淺談如何控制房?jī)r(jià)過快過高增長(zhǎng)

司云娜

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

淺談如何控制房?jī)r(jià)過快過高增長(zhǎng)

司云娜

（赤峰市房屋交易產(chǎn)權(quán)管理中心，內(nèi)蒙古 赤峰 024000）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位.房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展，不僅可以刺激經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)內(nèi)需，而且還關(guān)乎民生和社會(huì)的穩(wěn)定.保持房地產(chǎn)業(yè)的健康長(zhǎng)效發(fā)展，合理控制房?jī)r(jià)過高過快的上漲，是各級(jí)政府一直面臨和將要解決的問題.我國(guó)商品房的房?jī)r(jià)主要由房屋的開發(fā)成本加上合理的利潤(rùn)組成.房屋開發(fā)成本的高低直接影響到房?jī)r(jià)的高低.所以，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的控制，顯得尤為重要.本文先從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因入手，分析房?jī)r(jià)上漲的問題，并對(duì)房?jī)r(jià)上漲的控制進(jìn)行研究，使房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展.

房?jī)r(jià)；上漲；成本；控制

房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,個(gè)別地方土地收入甚至占到了地方收入的30%,各級(jí)政府從土地轉(zhuǎn)讓中獲取了巨大的收益,這也是各地方政府會(huì)采用各種方法抵制宏觀調(diào)控的原因.地方政府靠這些收入帶動(dòng)城市配套工程的建設(shè),反過來市政配套的齊全進(jìn)一步拉升房?jī)r(jià)和地價(jià).但這種靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)獲得發(fā)展卻難以得到持續(xù)增長(zhǎng),地價(jià)的飆升使得企業(yè)的生產(chǎn)成本大幅增加,減少了企業(yè)的營(yíng)利空間.同時(shí)持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)提高了外來人才的進(jìn)入門檻,造成了或正在造成人才的流失.高額的房?jī)r(jià)也降低了人們的消費(fèi)水平,近年來的調(diào)查顯示人們的消費(fèi)意愿持續(xù)降低，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看這對(duì)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不利的.

1 房屋開發(fā)成本及房?jī)r(jià)上漲的原因

1.1 房屋開發(fā)成本的構(gòu)成

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)；前期工程費(fèi)，指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用；建筑安裝工程費(fèi)，指房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)；配套設(shè)施費(fèi)，指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計(jì)入土地和房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防等設(shè)施支出；開發(fā)間接費(fèi)用，指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用；上交稅費(fèi)，指上交的各項(xiàng)稅收，主要有營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增殖稅、所得稅、契稅、印花稅以及地方政府和行政事業(yè)主管部門向房地產(chǎn)企業(yè)征收的各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)；融資費(fèi)用，指開發(fā)商為了開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，向各類金融機(jī)構(gòu)和民間機(jī)構(gòu)籌措開發(fā)資金而產(chǎn)生的費(fèi)用.

1.2 房?jī)r(jià)上漲的原因

1.2.1 日益上漲的建材價(jià)格和人工工資，是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因

在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，建安成本和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用占很大的一部分.2001年之前，這部分的成本要占房?jī)r(jià)60%左右.雖然，現(xiàn)在所占比例有所降低，但也是房?jī)r(jià)的重要組成部分.近兩年來，由房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)的建筑行業(yè)火爆，再加上國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)的投入，造成建材和勞動(dòng)成本大幅上漲，水泥由原來的205元-220元/噸上漲到現(xiàn)在250-280元/噸，鋼材由原來的2800元-3200元/噸漲到現(xiàn)在4400元-5100元/噸，以前水、電、瓦、木、漆、鋼筋工等建筑工人力成本人均在50元/天左右，現(xiàn)在要達(dá)到75元-100元/天，建材和人力成本的上漲，直接導(dǎo)致了建安成本和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的上漲，也從另一個(gè)方面導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲.

