房地產經濟波動的影響因素及對策

司云娜

（赤峰市房屋交易產權管理中心，內蒙古 赤峰 024000）

房地產經濟波動的影響因素及對策

司云娜

（赤峰市房屋交易產權管理中心，內蒙古 赤峰 024000）

房地產經濟在國民經濟發展中日益重要的地位和作用，對我國經濟全面發展起到促進作用，房地產業逐步成為我國強大經濟支柱之一.正是由于房地產經濟的重要性，引起我們對房地產經濟波動問題的思考，并尋求房地產經濟不斷完善和發展的途徑.本文主要從房地產經濟波動的內生因素和外生因素兩個大方面分析了我國房地產經濟波動的影響因素，并以此為根據，給出了政府控制這些經濟波動因素的對策和建議.

房地產市場；房地產經濟波動；對策

隨著我國經濟體制改革的不斷深入，房地產經濟得到了迅速的發展.房地產經濟在國民經濟發展中地位日益重要，房地產業逐步成為我國強大經濟支柱之一.

房地產經濟的增長與宏觀經濟的增長一樣，并不是一直平穩發展的，也是有波動的.從長期來看，房地產經濟的發展呈現出增長的、向上的趨勢.這種長期趨勢平滑地向前延伸，而房地產經濟的波動則圍繞著長期趨勢上下起伏.房地產經濟波動就是房地產經濟總盤圍繞其長期發展趨勢而上下振蕩形成的經濟運行狀態.房地產經濟波動包括了房地產經濟的各個層面，包括房地產經濟增長率(國民生產總值、國內生產總值、國民收入等宏觀經濟變量中房地產業的產出水平)的變動，房地產消費水平、房地產業的就業水平、房地產價格水平以及房地產業結構等的變動.根據研究對象的需要，對房地產經濟波動的劃分以房地產經濟波動的形成機制、持續時間以及表現特征為依據.

1 房地產經濟對國民經濟及相關產業的影響

1.1 房地產業在國民經濟發展中的主要作用

房地產業對拉動GDP增長的貢獻.房地產投資開發對國民經濟增長的貢獻包括三個方面：第一，作為投資的一部分，房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻；第二，房地產開發投資通過關聯產業帶動GDP增長的間接貢獻；第三，房地產開發投資通過拉動消費對GDP增長的引致消費貢獻.房地產業對GDP增長的貢獻可以用貢獻率來表示.計算方法是：貢獻率（%）=（某因素貢獻量/總貢獻量）×100%.利用房地產業每年增加值的增量占GDP增量的比重確定房地產業對國民經濟總量增長的貢獻率.當前，房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率達到了1/5，由于其產業關聯度高，所以保持房地產開發投資的平穩增長，對國民經濟持續穩定發展具有重要意義.

1.2 房地產業發展對其他關聯產業的影響

在國民經濟運行過程中，各產業之間存在著廣泛、復雜和密切的技術經濟聯系，這種經濟聯系也被稱為產業關聯.房地產業作為支柱產業，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產業的產業鏈長、關聯度大，其基礎性地位決定了它對其他產業影響的廣泛性.房地產業的發展能夠帶動建筑、建材、冶金等50多個物質生產部門20多個大類近2000種產品的發展.

2 房地產經濟波動的影響因素

影響房地產經濟周期波動的因素有許多種，大體上可分為內生因素和外生因素兩大類.所謂內生因素是指房地產經濟體系本身的因素，對房地產經濟活動起內部傳導作用.所謂外生因素，是指房地產經濟體系以外的，對房地產經濟產生外部沖擊作用的影響因素.通常，外生因素通過內生因素而起作用，房地產經濟周期波動是內生因素與外生因素共同作用的結果.

2.1 房地產經濟波動的外生因素

2.1.1 經濟因素.包括直接影響房地產開發活動的宏觀經濟因素和相關因素，如宏觀經濟因素對房地產的影響和其他相關產業對房地產的影響等.宏觀經濟對房地產經濟周期波動的影響主要是通過經濟變量，經濟參數來完成，而宏觀經濟變量和參數主要有經濟增長率，國民收人與消費水平，物價與通貨膨脹率，產業結構特征，銀行利率等.

2.1.2 社會發展因素.隨著人民生活水平、收人水平和精神文明素質的提高，住房消費的觀念和行為將會對房地產產生重要的影響，從而，引發對住房的價值需求、功能需求以及對社區和社區環境的需求，這將影響房地產的市場和需求空間.

2.1.3 城市發展因素.城市化的進程將極大地加劇對城市基礎設施和普通住宅的需要，并影響著人口增長、人口流動和交通運輸業的發展，而這些因素，又進一步對地價上漲和房地產業的發展產生強烈的持久作用，進而影響各類房地產經濟周期波動.

2.1.4 政策因素.這主要包括與房地產業密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、產業政策、經濟體制和經濟制度改革、政府以及區域發展政策等，這是政府對房地產市場實行宏觀調控時所采用的一系列政策措施.這些措施從房地產業發展的各個方面對房地產市場進行調控，從而，影響房地產經濟周期波動.

2.1.5 房地產業的隨機因素.這包括戰爭、政治風波、地震、自然災害、社會突發因素等的影響.

