關于住房公積金貸款信用評價體系問題

王立國

（赤峰市住房公積金管理中心，內蒙古 赤峰 024000）

關于住房公積金貸款信用評價體系問題

王立國

（赤峰市住房公積金管理中心，內蒙古 赤峰 024000）

隨著社會的發展,信用已經逐漸成為住房公積金貸款的重要因素,而目前我國的現狀是個人信息失真現象嚴重.要構建個人住房公積金信用評價體系來督促每個人通過不同的途徑來不斷的提高自身的信用.基于此，中國人民銀行建立了個人信用信息基礎數據庫，以便查詢借款申請人、配偶及其他買受人的個人信用報告，審查是否存在不良記錄或未履行如實告知債務等情況，作為住房公積金貸款審批的重要依據.

住房公積金；信用；貸款；評價體系

1 個人住房公積金貸款信用風險的概念及其表現形式

1.1 所謂風險就是指某種資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性或概率.因此，金融風險是指金融機構在金融業務活動中，由于各種無法事先預料的不確定因素的影響，而使其金融資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性.而個人住房貸款作為一種金融資產，狹義上是指借款人及其擔保人未按合同約定償還貸款本息導致貸款發生損失的可能性.

而信用風險又稱違約風險，是指借款人、證券發行人或交易對方因種種原因，不愿或無力履行合同條件而構成違約，致使銀行、投資者或交易對方遭受損失的可能性.

1.2 它的表現形式主要體現在控制的優勢和劣勢兩方面：

1.2.1 個人住房公積金貸款信用風險控制的優勢

(1)住房公積金管理中心管理著借款人全部住房資金，有利于從源頭上控制住房資金的使用流向.個人住房公積金貸款的借款人首先是住房公積金的繳存人，而按月強制繳存的住房公積金構成了借款人還貸資金中相對穩定的組成部分.同時，相關政策要求提取的住房公積金應優先償還住房公積金貸款本息.在實踐中，住房公積金管理中心還管理實行住房公積金或按月住房補貼.住房公積金和此部分住房資金相加會達到月還款1／3左右，按夫妻雙方計算，則一般會達到月還款額的1／2強.這樣一來，一方面會便利借款人利用住房資金還貸，另一方面也可從源頭上控制住房資金的使用流向，防范信用風險.

(2)比較有利的保證擔保方式，轉移信用風險.在建設部和人民銀行的推動下，住房公積金管理中心在借款人不還款時可以從擔保公司的代償履約金賬戶中扣除借款人應還貸款本息及罰息，從而有效地保障資金按時回籠.保證擔保方式相對于傳統的抵押擔保方式，優勢在于將住房公積金中心從關系簡單但執行困難的抵押擔保關系中脫離出來，將可能發生的基于抵押關系的信用風險、抵押物風險等有效的轉移給專業風險控制機構.

1.2.2 個人住房公積金貸款信用風險控制的劣勢

(1)貸前調查失真，廣泛的社會信用體系尚未建立.目前，目前的貸前調查限于形式審查，和真正的科學調查還有一定差距，因此很難在缺乏信用體系支持的情況下提前防范風險，有效規避信用風險.而廣泛的社會信用體系建設還只存在于研究和局部試點階段，信用信息匱乏.住房公積金管理中心無法在貸款發放審核過程中查詢借款人的歷史信用記錄，也就無法便捷經濟地根據借款人的信用狀況來決定貸款發放與否以及貸款的期限和額度.這給貸款來很大的風險.

(2)銀行代理貸款業務，貸后管理死板.住房公積金管理中心并不具備從事金融業務的資質，其金融業務依法委托給商業銀行代理開展.從貸款申請的受理、貸款審核、簽定合同、貸款發放、借款人還款到催逾等全部業務流程.住房公積金管理中心無法掌握第一手信息，難以了解貸后借款人經濟狀況變動，在資源上商業銀行自營住房貸款業務與受托的個人住房公積金貸款業務存在沖突，雖然這是一種制度風險，但從客觀上影響了對信用風險的控制.

2 構成個人住房公積金貸款信用風險的原因

2.1 借款人信用意識淡薄，缺乏責任感

部分借款人在借款時就沒有做好按時還貸的思想準備，自身信用意識淡薄，這主要是借款人的品格決定的.借款人品格是指借款人不僅要有償還債務的意愿，而且具備在負債期間能夠主動承擔各種義務的責任感.這就要求借款人必須是誠實可信的.在還款一段時間后，因為嫌每月都要跑銀行還款麻煩，就數月一還或一年一還，不按合同約定按時足額履行還款義務.還有的借款人因為未按規定在還款日前足額往代扣卡中存人應還貸款本息，造成經辦行代扣不成功.更有甚者抱著國家的錢不還不會怎樣的態度，惡意拖欠借款.

