探討房地產企業風險分析與防范

梁紹輝

（珠海格力置業股份有限公司，廣東 珠海 519000）

隨著房地產市場進入后危機和后暴利時代，房地產企業也必將進入精細化開發和精細化管理時期。企業戰略上和運營上的任何重大失誤，都有可能使企業前功盡棄。特別是那些多地域、多項目、多業態運作的企業，面對政策、市場等諸多不確定性，會面臨更大的風險。風險是指在給定情況下和特定時間內，那些可能發生大的結果之間的差異。差異越大，風險也越大。風險管理是指識別和評估風險，建立、選擇、管理和解決風險的可選方案的組織方法。

1 企業房地產投資的風險

1.1 經營風險

房地產投資者將投資購買或修建的房地產出租經營時，因為經濟活動的波動將會影響其財產收入的可變性，他們也因此會有遭受損失的風險。如：房屋空置率的上升、市場租金的變動等。經濟條件的變化對一些財產的影響經常比對另一些的大，這取決于財產的種類、財產的地理位置和現存的租約等因素。同時，因為需求的變化、人口的變化以及其他原因，國內許多地區和城市內區域在經濟增長率方面存在差異。所以，受到影響程度較大的那些財產將面臨較高的風險。

1.2 財務風險

房地產投資通常會大量的使用借入資金，也就是采用債務融資的方式。債務融資擴大了企業經營風險（被稱為財務杠桿作用）。隨著債務占房地產投資中金額的增加，財務風險也相應增大。此外，財務風險的程度還取決于債務的成本和結構。例如，給予貸款人分享財產增值機會以換取較低的每月付款額的貸款，可能具有較低的財務風險。

1.3 流動性差的風險

房地產項目具有相對較高的流動性風險。當具有眾多買賣者和頻繁交易的連續性市場不存在時，這種風險就會出現。一項投資越難以變現，所有者向買者做出的價格方面讓步的風險就越大，特別是處于房地產投資資產需求疲軟的時期更是如此。用于特殊目的的財產相對較難改做其他用途的財產，因此會具有更高的流動性的風險。

1.4 通貨膨脹風險

一般認為，房地產投資在通貨膨脹期間處于有利位置。但是，房地產的重置成本會隨通貨膨脹而增加。同時，當公司房地產處于高閑置時期，對房屋面積需求不足或新的建設項目不具可行性時，來源于房地產投資的收入并不隨著通貨膨脹而增加，甚至還可能會減少。

1.5 管理風險

大多數房地產投資項目都需要進行租賃和維護設施等的管理，以使投資的資產得以增值保值。投資者可以獲得的收益率在很大程度上取決于其管理能力。這種管理風險包括適應競爭的管理能力、管理創新的能力，以及經營業業務活動的效率等。

1.6 利率風險

房地產是高度敏感的，這使得投資者所獲得的收益率可能會受到利率變化的影響。通常，利率水平的增加也可能降低購買者愿意支付的價格。總的來說，投資者的收益水平會隨著利率水平的變動而變動。

1.7 法規風險

房地產受到許多法規的約束，這些法規包括稅法、租賃法、城市規劃法規，以及政府頒布的其他法規。而法規的改變會對投資的盈利能力造成不利的影響，如：某些地區會比其他地方具有更多的法規限制，特別是對于新開發的區域等。如處理不當，會影響公司的贏利以至損害公司形象名譽。所以，必須要隨時關注這些法規的變化，并制定出相應的管理措施。

1.8 環境風險

房地產的價值通常受環境的影響，或者受到對現有環境潛在的危害的影響。例如，某一處房產可能受到在房址或其附近被散落的或曾被掩埋的有毒廢物的污染。環境風險可以導致比其他風險更高的損失，因為投資者可能要承擔大大超過財產價值的清理費用及可能承擔相應的損失費用。

