我國物業管理企業人才供給存在的問題及對策初探

王素濤

（東莞南博職業技術學院，廣東 東莞 523083）

我國物業管理企業人才供給存在的問題及對策初探

王素濤

（東莞南博職業技術學院，廣東 東莞 523083）

隨著我國社會經濟的發展，物業管理服務需求不斷增加，但物業管理企業存在人才供給不足、人員結構不合理等問題，致使物業服務水平整體低下，嚴重阻礙了我國物業服務行業的發展。建立物業管理人才培養機制，培養具有高素質和高技能的復合型物業管理人才是物業管理企業發展的必經之路。

物業管理人員；供給不足；結構不合理；教育培訓

隨著我國經濟健康持續的發展，城市化進程快速化，房地產市場迅速崛起，居民生活水平不斷提高，物業管理需求也不斷增大。然而，物業管理專業人才匱乏，從業者素質偏低，整體服務水平低下，影響了物業管理行業向高水平、深層次發展，嚴重阻礙了我國物業服務行業的發展。

1 我國物業行業人才需求發展態勢

由于房地產業的迅速發展、城鎮住房制度和企事業單位的后勤社會化改革不斷深化，城市生活水平的提高，促進了物業服務行業的發展。

根據國家統計局第二次全國經濟普查發布的房地產企業主要數據的公報顯示：2008年末，物業服務企業數量已達到5.8萬家，從業人員250.1萬人，主營業務收入達到2 076.7億元。物業管理不但成為現代城市管理和房地產經營管理重要的組成部分，而且在保民生、促就業方面做出了積極貢獻。隨著物業服務需求的不斷增長，物業從業人員供不應求的局面將不斷加大。

2 物業管理從業人員存在的問題

由于我國物業管理起步較晚，但行業發展迅速，物業人才供給可持續發展機制尚未建立，人才培養相對嚴重不足，物業管理從業人員的素質亟待提升。物業管理人員多半為半路轉行，未受過正規的專業教育和培訓，整體素質偏低，其中人才匱乏，導致服務水平低，這是當前我國物業行業存在的主要問題。

2.1 物業管理人才供給不足

隨著我國物業管理行業迅速發展，并不斷向規?；?、集團化、智能化、網絡化發展，物業服務企業由粗放型、勞動密集型向管理密集型、知識密集型和技術密集型快速轉變，從而對物業管理從業人員提出了更高的要求。提高物業管理從業人員的整體素質和專業化水平對于物業管理的規范發展極為重要，因為其亟需大量高素質物業管理專業人才。2008年末，我國物業服務企業58 406個，比2004年末增加26 724個，增長速率達84%。但物業管理企業自身沒有建立完善的人力資源可持續發展機制，人力資源內部供給不足，而社會化專業性物業培訓機構和院校培養能力有限，導致物業管理人力資源外部供給不足，造成了行業內總體人才緊缺。

2.2 物業管理人員結構不合理

物業管理作為一個新興服務行業，應該適應社會經濟的快速發展，不斷滿足人們更高的生活質量的要求，提高物業服務質量水平是順應時代發展的需要。但目前我國物業從業人員的質量難以滿足物業管理行業的需求，2008年末，物業服務企業從業人員250萬人，其中大部分是秩序維護員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養護人員及其他勤雜工種等一線操作工人。人均產值雖然由2004年的4.76萬元增長到2008年的8.3萬元，但仍處于較低水平，行業勞動密集型特點明顯。

目前國內物業管理行業的從業人員主要來源于以下幾個方面：

（1）其他企事業等部門單位轉制而來的管理人員和工程技術人員。他們半路改行進入物業管理企業，不熟悉現代物業管理的模式，如退伍復員軍人，從事物業安全保衛等工作。

（2）城市的下崗職工、農村剩余勞動力經簡單培訓后進入物業管理行業。他們只能從事一般的體力勞動和服務，多是“40、50”后，主要從事綠化、保潔等工作。

管理人員、工程技術人員和勤雜人員雖具備一定的工作經驗，但缺乏物業行業服務意識、創新意識，難以滿足行業發展的需要。

（3）院校畢業的非物業管理專業的學生。他們有一定的管理能力，但物業理論基礎薄弱甚至缺乏，實踐技能不強，不熟悉物業管理業務，如企業管理、文秘等專業的學生從事客戶服務等工作。

