存控制點數量和等級等情況。按測量的基本原則和精度要求進行技術設計、選點、埋石、野外觀測、數據處理等測量工作。

2.1.1 利用GPS定位技術布測城鎮地籍基本控制網

在一些大城市中，一般已建立城市控制網，并且已在此控制網的基礎上做了大量的測繪工作。但是，隨著經濟建設的迅速發展，已有控制網的控制范圍已不能滿足要求。有些控制點被破壞，為此，迫切需要利用GPS定位技術來加強和改造已有的控制網作為地籍控制網。建立GPS定位技術布測城鎮地籍控制網時，應與已有的控制點進行聯測，聯測的控制點最少不能少于2個。

2.1.2 利用已有城鎮基本控制網的辦法

凡符合1985年發布的《城市測繪規范》要求的二、三、四等城市控制網和一、二級城市控制網點都可作為地籍基本控制網。對已布設二、三、四等城市控制網而未布設一、二級控制網的地區，可以其為基礎，加密一級或二級地籍控制網。對已布設有一級城市控制網的地區?？梢云錇榛A，加密二級地籍控制網。在利用已有控制成果時，應對所利用的成果有目的地進行分析和檢查。在檢查與使用過程中，如發現有過大誤差，則應進行分析，對有問題的點（存在粗差、點位移動等），則應避而不用。

2.1.3 應用光電測距儀進行一、二級導線地籍控制網的布設

2.2 地籍碎部測量

2.2.1 常規地面測量方法

圖1 極坐標法

極坐標法見圖1，在控制點A上架設儀器，并以控制點B定向，測量目標點P與控制點B之間的角度β和目標點P與控制點A之間的距離S及垂直角α。即可測定目標點的位置。由于全站儀的廣泛使用，該法己成為目前獲取地籍要素的主要方法。通過直接將每個碎部點的高度角、水平角和斜距自動記錄在外業電子手簿或掌上電腦上，直接解算界址點的三維坐標。

白紙成圖法；白紙成圖法包括大平板儀、小平板儀配合經緯儀等作業模式，它是一種圖解成圖法。在建立圖解地籍時，最初圖解地籍測量是建立在平板儀測圖技術基礎上的。由于平板儀測量法不能提供精確的野外實測坐標數據，而只能得到圖解資料，因而只能提供圖解地籍。隨著解析測量方法以及攝影測量法的廣泛采用，平板儀測量法已逐步被取代。

2.2.2 攝影測量方法

攝影測量法也稱航空攝影測量法，它是按航攝像片及其測制底圖獲取目標的位置。主要采用全數字攝影測量的方法求得界址點點位坐標。當界址點的數目很多、地面通視不良的情形下，采用高精度的攝影測量方法是經濟有效的。對于采用其它方法施測界址點坐標，而航測法繪制地籍圖，更是我國當前城鎮地籍測量的主要方法之一。

2.2.3 GPS測量方法

GPS作為一種當前最先進的定位工具正成為地籍信息十分重要的數據采集工具。近年來，GIS型GPS接收機用于采集地面上的位置數據及詳細的屬性信息正日益發展。GPS只提供地理空間位置，地籍空間數據還應該包括屬性信息。例如，地籍信息系統中一條道路包括了該路的一系列點的空間坐標及該道路的屬性信息（寬度、等級等），而 GPS只能在外業采集到一系列離散點的空間坐標。要想讓這些點連成道路并知道其屬性信息，就必須在外業采集這些離散點時加以說明和描述。

3 地籍測繪在房產工程中的應用

3.1 房產測繪的作業依據

（1）國標GB/T 17986.1－2000《房產測量規范第一單元：房產測量規定》。

（2）國標GB/T 17986.2－2000《房產測量規范第二單元：房產圖圖式》。

（3）CJJ 8－99《城市測量規范》。

（4）CJJ 73－97《全球定位系統城市測量技術規程》。

（5）GH 2001－92《全球定位系統（GPS）測量規范》。

3.2 控制地籍測量

（1）測區已有資料及可利用情況。圖件資料：湛江房產局提供的測區1∶500，1∶1 000圖件，該圖于1995年地籍測量完成，時間久遠，已不具備其應有的現勢性，但尚可作為房產調查的工作。平面控制資料：測區內及附近分布有6個平面及高程控制點，經現場踏勘，目前6個控制點保存完好，可以作為本次房產測量的平面起算點。

