我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題分析及建議對策研究

白志紅

（山西財經(jīng)大學(xué)研究生學(xué)院，山西 太 原 0 30006）

我國房地產(chǎn)業(yè)在2000年前后取消福利分房后取得了快速發(fā)展，現(xiàn)今的房地產(chǎn)業(yè)正以每年30%多的速度增長，已成為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟結(jié)果的改變，及其居民居住環(huán)境、居住條件的改善起到了積極作用，但我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍處于初級階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些丞待解決的問題。

1 我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及分析

1.1 房地產(chǎn)呈現(xiàn)投資規(guī)模過大之勢

自2007年以來，房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)逐月回升趨勢，前半年同比投資增長速度超過24%，超過上年同期增長速度0.6個百分點。2008年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為23 917億元，同比增長24.6%；2009年房屋銷售價格出現(xiàn)環(huán)比上漲，前半年全國商品房銷售面積達34 110萬m2，同比增長31.8%，銷售額15 900億，同比增長53.5%。可見，房地產(chǎn)投資已在我國形成較大的規(guī)模，并呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢。

1.2 商品房價格呈現(xiàn)上漲過快趨勢

目前，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的問題主要集中在商品房價格上漲過快，這使得中低收入者無力購買住房。而其主要原因是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而增高，商品房銷售價格行為不規(guī)范等原因造成的。據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.1%，漲幅較前月擴大0.9個百分點；環(huán)比上漲1.0%，漲幅上月擴大0.1%，可見住房銷售價格總體維持在較高的水平。

1.3 商品房結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理

我國房地產(chǎn)市場房出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。以朱中一為代表的有關(guān)學(xué)者分析，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，經(jīng)濟適用房及限價房等供應(yīng)，應(yīng)占總房源的35%~40%才較合理，但供應(yīng)現(xiàn)狀則是出現(xiàn)別墅、高檔公寓等的比率較大，這顯然難以滿足中低收入者的購房需求，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場在供求關(guān)系上的失衡。然而造成以上事實的原因，除了開發(fā)商對利潤的過高追求之外，還存在土地使用費已成為一些地方財政的重要來源。商品房價格的過度上漲會增加稅收，從而帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致政府在決策上的側(cè)重點過偏使得商品房結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡。

1.4 房地產(chǎn)市場秩序呈現(xiàn)混亂局面

我國目前的房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。主要是房地產(chǎn)開發(fā)商、交易、中介、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，都存在不同程度的違法違規(guī)行為。尤其是出現(xiàn)過個別開發(fā)商和中介機構(gòu)相互勾結(jié)誤導(dǎo)市場預(yù)期、惡意哄抬房價，使得一些房價在短期內(nèi)呈現(xiàn)非正常上漲。而且隨著2009年的美國次貸危機，房市的不景氣和房價的下跌，也暴露出一些原始被遮掩的問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)為減少損失，則加大了機會主義行為，使得房地產(chǎn)市場的秩序進一步加劇，混亂程度更為嚴重。

2 對加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的建議及對策

2.1 加大對商品房結(jié)構(gòu)的規(guī)劃管理

2006年5月17日，《中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案）》，即新“國六條”出臺，就是為解決我國少數(shù)大城市短期內(nèi)出現(xiàn)的房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題。只有通過宏觀調(diào)控積極調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民合理消費，才能維護住房供應(yīng)市場的平衡穩(wěn)定發(fā)展。大力發(fā)展中小型商品住房及經(jīng)濟適用房和廉租房，才能解決居民的住房困境。此外各地還要制定和實施住房建設(shè)計劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。只有有效地調(diào)整了商品房結(jié)構(gòu)，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。

2.2 加強對房地產(chǎn)價格的調(diào)控管理

曾在2006年5月9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。主要目的是為力求通過切實調(diào)整住房供應(yīng)體系，發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，共6個方面的內(nèi)容來控制房價上漲過快的趨勢。要加強對房地產(chǎn)價格的調(diào)控管理，首先要對城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求有所保障，所以，必須大力加大經(jīng)濟適用房和廉租房的供給量，并盡快建立房地產(chǎn)價格的形成和監(jiān)管體制，并根據(jù)不同地區(qū)、不同情況調(diào)整價格的增長幅度，從而制定一系列使中低收入者和最低收入者能夠充分享受到政府各項優(yōu)惠政策，以實現(xiàn)適合中國國情的房地產(chǎn)市場發(fā)展景象。

2.3 加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度

為了有效控制個人轉(zhuǎn)讓住房過程中出現(xiàn)的相關(guān)費用和有關(guān)扣除問題的不明確、不詳細，及對二手房交易個人所得稅的征收不到位等顯現(xiàn)。2006年9月，國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。要使外商進入房地產(chǎn)市場就要規(guī)范其投資房地產(chǎn)市場準入、加強開發(fā)經(jīng)營管理、嚴格規(guī)范境外機構(gòu)及個人的購房管理，明確規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立及股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項目轉(zhuǎn)讓的程序等。并嚴格規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為。建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資規(guī)則，對投資條件和投資項目進行嚴格審核。以確保國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資收益，使二者協(xié)調(diào)的發(fā)展，在競爭中實現(xiàn)雙贏。

2.4 對房地產(chǎn)金融信貸方面加強調(diào)控

上調(diào)貸款基準率以充分發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，是中央銀行對信貸收縮所采取的緊急措施。理論而言，上調(diào)貸款基本利率，首先可以抑制房地產(chǎn)市場的購買需求，從而影響房地產(chǎn)市場的投機行為；其次可以增加房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營成本，控制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，以從經(jīng)濟的角度調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，降低購買量，從而減少房地產(chǎn)市場的供給量。然而，事實則是以上各項政策的出臺并未起到有效地抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的投資，原因則是以上兩者均將負擔(dān)和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了消費者，這樣則會讓越來越多的真正具有住房需求的消費者放棄購房的行為，進而進一步對房地產(chǎn)市場呈觀望的態(tài)度。這樣一來表面上看雖能暫時緩解房價上漲的壓力，但并未徹底解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題。

2.5 加強對土地的使用管理

房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品總歸起來還是土地產(chǎn)品，我國目前的建設(shè)用地總量出現(xiàn)增長過快趨勢，只有有效的嚴把土地使用才能夠有效的控制房地產(chǎn)市場的供給管理。加強土地管理，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，加大對土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴懲亂用土地的違法違規(guī)行為，嚴格規(guī)范土地執(zhí)法方面的要求和標準，才能起到有效控制土地的使用管理。土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，只有根據(jù)各地區(qū)不同的住房需求，才能既能滿足一定時期內(nèi)該地區(qū)的住房需求，還可以延長土地這種不可再生資源的使用。參考文獻：

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