（4）物業管理專業的畢業生。他們雖然有一定的理論基礎，但缺乏工作經驗，往往是理論與實踐脫節，物業專業實踐技能較差，并且人數較少，多從事物業管理員等崗位。

總體上物業從業人員多屬于傳統型房產管理人員，技能單一，從事初級崗位，缺乏創新意識和服務意識，管理不規范、服務質量差，能夠從事一專多能的應用型、復合型物業管理人才嚴重缺乏。

物業管理人員的知識水平不高、業務水平有限、綜合素質偏低，這制約了物業行業的發展。物業服務行業需要更多高素質和高技能的應用型、復合型物業管理人才，要求具備創新意識、服務意識，善于組織、溝通協調等管理能力，具備物業工程技術、園林綠化、安全保衛等物業專業知識和技能，以及房地產經營管理、物業法律法規等方面基礎性知識。

3 物業管理人才培養對策

3.1 依托高等院校物業管理專業教學資源，以各級物業行業協會組織為培訓主體，加強物業管理從業人員繼續教育培訓

為員工提供多渠道的培訓，建立有效的培訓框架，實行新員工培訓系統化、管理者培訓制度化、核心人才培訓專業化、業務人員培訓持續化等培訓機制。不斷豐富培訓內容，開展項目經理、管理人員等專題培訓，培育完整的從業資格、管理資格、專題培訓、高端培訓等培訓體系，不斷加強物業管理培訓師資隊伍建設。

3.2 加大高等院校對物業管理人才的培養

適應物業管理人才需求的急劇增加，高等院校應加快物業管理專業人才培養力度，增加人力、物力和財力的投入，加大招生力度，改革教學模式，培養數量更多、質量更好的物業管理人才，既能滿足物業行業不斷發展的實際需要，又能提高高等院校的畢業生就業率，促進高校招生就業體制改革。

3.3 改革高等院校職業教育培養模式，實施校企合作、工學結合

高等職業院校要建立以培養學生的全面職業化素質、技術應用能力和就業競爭力為主線，充分利用學校和企業兩種不同的教育環境和教育資源，通過學校和企業的雙向互動和長期合作，將在校的理論學習、基本訓練與在企業的實際工作經歷有機結合起來的高素質、高技能人才培養模式。

3.4 以“產、學、研”結合，“走出去、引進來”，積極與行業主管部門、協會交流合作

在物業管理人才培養過程中，積極主動與各行業主管部門、協會加強溝通、交流與合作。聘請企業、行業專家作為專業建設指導委員會成員，參與人才培養方案制定，指導課程的設置，提供物業行業市場需求信息、政策法規資源。學校應積極參與企業和行業的相關活動，了解行業發展動態和社會需求，不斷調整培養方案，以便更好的適應物業行業需求。

3.5 培養具有高素質和高技能的復合型物業管理人才

我國物業管理從業人員的知識結構層次不高，物業管理人員的業務水平有限，物業管理人員的綜合素質偏低，已制約了這個行業的健康發展。物業管理企業需要大量的復合型人才，要求既懂工程技術，又懂管理，且具備良好的職業經理人素質。高素質和高技能的復合型物業管理人才是企業的人力資本，是物業企業的核心競爭力。

1 劉寅坤.行業發展形勢數據解讀［J］.中國物業管理，2010（2）

2 戴鳳微.物業管理行業人力資源研究——以浙江省為例［J］.開發研究，2010（2）

3 羅惠娜.高職物業管理專業人才需求調研報告［J］.科學之友，2010

4 田 園.對高職物業管理專業校企合作人才培養模式的實踐探索［J］.農業網絡信息，2010（8）

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