旅游地產規劃設計探析

□文/殷滋言 洪占東 臧步輝

旅游地產是近些年來出現的一個新概念。隨著傳統的以觀光為主的旅游逐步向休閑度假旅游轉移以及規劃功能由單一利用時代走向綜合開發時代，旅游+地產在兩者互補互助中聯姻形成了旅游地產業。旅游地產的發展呼應著經濟發展與人們生活方式的需求，為旅游業和房地產業的深入發展開辟了新空間，理性的旅游地產規劃設計有利于兩大產業的良性互動。對旅游地產的規劃設計要引起高度的重視，以期能夠帶來巨大的經濟效益和社會效益。

旅游地產概述

旅游地產發展的必然要求

（1）當前旅游業與地產業發展的形勢。按照國際經驗，一個地區人均GDP在3 000～5 000美元時，較高層次的休閑度假旅游形式將規模化啟動。從旅游發展的規律看，我國大城市目前的經濟發展水平正處在休閑度假旅游全面啟動的重要時期。

中國傳統房地產業開發競爭加劇，商品房空置量增加，總體情況是空置量持續增加，現已接近20%。與此同時，以“商務、度假、商業休閑、創意產業”為主題的旅游房地產正在一些地方日趨升溫。

（2）發展旅游地產的重要意義。發展旅游地產一方面是適應經濟結構的需要，據預計，2010年中國將成為世界第一旅游目的地，2050年旅游業將成為世界的第一產業；另一方面也可以滿足國內游客和擴大就業的需要。發展旅游地產能打造城市品牌，特別是一些知名的旅游城市，其優美的自然景觀，豐富的文化遺產和精彩的人造景觀就是通過游客擴大影響的，而這些城市中往往有一定數量的星級賓館、商務度假酒店以及創意文化產業，這些賓館、酒店、文化產業是高檔的旅游地產項目，提升了城市的形象。

旅游地產發展方向

旅游房地產的發展在中國剛起步，既要抓住旅游產業的發展規律和機遇，又要結合地產業上的一些必然需求以及兩者結合過程中的機遇與問題。隨著假期的增多、交通的便利、消費水平的提高，一般意義上的觀光旅游已經開始向商務型、度假型、商業娛樂的方向轉化，而這也是未來旅游地產開發與服務的方向。本文探討的是集休閑度假、會展、美食、演藝、運動、文化產業于一體的旅游地產綜合體的規劃設計。

旅游地產理性開發必備的要素

良好的題材

成功的旅游地產必須具備2個重要條件：一是自然資源要好，開發商在接手項目時首先要對它的天然素材進行很好地挖掘，一定要從旅游的角度來看房產與地產；二是旅游地產除了需要有自然的山水以外，還需要有一定的文化，有了這些文化，才能形成自然與人文的結合，把自然與人文結合起來之后，才能吸引游客。如深圳華僑城旅游主題地產波托菲諾自然景觀與人文景觀交相輝映，意大利異域文化為良好題材的打造準備了充分的條件，堪稱華僑城旅游主題地產典范之作。

完善的規劃與開發思路

（1）完善的規劃。規劃策劃過程中對項目及目標客戶群進行合理定位，高效解決規劃與現狀自然、人文資源、對外交通、旅游景區以及定位項目與旅游、居住的關系。擬定項目目標與要素，在市場研究、現狀調查的基礎上，各專業分析以確定啟動階段旅游地產及其項目產品開發的可能性與可行性，進行概念設計，多方案比擬，初步確定設計方向。

整體布局、整體空間形態、旅游產品等的規劃設計要導入城市設計理念，注重人與城市形體的關系和城市空間的營造，引入文化與審美的含義。在規劃設計中要特別重視景觀設計的概念，景觀被賦予生態功能與人文涵義滲透到區域的各個細節中。

（2）先造環境再造房。旅游地產發展模式遵循旅游—配套—地產三段式循序漸進的開發過程，如深圳華僑城花大量的時間與資金建設配套設施，完善生態環境，提高居住氛圍，提升華僑城品牌，這才是華僑城地產區別于其他豪宅獲得市場青睞的重要條件。特色配套是特色區域開發的首要條件，特色的配套能讓區域具有獨特的氣質與氛圍。華僑城有這樣的廣告：在建房之前，75%的時間只為打造純熟環境。其中花20%的時間思考即使100 a也不落伍的規劃。保留原有自然景觀，生態開發，因地制宜地設計配套與景觀環境。

旅游地產規劃設計策略

定位旅游地產

主要以文化挖掘和游客行為特征為入手點，綜合考慮人文、民俗文化，目標客戶，市場及消費能力等因素，圍繞所扮演角色與功能目標，將各種因素整合到旅游地產項目中去，培植獨特優勢，避免同構與重復，做到優勢互補，確定旅游地產的主題項目，進行特色化的定位。旅游地產項目的主題定位具有提升附加價值的極大功效。

規劃設計結合自然

規劃要充分利用原有自然條件，因勢利導、突出特色。環境設計體現自然的風格，源于自然而用于自然，自然地形在變化與和諧中延續著生態與人文的交融。充分保留原有的地形地貌、綠化等自然資源，在原有自然資源的基礎上，建造了人造綠色景觀，與原生態環境合為一體。如三亞亞龍灣酒店區從規劃開始就從生態環境保護出發，充分重視海岸帶的環境保護。而其中許多度假酒店的設計更是體現出尊重環境，與自然環境相結合的特色。如今的三亞成為了各地游客理想的度假之地。