2.2 房地產經濟波動的內生因素

2.2.1 房地產市場供給和需求的矛盾是房地產經濟波動的內在原因.房地產供給與需求是市場中經常變動的因素.房地產投入的快速增長要求廣大消費者需求的跟進與支撐，否則不可避免地要進入下行區間.房地產供給總量由于受技術、勞動、資金、管理等條件的變化而不斷發生擴張或收縮的運行.同時，房地產需求總量也由于受種種因素的影響而發生變化，再加上房地產供給變化比需求變化劇烈，需求線波動超前于供給線波動，因此房地產供給總量與需求總盆平衡是暫時的，不平衡是經常的，房地產經濟就要進行調整，因此房地產供求關系的變化，必然會引起房地產經濟的波動.

2.2.2 房地產價格的波動是房地產經濟波動的主要動因.房地產熱時房地產投資的盲目性和投機性，勢必會推動房地產價格不合規律的迅速上漲.而房地產價格的狂漲又帶來了投資房地產的高回報率，在高利潤的吸引和驅動下，必然導致更多的房地產開發公司的資金流人房地產市場，于是房地產市場迅速擴大，交易量不斷增加，市場進人繁榮階段.從表面上看，這時房地產開發企業和相關企業擁有良好的經濟效益，但由于此時的供求關系是畸形的，房地產經濟的繁榮中包括大量泡沫成分.因此，這種經濟效益實質是以犧牲經濟持續發展和未來經濟效益為代價的短期非良性效益，為以后房地產經濟的衰退蕭條已埋下隱患.

2.2.3 在房地產經濟活動中，房地產投資是影響房地產業發展的重要因素.房地產投資的波動，常常被人們看作是影響房地產經濟波動的引擎.從理論上說，房地產投資的增加，將會引起房地產業的擴張，房地產市場進人繁榮階段;投資下降，則會使房地產業出現蕭條.房地產投資的變動與房地產經濟周期的變動基本上是一致的，或者說，兩者幾乎是同向共振的.但是，房地產投資波動比房地產經濟周期的波動往往更為活躍一些.

2.2.4 房地產收益率也是一個重要的內生因素.收益率就是房地產開發獲取的凈收益與房地產的投資額的比率，即投資回報率.一般說來，當房地產開發商的預期收益率不斷提高時，開發商會增加投資和擴大開發規模;當預期收益率不斷下降時，開發商的投資行為就會變得較為謹慎.因此，收益率的大小是開發商最為關心的問題之一.

3 政府對房地產經濟波動的控管對策

3.1 對因國民經濟波動而形成的房地產經濟波動的調控

宏觀調控措施應該與整個國民經濟的宏觀政策相協調一致，并服從國家的總體經濟政策.當房地產業的超前發展已超過整個國家經濟承受能力，給其它行業帶來巨大壓力時，為了保持宏觀經濟的健康發展，此時必須采取宏觀調控政策擠去房地產經濟中的“水分”.

3.2 對因供求失衡而形成的房地產經濟波動的調控

在房地產市場上，供需不平衡是經常的，供需平衡是暫時的.因此，對房地產市場進行宏觀調控的目的實際上是盡量減小這種波動的幅度.如果房地產市場上供需矛盾十分尖銳，單憑市場的能力已無法自動協調，這時就會爆發房地產經濟危機以強制性達到供需平衡，帶來的后果是房地產業元氣大傷，必須經歷很長時間才能恢復市場的正常運轉.為了避免這種情況，搖要在房地產市場供需矛盾發生時根據矛盾的不同性質及時加以化解.

3.3 對因宏觀政策變化而形成的房地產經濟波動的調控

對于正確的宏觀經濟政策，即使暫時抑制了房地產經濟的發展，造成房地產經濟水平的下滑，也應該堅持執行，因為它保障了房地產經濟長遠、健康的持續發展.對于不當的或失控狀態下的宏觀經濟政策，應采取措施及時制止和糾正.另外，國家對房地產市場的宏觀政策應盡最保持穩定性，避免重大經濟決策的突然變化，這樣有利于房地產企業制訂長期發展戰略，減少企業決策的盲目性、短期性和投機性.

3.4 對因房地產價格變化而形成的房地產經濟波動的調控

對于房地產價格變化引起的房地產經濟波動，國家應正確分析、區別對待，國家對房地產價格有責任進行調控，并不意味著對房地產價格進行管制.對于房地產市場價格在正常范圍內的變動，國家不應加以干預.事實上，一定的價格波動有利于促進市場競爭，促使企業改善經營管理，提高企業的效率和經濟效益.另一方面，如果房地產市場上地價和物業價格嚴重偏離了合理水平，無論是過高還是過低，國家都必須加以調控.特別是地價，是物業價格的重要構成部分，是房地產市場的核心.地價偏低，會造成國有權益的損失，還會造成土地囤積和閑置；地價偏高，會影響房價上升，限制普通消費者對住宅的消費需求，還會帶動相關產業價格上升，增加國民經濟通貨膨脹壓力.因此，將房地產價格控制在一個合理范圍內有利于房地產經濟平穩發展.

〔l〕王全民.房地產經濟學[M].東北財經大學出版社.

〔2〕張麗娜.論房地產市場的波動性[J].商業經濟，2005(9).

〔3〕錢錦芳.認真貫徹宏觀調控政策擴大普通商品房建設[J].中國房地產,2005(1):48-49.

F293.3

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1673-260X（2010）02-0107-02