產生我國樓市泡沫的影響因素分析

麗江師范高等?？茖W校 翁曉峰 許俊菊

近年來，中國的房價像“一匹脫韁的野馬”，一路狂飆，房價已大大超出城鎮家庭的承受能力。2009年，中國各地房價都陷入了近乎癲狂的狀態，究竟是哪些因素制造了“瘋狂”的樓市？筆者認為導致中國樓市泡沫的主要因素有以下六個方面：城市化及家庭小型化對住房的剛性需求；各種“熱錢”對樓市的拉動；房地產企業的銷售手段；土地有效供給不足；地方政府及地方政府官員提升房屋成本；媒體、經濟學家、銀行等利益共同體對房價的放大。

一、對住房的剛性需求拉動樓市

（一）城市化水平的提高，增加對樓市的需求

城市化進程是房地產開發的核心動力之一，中國房地產的持續發展與農民進城或者說農民的城市化密不可分。

目前我國城市化水平僅43.9%，發達國家城市化水平為75%，聯合國的報告估計，中國每年有1800萬農村人口將轉為城市人口，這些新增的城市人口，將會形成對住房的巨大需求，成為國內房地產市場增長的巨大拉動力。[1]如按每戶3口來計算，即形成600萬套住房需求。

（二）家庭結構小型化的轉變，增加對樓市的需求

90年代后，我國居民家庭結構趨于小型化，父母、子女分戶單獨居住家庭日益增多，一人戶、二人戶、三人戶的家庭數額及比重不斷提高，四人戶、五人、五人以上戶不斷減少。以江蘇省南京市為例（表1），充分證實了這一現象。

家庭小型化的特征之一便是對房屋需求的增加，根據國家統計局的統計資料，我國2007年全國家庭戶數為40807萬戶，2006年為40593萬戶，新增214萬戶。2006年我國城市化率為43.9%[3]，扣除從農村轉移到城市的戶數，城鎮因家庭小型化而新增加94萬戶，即94萬套住房，加上上文因城市化造成新增加的600萬套住房，兩者相加我國每年有約700萬套住房的需求。

而2008年一年的住宅竣工面積為4.8億平米[2]，以平均每戶100平米計算，2008年當年住宅可銷售約為480萬套，如加上往年未銷售完的住房，有約500萬套住房的供給。由此看來，我國需求量遠遠大于供給量，這種需求剛性導致了房價大幅上漲。

二、各種“熱錢”拉動樓市不斷升溫

所謂熱錢又稱游資或投機性短期資本，目前尚無明確定義，通常是指以投機獲利為目的快速流動的短期資本。其投資對象主要是外匯、樓市、股票及其衍生產品市場等，具有投機性強、流動性快、隱蔽性強等特征。

我國進入樓市的熱錢由三個部分組成：①從事壟斷行業人員、公務員等階層形成的“多余資金”，因股市風險過高及不確定因素太多而缺乏好的投資渠道，進而流入到樓市。②私營、民營企業主因內需不足，出口受阻，成本上升等投資營商環境惡化，將投資到實體的資金轉投到樓市。③國際熱錢。這三股力量形成了所謂的熱錢，沖擊我國的樓市。

三、房地產企業的銷售手段推動房價上漲

目前全國各地房地產企業在房屋銷售時都或多或少存在 “捂盤”等銷售手段，所謂“捂盤”是指，樓盤銷售商開發的樓盤明明有大量貨源，但卻對購房者聲稱僅剩幾套，制造假象，促進購房者購房的一種銷售手段。不少業內人士認為，開發商人為制造缺貨假象，目的主要是為了力促高成交量，再次提高樓價，這種捂盤行為常常能給開發商帶來動輒數百萬的利潤。一般有以下幾種常見手段：

（一）拖時間

對于新盤，開發商拿到預售證后，卻將開盤時間一改再改，拖延開盤時間的樓盤多為單體樓的中小開發商，盡量多賺點是他們“捂盤”的心態。對于舊盤，也以種種理由推遲開盤。通過拖時間使得房屋登記人數大大增加。

