淺議房地產開發與居民居住的關系

紀明鴻

（太原市房地產交易所，山西 太原 030013）

淺議房地產開發與居民居住的關系

紀明鴻

（太原市房地產交易所，山西 太原 030013）

文章主要談到了房地產與居民居住的關系，首先闡述了房地產公司的行業特性，正是它的行業特性決定了它與改善居民居住環境的關系，同時居民居住需求也反作用于房地產公司的定位。

房地產；居住；改善；市場定位；目標市場

城市規劃包括城市總體規劃和詳細規劃。總體規劃不但確定城市的性質和規模，還要從空間上確定城市的布局和土地使用功能，以及道路交通和市政基礎設施網絡等，決定著一個城市未來的發展方向。房地產開發商更關注一個城市的詳細規劃——對各項建設項目的具體部署和詳細安排，是指導城市中某一區域或某一建設項目進行當前開發建設的依據和藍圖，涉及到該區域居民居住的生存環境、商業服務等配套設施以及住宅開發量、綠地率、容積率等各項比較具體的技術經濟指標，從而說明房地產開發對改善居民居住環境的重要作用。

1 房地產行業特性概述

1.1 公司的一般特性

商品住宅具有普通商品的一般特性，這就決定了作為商品住宅生產者的房地產公司具有一般商品生產企業的特點及功能，同樣也應當具備生產、銷售、財務等系統及合理的管理體系、嚴謹的控制體系，來支撐起公司的主體框架，完成企業的基本職能，但是房地產業的要素中起更大作用的是土地、資金和市場需求。當然市場需求是所有商品是否有生命力的最根本依據，如果沒有市場需求，那無論什么產品其作為商品的屬性都不完整，以下分析是以有市場需求為前提進行的。

1.2 公司對土地的依賴性

因公司產品固有的固定性、單件性、地域性及消費的一次性等特點，使得房地產公司具有對土地資源及儲備量多少的依賴性。土地資源的不可再生性、稀缺性、不可替代性，決定了公司只有占有一定數量的土地資源，擁有一定的土地儲備量，才可能擁有持續發展的必要條件。現在國家調整土地政策，所有土地的出讓必須經過規定的程序，按掛牌、招標或拍賣的方式進行。土地市場的壓縮性規范化，使得地產開發商對好地塊追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。這對大型的、有實力的開發商將更加有利，而小開發商的生存空間會縮小，土地市場的規范化也將使房地產業產生馬太效應，大房地產開發企業越做越大，小開發商則舉步維艱。

1.3 房地產具有保值和增值性

房地產是相對稀缺的，而隨著社會的發展、人口的增加和經濟的繁榮，對房地產的需求日益增長。房地產的長期供不應求導致房地產價格總的趨勢是不斷上漲的，而且其上漲幅度通常大于或等于一般物價上漲幅度。因而，在一般情況下，擁有房地產不僅能夠有效地保值，而且能夠獲得增值。從這一角度來說，房地產具有資本品和消費品的雙重屬性，在其使用過程中能有效避免通貨膨脹的影響，甚至使所有者獲得增值收益。

2 房地產發展與改善居民環境

2.1 趨向:突破——調控——健康持續發展

房地產業是經久未衰的傳統產業，在市場經濟中占有重要地位。發達國家的房地產業約占總產值20%以上。由于房地產業在國民經濟中具有先導性和基礎性，有時會隨經濟起落有所波動，但大趨勢總是跟經濟的發展、國土的開發和社會的進步一致的，是朝前發展的。

中國房地產業正在向市場經濟轉軌，在出讓土地和商品房市場上有所突破；2009年隨經濟高速度發展，出現了突飛猛進的局面，全年完成732億投資，全國城鎮新建住房1.6億m2，這是加快改革開放的必然結果。但這僅僅是開了一個頭，當前中國城市人均住房不過6.7 m2，全國房地產值還只占生產總值的2.3%只有發達國家的1/10，發展的前景是十分廣闊的。最近香港《南華早報》預測:“盡管大陸經濟降溫，但房地產業前景令人樂觀”，這不是沒有道理的。

在社會主義市場經濟的條件下，政府能夠有效調控房地產業，通過加強管理興利除異，充分發揮房地產業繁榮經濟、改善環境、造福人民的功能;走上能與社會經濟和建設環境協調、穩定、持續發展的道路。當前政府宏觀調控取得的初步成功，可以說明這一點。

2.2 問題

（1）土地供應過量，拉低了地價。據調查統計，例如房地產開發商手中現有的土地約0.133 4 hm2，可開發建設商品房200多萬m2。政府4~5年不供地，這部分開發商不愁供地難，不怕地價漲，年年搞開發，年年都有房賣。這種狀況下，政府失去了土地的調控作用。