2 租賃風險分析

2.1 租金風險

不同的租金計算方法會得出不同的租金水平。例如，可以采用逐期遞增的租金計算方法、固定的租金計算方法和根據利率等調整租金的計算方法等。承租人和出租方均應該根據不同的情況制定不同的計算方法，否則會有風險發生。如：當采用調整價格指數的方式調整租金的方式時，出租人將通貨膨脹的風險轉嫁給了承租人。

2.2 合同風險

因對當地的政策法規、市場狀況等不了解和錯誤的預測等原因，簽訂了對自己不利的合同。

2.3 費用支付的風險

按營業費用是由承租人還是出租人承擔，可以將其分為毛租賃和凈租賃兩種類型。毛租賃是指全部經營費用由出租人承擔；凈租賃是指全部經營費用由承租人承擔。現實中往往采用兩種混合的方式。采用不同的方式，會承擔不同的由營業費用變化而導致的風險。

3 房地產開發風險

我們采用按照風險的內容分類的方法將房地產開發風險分為以下七類：

3.1 政治風險

由于政治條件變化而引起的投資風險。如政策、法律的穩定性等。

3.2 環保風險

在規劃、施工等各個環節均會涉及到環保風險，如費水的處理等。

3.3 金融風險

它包括貸款利率變動帶來的風險，國際貨幣匯率撥動帶來的風險和國家貨幣政策、貸款規模變化等帶來的風險。

3.4 市場風險

有市場供求關系、資源狀況、市場購買力等引起的風險。

3.5 信用風險

投資參與方與有關部門各方之間的信用結構及信用旅行責任上存在的風險，它涉及到開發商、承包商、供應商。

3.6 財務風險

是指投融等財務管理上大防風險。如過度舉債、資金運用不當等造成的。

3.7 經營風險

是指由于經營管理決策等造成的風險，如市場定位失誤、承包商的選擇不當等。

4 應對風險的措施

4.1 風險防范

風險防范是指采用各種手段來防范可能發生的風險，以盡量減小損失和保護投資者的利益。它包括風險回避和風險轉移兩種形式。

4.1.1 風險回避

在風險較大時，采用放棄投資的決策。它可以有效的防范風險，但同時也失去了獲得風險利潤的可能。因此，它是一種消極的防范措施。一般只是在風險水平很高或風險水平較高但獲利較少的情況下使用。如：企業對房地產的投資潛力遠不如投資于股票、債券等。

4.1.2 風險轉移

風險轉移是指采用一定的措施將風險轉嫁掉的策略。它包括以下內容：

（1）契約、合同形式的風險轉嫁，通過簽訂合同的形式將風險轉移給另一方。如：與承租方簽訂隨利率變化而變化的租約，從而將通貨膨脹的風險轉嫁給承租人。

（2）保險形式的風險轉移，將可能受到的自然災害、事故等的風險，通過合同轉嫁給保險公司。

4.2 控制措施

控制措施是一種主動積極的風險解決策略。它通過識別、分析，并采取措施控制風險的影響范圍和程度的風險解決方法。它分為計劃控制和審計控制。

4.2.1 計劃控制

它是指通過盡可能的實現制定周密的計劃，合理配置資源，并嚴格按照計劃執行以降低風險的一種控制方法。它主要包括進度計劃、資源計劃、資金計劃等。

4.2.2 審計控制

它包括規章制度的維護、貫徹執行，評價管理績效，改善經營管理，規避風險等活動。按照審計部門和公司的從屬關系可以分為內部審計和外部審計兩大類。

5 結束語

總之，房地產管理制度就是要建立、健全包括各類風險控制制度在內的管理體系。要特別注意的是，除了專門的風險管理制度外，各項風險管理理念、措施等要全面“滲透”進其他制度、流程中。在中國，企業房地產是企業非常重要的固定資產，如何管理好這部分資產將對企業產生深遠的影響。通過恰當的風險管理，它可以起到降低風險、提高企業效益、優化投資組合、優化企業整體戰略和提高競爭力的作用。