（二）分期賣

先推少量單位，逐期推高價格。除在前期進行儲客外，先推出少量單位來試探市場，也是樓盤較為常用的一種捂盤招數。一般來說，對于多幢樓盤，開發商均會采用分批拿預售證、分批銷售的方法去開發。除一些相對較為大型的樓盤，因為受資金、人力等因素影響而真正需要分期開發、分期銷售外，其他樓盤基本上都屬于一種營銷策略。

（三）假銷售

開發商先買后賣，制造熱銷假象。開發商“假銷售”現象現在越來越多，其中“先買后賣”現象更為普遍，即開發商聯合中介先買下銷路好的房子，制造熱銷假象，再撤銷購房意向和退房；或者是提高價格后再放盤流入市場，賺取高額利潤。更有甚者，有的開發商讓自己員工扮演購房者排隊購買住房，人為造成樓市火爆的虛假現象。

（四）煙霧彈

開盤即“售完”很快又有珍藏版。由于整個房產交易過程是不透明的，有真實住房需求的普通購房者，并不知道單套房子的真實價格。當看到新盤幾乎“日光”時，就會不惜高價跟風買入?？礈柿诉@種心態，開發商往往會玩一套“開盤即售完”的手段，來刺激購房者趕快出手。過一段時間后，又借銷售旺季或市政利好之機，再次推出所謂“珍藏版”單位，售價往往在原來的基礎上提升500～2000元/平方米。[4]

四、土地有效供給不足，加劇房價上漲

總的來說，增加土地供應，并在正常的周期內建成商品房，可以改變市場供需現狀，抑制房價的過快上漲。從市場預期看，增加土地供應，就等于政府明確告訴公眾：我們準備了大量土地，不用愁買不到房子。這樣，可以改變購房者對樓市未來的預期，一部分準備購房的人就可能打消眼下買房的打算，房價漲幅有可能趨緩，但現實情況卻沒有達到預期效果。

（一）有效土地供給不足

土地供應，有量的問題，也有結構問題。增加的土地供應，是在郊區多，還是市區多；是保障房用地多，還是商品房用地多？不同的區位，不同的用途，對樓市的影響也不相同。如果新增土地供應大部分在遠郊區，恐怕對抑制房價，特別是市區房價作用并不大。

此外，按照正常的周期，新增用地形成樓盤供應，將需兩到三年時間，對樓市的影響有滯后效應。

（二）土地供給信息知曉度不夠

土地供給的信息披露的公開和透明度不夠，相關部門沒有能夠及時告知公眾客觀、真實以及盡可能全面的樓市信息，沒有能夠防止由于漲價預期引發恐慌性購房，沒有能夠穩定社會心理預期。

比如，在近期漲價比較快的北京、上海等城市，政府相關部門如果能及時準確地告訴當地居民：今年供應的土地面積有多少，地段在哪里，全年將會有多少套房子上市，目前在售住房空置率有多少等等，情況可能就會好得多。

（三）開發商囤地現在嚴重

業內有句話：“小開發商捂盤，大開發商囤地”。有報道稱，廣州2007年高價出讓的27塊地中，有24塊到了2009年仍未開發。這種天價地“曬太陽”的現象，由來已久，客觀上給樓市“火上加油”。[5]

五、地方政府及地方政府官員因素加大了房屋成本，提高了房價

（一）地方政府熱衷開發房地產

地方政府熱衷于房地產的開發，因為房地產的澎湃發展對地方政府有三大好處：

1.土地銷售增加地方財政收入。

地方政府通過低價收購城鎮居民、農民的土地，再高價拍賣給房地產開發商可獲得高額利潤。截至2009年11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，而2008年全國財政收入為6萬億元，也就是說，20個重點城市收取的土地出讓金幾乎占國家一年財政總收入的1/10。在許多地方，土地收入已經占到地方財政收入的1/2。[6]