（2）二級市場不活，阻礙了流轉。按照市場規律，商品房銷售穩步增長的情況下，存量市場也應隨著升溫。但當前市場運行出現反常，商品房銷售增長，二手房交易反而下降。原因有許多方面，最主要是轉、受雙方積極性不高，對稅費政策不明確，感到無稅費政策優惠；還有中介市場發育不完備，部分企業中介行為不規范，存在管理不到位、從業人員素質低、服務跟不上等問題，影響了二級市場健康有序發展。

（3）各種名義建房過多，沖擊了市場。調查顯示，有的縣（區）一段時間內出現了私人建房、合伙建房的熱潮，他們中的大多數人建成單家獨院，一部分兩人或多人合伙共建，有的建住宅樓；有的建商住樓；還有的建成后出租或出售。此外，城市房屋拆遷安置地基建房五花八門，有的自建；有的合伙建；有的轉讓部分或全部地基給他人建房。這樣，沖擊了商品房市場，誤導了市民的住房消費觀念。

沖擊經濟秩序、破壞生態環境在房地產業放開、搞活的過程中，發生“失拉”，出現諸多問題和弊病，引起社會關注。討論較多的有“六多”、“六少”:①開發企業多，開發量少；②舊城改造拆遷多，居民安置一步到位少；③國有土地使用權協議出讓多，公開拍賣少;④外資、合資企業增加多，但資金到位落實少；⑤利用外資建高檔商品房多，建工業廠房、民宅少;⑥開發區開辦多，占耕地、綠地多，炒地皮多;按規劃、項目批地少，開工少，政府收益少。歸納起來有3個弊端：①妨礙經濟正常運轉，投機倒把，擾亂金融，危害經濟；②加劇社會分配不公，擴大人民居住條件的反差，引起中下收入居民的不滿；③破壞生態環境和國土資源，居住環境進一步惡化，難以恢復，這一點最值得憂慮，破壞性的“建設”危害極大。

中國環境污染、生態破壞本來就嚴重，國家十分重視，把“環境保護”定為國策。經20年防治，局部有改善，總體仍呈惡化趨勢，2009年有較明顯的反映。據環境公報統計：全國塵排量增加7.6%，SO增加3.9%，工業廢水增加9%，工業固體廢棄物增加5.1%。開發區從117個增到2 700個，占地1.5萬km2，80%是耕地；城市綠地人均由4.1 m2，下降到3.9 m2；濫砍亂殺之風盛行。盲目開發搞亂規劃局面，破壞自然生態和人文景觀，造成視覺污染，居住環境質量下降，居民健康受到影響。據有關媒體問卷調查:上海、北京、廣東、陜西、安徽、甘肅6省市，約81.1%的人對目前環境狀況“不大滿意”或“很不滿意”。

城市環境則更突出，由于城鎮化速度加快，城市規劃、住房建設與基礎設施等滯后，城市規劃仍需要繼續完善。

3.3 前景

目前，房地產開發不單單是興建一套套的房子，還包括小區景觀的設計，配套設施的完善和周邊環境的便利，是一個被整體“打包”了的產品，而且具有很強的區域性。開發商們普遍表示，現在房地產開發已經不再局限于產品的外立面，更要考慮小區的配套設施和其周圍的規劃布局。隨著人們對住宅要求的提高，開發商在開發高質量產品的同時也會帶動一個城市整體建筑水平的提升。一些小區為了加強配套方面的建設，常常引進一些超市連鎖店和醫療保健機構，在很大程度上方便了居民的生活。

總而言之，中國的房地產市場正將朝著穩定、健康的方向邁進。其理由是：從宏觀上看，隨著全國經濟回升態勢逐漸穩固，中央近期對房地產市場也展開了密集調控，國務院一個月內5次“出手”調控房地產市場。此輪調控的目標是支持自住和改善性住房消費，抑制投機、投資性購房，遏制房價過快上漲。加快實施保障性安居工程，改善城市低收入家庭和農村困難群眾的住房條件是政府的鄭重承諾，房地產市場的供需關系與居民居住條件的改善勢必得到合理調整，千方百計促進房地產市場的健康運行，同時也加快了保障性住房建設的步伐。宏觀經濟平穩回升、居民收入不斷增加、物價水平止跌回升、流動性總體寬松、消費結構升級和通脹預期心理等諸多積極因素的影響，為房地產市場發展打下堅實的基礎，呈現出百姓安居樂業的生活圖景。

Discusses the Real Estate Development and the Resident Relationship

Ji Minghong

This article mainly talked about the relations which the real estate and the resident live,first elaborated Real estate company’s profession characteristic，was precisely his profession characteristic had decided he with improved the resident environment the relations，simultaneously the resident occupied the demand alsoreaction in Real estate company’s localization.

real estate；housing；improvement；market localization；target market

F293.3

A

1000-8136(2010)11-0113-02