1.2.2 土地成本成倍的加大，是房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)?/p>

土地資源的不可再生性決定了土地價(jià)格的居高不下.商品房的土地產(chǎn)權(quán)的取得，以前主要是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓或政府批準(zhǔn)的方式取得.從2003年起，國(guó)土資源部就明確規(guī)定，以后商品房土地產(chǎn)權(quán)主要是通過招投標(biāo)或拍賣的方式取得，并且規(guī)定，只有縣級(jí)以上政府主管部門才有土地批準(zhǔn)權(quán).2003年之后，全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)一片大好，隨之而來的土地拍賣熱潮也一塊到來，一塊塊天價(jià)地和地王的產(chǎn)生，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的非理性的增長(zhǎng).在有些地區(qū)，甚至出現(xiàn)了土地價(jià)格高于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的不合理現(xiàn)象，也就是我們常說的面粉賣出了面包的價(jià)格.03年以后我國(guó)五部委聯(lián)合整頓土地市場(chǎng)的重拳，客觀上反而加大了土地拍賣的價(jià)格.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2003年起，土地的價(jià)格相對(duì)之前，漲幅近100%，有些地區(qū)甚至更高.以前土地成本約占房?jī)r(jià)的5%-10%左右，現(xiàn)在漲至20%-50%，有的地區(qū)甚至更高.

1.2.3 各項(xiàng)不合理的收費(fèi)及稅收政策，從側(cè)面加大了房?jī)r(jià)的增漲

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直以來都有亂收費(fèi)的現(xiàn)象，各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)品種繁多.房地產(chǎn)企業(yè)除了要上交國(guó)家硬性規(guī)定的相關(guān)費(fèi)用以外，各級(jí)政府及主管部門還有各種名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目，雖然，在1996年后有所好轉(zhuǎn)，但隨著房地產(chǎn)近年來的持續(xù)升溫，各級(jí)政府和相關(guān)主管部門的收費(fèi)也相應(yīng)增多，主要集中體現(xiàn)在建筑工程相關(guān)的取費(fèi)和要求上.目前各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)占房?jī)r(jià)比重約為5%，這個(gè)比率有進(jìn)一步增漲的趨勢(shì).稅收一直是我國(guó)行業(yè)調(diào)節(jié)的一種重要手段.房地產(chǎn)業(yè)一直以來稅賦較重，綜合計(jì)算下來，稅收占房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的比率達(dá)到12%-15%.03年以后，國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)況，調(diào)整了房地產(chǎn)業(yè)所得稅和土地增殖稅的征收政策.把所得稅的年終匯算清繳和土地增殖稅的項(xiàng)目清算改為和營(yíng)業(yè)收入掛鉤的預(yù)繳方式.直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收的負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)業(yè)要想保證自已必要的利潤(rùn)，提高房?jī)r(jià)是其最快最有效的途徑.

1.2.4 越來越緊的融資政策和越來越高的融資費(fèi)用，是房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)主要原因

針對(duì)房產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，我國(guó)一直采取緊縮銀根的經(jīng)濟(jì)政策.過高的貸款利率和一條條限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，把房地產(chǎn)業(yè)擋在了正常融資的門外，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)又促使了更多的開發(fā)企業(yè)投資該行業(yè).我國(guó)四大國(guó)有銀行一年期貸款利率為5.84%-7%左右，其它商業(yè)性銀行在其基礎(chǔ)上上浮10%-30%，正常銀行的貸款利率已經(jīng)較高，而通過銀行融資貸款方式在近年一系列政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又很難從銀行獲得貸款，很多房地產(chǎn)企業(yè)把融資轉(zhuǎn)向利率高風(fēng)險(xiǎn)大的民間融資，這勢(shì)必又要增加融資成本，而增加的這些成本最終又會(huì)轉(zhuǎn)加到房?jī)r(jià)上，由購房者來買單.

1.2.5 城市化進(jìn)程推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲

改革開放帶動(dòng)了城市化進(jìn)程.特別是在以上海為代表的長(zhǎng)三角地區(qū),每年有大量的外來青年人口,上海每年流入的有較高學(xué)歷的青年人口已達(dá)到十萬,而其中大部分人都是有住房需求的.特別近些年是我國(guó)的婚育高峰,這部分人口對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求也是我國(guó)房?jī)r(jià)能持續(xù)在高位運(yùn)行的原因.

2 房?jī)r(jià)上漲的控制

2.1 控制土地費(fèi)用的上漲，是目前抑制房?jī)r(jià)工作的當(dāng)務(wù)之急

首先，加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，調(diào)整土地供應(yīng)政策，放緩城市住宅用地上市的節(jié)奏，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用地的上市量，限制別墅用地和高檔房用地.其次，健全和規(guī)范土地拍賣市場(chǎng)，使土地拍賣工作在一個(gè)健康的環(huán)境下運(yùn)作，避免由于惡意競(jìng)爭(zhēng)而造成土地價(jià)格非理性增漲.再次，調(diào)整土地供應(yīng)方式和用途，保持合理的土地價(jià)格，有步驟的減少和禁止非住宅用地的上市.最后，加大政府土地主管部門的監(jiān)管力度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家城市土地政策，嚴(yán)禁開發(fā)商囤積土地，對(duì)超過限期尚不能正常開發(fā)的土地，堅(jiān)決收回，保證土地市場(chǎng)的公正、公平、公開.