2.樓盤銷售增加地方稅收。

中國銀監會副主席蔣定之曾指出，房地產交易是地方政府重要稅收來源，來自房地產相關的稅收大體占到城市可用財力的30%至50%，有的城市要在60%以上。地方政府和房地產業之間存在的利益鏈條是緊密的。[7]

統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產價格的將近30%—40%左右。如果再加上占房地產價格20%—40%的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近占到整個房地產價格的50%—80%。[8]

3.樓盤興起突顯地方政績。

房地產是地方政府最立竿見影的政績工程。樓盤、別墅、高爾夫球場等的建設對于地方政府來講是提升政績的最佳表現，因為房地產的建設使得GDP上去了，城市形象提升了，財政稅收也增加了，自然政績得到了顯現。

（二）房地產企業向地方政府官員尋租

1.土地供應領域的尋租。

我是被逼無奈才舉報黃道龍的，想證明我是清白的。最開始大家還議論我是不是說假話，但我一路這么堅持，黃道龍也接受處理了，大家也就相信我了。

稀缺的土地資源是房地產開發必備的要素之一，房地產開發商擁有了土地，就等于擁有了財富。中國缺乏土地私有產權基礎，集體土地和許多土地的產權往往界定不清；國家壟斷土地一級市場；土地供應存在多種供應方式并存和多渠道、無序供應的現象。正是土地的非市場化環境使得土地成為房地產尋租的重災區。用地企業將小于甚至等于其所尋租金的費用私下支付給出讓方。有學者曾對我國上世紀90年代初期土地出讓價格進行實證分析發現，土地拍賣出讓價格、招標出讓價格、協議出讓價格的比值為1:0.61:0.14，由此可見協議出讓方式下租金金額之大。

2.住房建設領域的尋租。

自1998年實行城鎮住房制度改革以來，我國逐漸形成了多層次住房供應體系，即高收入者按市場價購買商品住房、中低收入者低價購買經濟適用房、最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。對于經濟適用房，國家給予了用地優先劃撥、免收土地出讓金、開發貸款優先發放、減免部分行政事業性收費等諸多優惠政策，但由此卻使經濟適用房成為一塊“肥肉”，誘使開發商們競相向主管部門尋租，以“經濟適用房”之名行“商品房”之實。

3.資金領域的尋租。

我國房地產開發資金中大部分資金來源于銀行，房地產企業對資金的渴求，加上國有銀行自身的軟預算約束，使得尋租活動蔓延于銀行信貸領域內。以2003年2月底央行發布的《2002年貨幣政策執行報告》為例，中國人民銀行通過對部分城市商業銀行2001年7月1日至2002年9月30日發放的房地產貸款進行檢查發現，違規貸款和違規金額占總檢查金額的24.9%。而違規放貸，當然是為了索取巨額“回扣”、參與分成，甚或間接成立房地產開發公司，以國家和人民的錢“借雞生蛋”、謀取私利。

4.涉稅領域的尋租。

房地產稅費包括房地稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等約11大類。房地產開發程序包括工程勘測、規劃設計、施工圖設計及審批等諸多環節。可見，稅費和開發程序十分復雜。據悉，國家稅務總局在對7省市的調查中發現，在各種涉稅問題中，房地產業的問題占了90%。2003年南京市地稅局稽查分局曾對2002年度納稅額較大的88戶房地產業企業進行了稅收專項檢查，竟然發現87戶有偷漏稅問題，涉稅金額高達5031.66萬元。

5.房地產業的“亂收費問題”。

目前，我國地價及稅、費合計約占房價的50%，相對國際上一般20%的比例而言，地價及稅、費比重明顯過高。據調查，全國各城市在房地產開發經營中涉及的各項稅費項目有60～180多項，其中稅僅有12種左右。房地產“亂收費問題”實質上是有關部門的“集體尋租”行為，不過是用合法的手段掩蓋了不合理的尋租事實，是更高級形式的尋租。[9]