2.2 貸款期限相對較長，增加違約機會

個人住房貸款的一個突出特點就是貸款期限長，在長期的還款期間內，社會經濟狀況和借款人自身狀況必然會發生變化，同時借款人受自然和社會的原因造成違約的機會也相應增加.主要表現為：一是，借款人失業、喪失勞動能力導致收入下降、失去收入來源；或是借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼承人放棄所購房屋、不愿意還款，都會給住房公積金管理中心造成損失.二是，借款人離婚導致家庭收入減少，可能對貸款的正常償還造成風險.三是，借款人可能因從事的行業整體經濟效益衰退或就職的單位盈利能力下降、機構改革、人員分流、企業破產等社會因素導致收入下降或無穩定收入來源，從而無力按期足額償還貸款.四是，借款人由于觸犯刑法而被判處刑罰，從而影響其還款能力的風險，住房公積金管理中心的權益當然也會受到損害.

2.3 理性違約逐漸增多，信息凸顯不對稱

理性違約是指借款人認為放棄繼續還款反而會帶來更大收益而導致的違約行為.在房價一路走高的情況下，當然不存在理性違約的問題，但房地產市場供求關系一旦反轉，房價不斷下跌時，則難保此種情況不會發生.信息不對稱主要體現在住房公積金管理中心不能全面掌握借款人所提供的貸款資料的真實性、抵押物價值評估準確性及個人信用狀況.

3 防范個人住房公積金貸款信用風險的對策

3.1 建立誠信檔案，規范貸款秩序

凡存在住房公積金個人貸款不良信用的，均納入本管理中心個人貸款不良信用檔案管理并由本中心上報人民銀行納入其個人信息征信系統.凡有住房公積金個人貸款不良記錄的，今后一律不得享受住房公積金個人貸款.個人信用報告中已存在的其他負債將納入按照還款能力確定的貸款限額計算公式，并將原公式中借款人或夫妻雙方的單位住房公積金繳存比例，調整為借款人或夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額.

3.2 減輕還款壓力，靈活運用機制

3.2.1 住房公積金管理機構要積極制定并實施變更、補貼等相關規定，減輕符合條件、確有困難的借款人的還款壓力.對如因借款人或配偶失業、死亡、離婚、喪失勞動能力或借款人、配偶、父母、子女患有重大疾病造成還款困難的，允許其變更借款人、抵押物或延長借款期限.對于借款人如在還款期內被追認為烈士或因公犧牲、因見義勇為死亡或喪失勞動能力，研究給予補貼部分應還貸款本息的特殊優惠政策，解決部分特困人員還款困難的問題.

3.2.2 利用對借款人住房公積金賬戶的日常性監管，可以及時發現借款人經濟狀況的變動.對于尚有個人住房公積金貸款本息未還清的職工，一些可能影.向其還款和還款能力的變動情況要密切注意，及時反饋給貸款業務承辦銀行，進行必要的檢查.這樣就可以及早發現潛在的風險，采取必要的措施，保障住房公積金的安全運營.

3.3 合理預測風險，建立信用體系

3.3.1 龐大的貸款規模要求其信用風險不能再沿用傳統的領導加經驗判斷的方法管理，亟待在科學統計分析的基礎上予以防范.依據特定的貸款指標進行分類研究，針對不同指標下的違約率和違約原因，確定特定風險發生的概率和損失程度間的關聯，為合理預測風險發生提供歷史實證數據的支持.

3.3.2 相對封閉的住房公積金信息并不能滿足建立個人住房公積金貸款風險防范體系的要求，同時這些信息只供內部使用也會造成資源的浪費.聯合銀行、稅務、勞動和社會保障等部門建立個人信用信息系統、制定信用評級標準、實際運用信用狀況、動態管理信用記錄、推行信用制裁制度才能未雨綢繆.

總而言之，隨著住房和改善住房條件日益成為廣大市民主要的消費需求，住房信貸市場呈現出供需兩旺、倍數增長的態勢.在這種情況下，個人住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，很容易忽視資金使用的中長期規劃，缺乏對貸款信用風險和系統性風險的重視和警惕.將信用風險防范做在事前，標準化整個貸款業務流程，用科學的方法合理評估風險，逐步提高風險管理水平不僅符合住房公積金自身的安全運營要求，最大限度地建立和完善個人住房公積金信用體系.

F832.45

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1673-260X（2010）01-0059-02