2.2 調(diào)整銀行貸款政策，從從嚴(yán)從緊到逐步放開

房地產(chǎn)行業(yè)由于資金需求量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，對(duì)銀行的依賴較為嚴(yán)重.近幾年來，由于房?jī)r(jià)的上漲速度較快，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列銀行從緊政策，來抑制房?jī)r(jià).由于，房產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系尚未調(diào)整過來，緊縮的銀行政策不但沒讓房地產(chǎn)業(yè)降溫，反而進(jìn)一步的刺激了它的發(fā)展，很多開發(fā)企業(yè)寧愿高成本借款來維持房地產(chǎn)的運(yùn)作，也不愿降低房?jī)r(jià)，而加大的這部分融資成本最終又轉(zhuǎn)移到了老百姓頭上.因此適度寬松的銀行貸款政策，是今后調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵手段.

2.3 調(diào)整稅收政策，統(tǒng)一征收行為，充分發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿的作用

目前的房地產(chǎn)業(yè)稅收政策，是針對(duì)日益上漲的房?jī)r(jià)而出臺(tái)的，短時(shí)間內(nèi)確實(shí)起到一定的作用.但在房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺的狀態(tài)下，隨著房地產(chǎn)業(yè)動(dòng)蕩，原來的稅收政策有必要進(jìn)行調(diào)整.否則過多的稅賦最終還是轉(zhuǎn)加到普通消費(fèi)者頭上.我們應(yīng)該加大對(duì)商業(yè)用房、別墅、高檔房、大面積房稅收征收幅度，對(duì)一些普通住宅房應(yīng)逐步放開，有條件還應(yīng)當(dāng)給予一定的稅收優(yōu)惠，爭(zhēng)當(dāng)做到稅收調(diào)節(jié)杠桿的作用加強(qiáng)政府投入，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、低保障房的建設(shè)，加大對(duì)上述房產(chǎn)項(xiàng)目用地量.僅靠目前我國(guó)財(cái)政的投入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的.我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，通過對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，配合財(cái)政、利率、貨幣、價(jià)格等手段，維持市場(chǎng)的價(jià)格平穩(wěn).

2.4 加強(qiáng)對(duì)政府主管部門的收費(fèi)管理，適度減少房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)乎民生關(guān)乎老百姓切身利益的行業(yè).房?jī)r(jià)的大漲和大落，不僅影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也直接影響著社會(huì)的穩(wěn)定.一段時(shí)間以來，政府和政府主管部門一直致力于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整治，減少了不少亂收費(fèi)多收費(fèi)的現(xiàn)象，確實(shí)也減輕了購房者的負(fù)擔(dān).近年來，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，亂收費(fèi)和多收費(fèi)的現(xiàn)象又有所抬頭，應(yīng)當(dāng)引起我們足夠的重視.各級(jí)政府應(yīng)認(rèn)真落實(shí)清理收費(fèi)的各項(xiàng)措施，堅(jiān)決取消房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，降低過高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到降低成本的目的.

2.5 加強(qiáng)房產(chǎn)業(yè)的管理

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)公司內(nèi)部管理，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)成本各環(huán)節(jié)的控制，向管理要效益，節(jié)約成本，最終達(dá)到降低開發(fā)成本和降低房?jī)r(jià)的目的.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定出詳細(xì)的成本管理制度，用科學(xué)的管理方法，把成本管理工作落到實(shí)處.從項(xiàng)目的立項(xiàng)、前期工程到開發(fā)的結(jié)束，多方位有效的控制成本，重視每一個(gè)成本核算環(huán)節(jié)，力求從宏觀上降低開發(fā)成本.

〔1〕張啟振.房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因及其調(diào)控[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2006(3).

〔2〕李木祥.中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究[M].中國(guó)金融出版社，2007.

〔3〕李延榮.房地產(chǎn)管理法.中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008.

F293.3

A

1673-260X（2010）01-0063-02