（2）選點、埋石。根據湛江地區的地理特征及已有控制點的分布情況，參照測區已有地形圖，我們進行了室內設計及實地踏勘、選點工作。按照《房產測量規范》和《技術設計書》的要求，在測區范圍內布設26個GPS首級控制點，布設了60個加密GPS控制點，GPS控制點均在十字路口中心或規劃路口中心設有鋼釘標志，GPS控制點均繪制有點之記。

（3）施測方法。地籍測量中嚴格遵守操作規程，對儀器進行了認真的對中、整平。地籍測量前后分別量取了天線高，其互差不大于±0.002 m。首級控制測量使用檢驗合格的4臺（套）Trimble5700型和3臺（套）Trimble4700型GPS雙頻接收機采用靜態定位方法施測。根據星歷預報制定觀測計劃，靜態同步觀測一個時段，各個時段不少于50分鐘。內業平差計算采用美國 Trimble公司的隨機軟件進行網平差。在首級控制地籍測量成果的基礎上使用3臺（套）Trimble5700型GPS接收機采用RTK方法施測，其余的GPS控制點作為測區的加密控制點，其中一臺接收機為參考站，另兩臺為流動站。

（4）成果質量首級控制測量平差后 GPS控制網中最弱邊的相對精度為1/60萬。加密控制點通過將兩個流動站對若干點位進行重復觀測，其坐標互差均在±0.01 m范圍內，60個GPS控制點的平均點位中誤差為±0.007 m，最弱點的點位中誤差為±0.010 m。由以上數據表明，首級控制及加密控制均達到《房產測量規范》及《技術設計書》的精度要求。

3.3 面積量算

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具有上蓋，結構牢固，層高在2.2 m以上（含2.2 m）的永久性建筑。對規則建筑物，內業人員按外業勘丈草圖，將實量數據平差處理后繪出每幢建筑物的分層平面圖，用編寫好的面積計算程序求取各層面積，然后對各層面積求和以獲得整幢建筑物的面積。

實地量距法和坐標解析法是目前房產測量中最普遍采用的面積測算方法，也是目前面積測算中精度較好的測算方法。當面積小于等于1 000 m2時，實地量距法比坐標解析法的精度要高；當面積大于等于1 000 m2時，實地量距法比坐標解析法的精度要低。因此在面積測算中，我們采用了實地量距法與坐標解析法結合的辦法：對于邊長不超過一個尺段的房屋，用經過檢定合格的鋼尺實地丈量其每一條邊，平差后計算面積；對于邊長較長的房屋，用全站儀實測其四個角點坐標，作為控制長度將實地勘丈數據進行平差，從而計算房屋建筑面積。

由于在丈量房屋邊長時存在誤差，因此按照丈量數據直接在 AutoCAD上畫出的房屋分層平面圖形大多會出現不封閉的情況，即出現前后墻長度不相等或左右墻長度不相等的情況，而這與實際情況不符，也不符合人們的日常習慣。因此必須對丈量數據進行處理后才能進行面積計算。具體的處理辦法是：利用房屋在設計時成對稱圖形的原理，將丈量數據進行處理，使處理后的數據滿足對稱及邊長相等的要求。

4 結束語

目前，房地產的地籍測繪的工作成果應用十分廣泛，但是在實際工作中還存在一些問題，這些問題的解決與否、如何解決，直接關系到千家萬戶的利益。因此，房地產的地籍測繪工作備受社會公眾的關注，搞好房地產測繪的技術工作具有十分重要的實際意義。

1 張來安.地籍測量在房地產登記中的運用及其作用研究［J］.管理觀察，2009（17）

2 陳 志、賈志俊.實時動態定位技術在地籍與房地產測量中的應用初探［J］.咸寧師專學報，2002（6）