文化為旅游地產增值

文化演繹了戰略整合的魅力城市，沒有文化的旅游地產設計是不能吸引回頭客的。在設計中最大限度挖掘文化，創意文化與原生文化協同增值。如日本豪斯登堡規劃師把一塊荒地建成一座重現17世紀荷蘭文化特色的旅游城，古樸的風車與運河成了象征荷蘭的標志，開鑿了6 km長的運河環繞并流貫全城，為游客增添了乘游艇沿運河繞城一周，享受水域中具有荷蘭特色的令人陶醉的風光并且建造了被荷蘭人視為國寶和民族象征的荷蘭式風車群。

精心設計旅游產品

要吸引源源不斷的客戶，項目產品須進行不斷創新與策劃。情景設計、體驗設計、娛樂化設計，逐步形成完整的旅游地產產業鏈。項目的規模與功能、建筑風格、空間布局、氛圍營造，都應有創意，只有不斷創新，抓住游客心理，設計出多元化的游憩方式，旅游房地產才能不斷以新的姿態和魅力贏得廣大消費者的青睞。深圳華僑城是中國旅游地產成功的典范，對建成后的景區及旅游項目產品，并不固守不變，而是不斷對每一個景區的硬件和軟件進行換代升級，不斷推出有市場沖擊力的新項目，游憩方式多元化，在設計上留有充分的變通與發展余地，使景觀、項目產品年年有變化，游憩方式多元化，常來常新。

營造綠色低碳的環境

規劃設計中強調以人為本的思想，以建設生態型環境為規劃目標，開發全新的以配套為特征，以景觀環境為滲透的健康生態城市。

將綠色低碳的理念導入旅游地產規劃設計，綠色低碳單體建筑、綠色低碳室外環境、綠色低碳生活方式，建設生態城，如日本豪斯登堡確定在經濟上發展旅游業與商業服務業為支柱產業，減少許多對環境污染的不利因素，在規劃建設之初，建設了一系列環境保護設施，對工廠采取了節能減排措施，建成后豪斯登堡的生態環境質量得到居民的盛贊，游客們贊不絕口，各種野鳥都飛回來了。

實證分析——天津盤龍谷文化城啟動區

背景分析

天津盤龍谷文化城開發旅游地產具有得天獨厚的優勢條件：一是交通四通八達，離首都機場僅29 km，京津城際快速交通網成型，城際公交線路部分開通，京津城際輕軌也在規劃中；二是自然資源豐富，盤龍谷文化城是盤山國家5A級風景區，區域內水資源豐富、水質優良；三是文化氛圍濃厚，盤龍谷文化城整個園區規劃設計按照一軸四區的結構展開，其中一軸便是文化產業軸——因地就勢依托自然谷地構筑鏈條式文化產業帶，四區即是文化創意區、配套服務區，藝術家聚落、人才培育基地，打造名副其實的文化硅谷。

項目定位

規劃設計以居住、商業、商務、傳媒為四大產業內核，以山體景觀為滲透，建成復合型旅游地產綜合體，滿足高端收入群體休閑度假，國際化的休閑娛樂，高薪收入者商務辦公以及會議洽談，文化創意藝術群體之需。

盤龍谷文化城啟動區在整個盤龍谷文化城中承擔著公共服務配套功能的作用。一期開發用地具有塑造典范、聚集人氣的作用。規劃注重自然、文化、旅游產品創新以及生態設計，主要分為4大功能區：塑造高尚生態度假居所、營造時尚商業休閑領地、創造高端商務度假天堂、打造傳媒文化示范基地。

規劃設計對策

規劃設計結合自然，依山就勢設計個性合理的游線，注重景觀設計，景觀設計采用借景與造景手法，一方面借用地塊四面青山及區域內水系，另一方面創新設計出具有文化內涵的景觀，增加新的要素。通過公建及商業的相對集中布局及綠化、交通系統組織空間，形成錯落有致、收放有序、形式多樣的整體有機結構和豐富的空間景觀效果。

規劃整合地塊內原有資源，如山體、水系等，創造出最適合此地塊的特色景觀，利用地形布置建筑，通過豎向高度的變化、建筑類型的不同搭配及空間組合的有機變化，豐富了建筑天際輪廓線，合理規劃功能區，構成不同的組團，使每塊地的效益最大化；再考慮產品內容及數量，增加土地附加價值。在設計過程中植入大量文化產業，世界級復合型文化城創意文化氛圍濃厚，營造大型文化設施、高檔服務設施和優美生態環境相互融合的花園社區。

不同功能地塊相對獨立，住宅建筑主要沿核心開放空間——“綠脈”呈帶狀的空間布局，局部收放形成組團開放空間，與“水脈”相互滲透，營造出層次豐富的外部空間形態和綠化景觀體系。帶型的建筑布局體系最大程度滿足每個功能區的景觀均好性要求。

生態居住社區是文化區域里的，未來可以享受整個文化復合重鎮的配套和產業優勢；其周邊的環境是位于盤山風景區內，外圍都是青山，是稀缺的純山地別墅，景觀及層次感豐富，視覺所至的自然景觀非常好。在社區里便可以直接去爬山徒步。

盤龍谷文化城啟動區規劃起到了預想的效果，打造了世界級集商務、商業度假、創意文化于一體的服務體系，成為了旅游地產發展的城市區塊楷模。

結語

成功的旅游地產規劃能直接提升城市的知名度，如何利用城市本身的優勢進行合理的旅游地產規劃是值得專業人士進行分析與探討的。城市的區位條件、消費水平、市場及本身資源是發展旅游地產的重要條件，在充分利用這些條件的基礎上需要更大的群體來最大限度地挖掘其文化，創意文化與原生文化互融，提出先進務實的設計理念，精心策劃適合當地的旅游地產，設計創意旅游產品。通過不同的資源整合創造一個短期效益又能持續經營的系統，促進旅游地產健康長足地發展。

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