尋租的結果不僅增加了房地產企業成本，提高了房價。而且使得政府官員在各種場合、各種媒體為開發商搖旗吶喊，鼓吹樓市價格不斷上升，吹大泡沫。

六、利益共同體，放大泡沫

（一）媒體——放大器，放大泡沫

筆者曾在南京數家媒體廣告部工作5年，對于媒體放大泡沫的機制有一定了解。媒體放大泡沫的做法有二種，一是夸大、放大房價走勢，高吹房價會永遠不斷上漲。二是永遠不報道，不刊登房價下跌。這兩方面消息一部分是由房地產商在報社投放的軟、硬廣告。另一部分是媒體主動這么做，房地產廣告已經成為各大報社的最大客戶，占整個報紙廣告收入的50%左右，報社不愿得罪這個財神爺，自然要鼓吹樓市不段走高的泡沫。此外，拿到廣告定單的記者等媒體工作人員也會因為房地產商投放廣告而得到10%左右的提成，而為樓市走高搖旗吶喊。

而媒體這種放大器以及公信力使得廣告購房者堅信樓市走高，加大對房價走高的恐懼感和購房的緊迫感。

（二）“代言人”

某些受到房地產商給予經濟利益好處的經濟學知名學者們利用其公益、公信力身份為樓市唱贊歌，不斷鼓吹樓市泡沫。如某房地產開發商在某地舉辦“樓市論壇”，然后花重金邀請某經濟學家來作講座、報告，該經濟學家因拿人嘴短，自然大談樓市走高的理由，然后由報社等媒體公之于眾。普通購房者聽信這些“代言人”的鼓動，加快購房行為。

（三）銀行

截止2009年5月，我國房地產開發商自有資金只占總資金35%左右。只有在銀行信貸的支持下，房地產才能夠得以發展與繁榮，而房地產一旦走上繁榮之路甚至于出現泡沫，銀行仍然不能減少對房地產的支持，因為房地產與銀行早就捆綁在一起，任何銀行支持的退出，受到傷害的首先是銀行自身。因此，銀行對房地產的金融支持既是不可退出的也是自愿的。目前國內房地產市場出現了嚴重的泡沫，但銀行對房地產業的支持并不可減少，否則房價的下跌一定會先引起銀行的危機，并由銀行危機導致金融危機與經濟危機。

總的來說，我國樓市虛高，泡沫不斷的原因在于：住房需求剛性的不斷增加，土地供給效益滯后，開發商捂盤忽悠，政府鼓吹，開發商尋租加大房價成本，媒體制造虛假信息，放大器的作用，再加上“代言人”的不實宣傳，銀行政策過于寬松，使得我國的樓市虛高不下，泡沫不斷被吹大。

今后的趨勢，筆者的預測是：房地產行業現在是我國的支柱產業，是地方政府財政稅收的主要來源，是拉動我國當前GDP增長的重要動力，在其他實體企業沒有得到有效復蘇，在美國等西方國家經濟沒有得到恢復，出口持續低迷，在當前失業率居高不下，國民有效消費能力低下的情況下，盡管中央政府看到了樓市泡沫的危害性，但是在未來近期時間內，我國樓市泡沫不會破，一線城市房價走勢平穩，二線城市房價小幅上升。等全球經濟復蘇的時候，如果泡沫還沒有破滅的話，泡沫將在相當長的時間內繼續存在。

[1]張彥素、齊麗恩.我國房地產開發與城市化進程關系探析[J].金融經濟,2007,11(6)：56-58

[2]08年房地產運行報告[Z].中國廣播網,2009,01(23)

[3]南京人口結構變化[Z].國家統計局統計網站

[4]買房必修課：開發商捂盤潛規則[N].信息時報,2009,08(07)

[5]三問樓市：土地供應增加了，房價為何沒穩住[N].人民日報,2009,07(30)

[6]惠銘生.日進億元土地收入的政府如何保民生[N].中國青年報.2009,12(02)

[7]稅收調控樓市，地方政府豈能該出手時不出手[N].經濟參考報.2007,2(1)

[8]地方追求政績吹起房地產泡沫，中央埋單.，[N].參考消息.2006,08(30):15

[9]趙曉.房地產尋租頻發的幾個領域[Z].觀點地產網,2006,08(28)