父母參與購房離婚時按揭房屋糾紛法律適用＊

宗 艷

(湖南大學法學院,湖南長沙410082)

父母參與購房離婚時按揭房屋糾紛法律適用＊

宗 艷

(湖南大學法學院,湖南長沙410082)

當今社會,按揭購房已成為年輕夫妻購房的主要方式之一,且這種方式所占的比例越來越高。然而由于房屋價格昂貴,使得雙方父母參與到夫妻購房之中,特別是父母出資首付的情況逐漸增多,這樣按揭購房的主體由雙方變為三方。如何解決按揭購房條件下,父母出資首付,夫妻離婚時房屋的分割、補償及在這種情況下相關法律適用性,已成為當今法律需解決的重要問題之一。

按揭購房;離婚;分割;補償

按揭一般是指購房人將其與房產商的房屋買賣合同項下的權益抵押給銀行,銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產商以支付房屋價款的一種購房方式[1],且按揭房屋一般為商品房。隨著房屋的熱銷,我國的房價持續上漲,對于年輕的夫妻來說,一次性付清房款的難度逐漸加大。按揭購房由于首次支付金額較小,受到更多年輕夫妻的歡迎。按揭購房原本屬于夫妻單方或雙方的事情,由于父母的參與使得購房的主體由雙方變為三方,導致三者間的關系更加復雜。當夫妻離婚時如何處理房屋變得更加困難,因為處理不妥當很容易導致家庭矛盾。且房屋是生活的重要載體,每個人都不想放棄對其所有權,這更增加了房屋處理的難度。

本文將對按揭購房條件下,父母出資首付,夫妻共同還貸,離婚房屋的所有權歸屬、分割及補償問題進行分析。為了便于論述,假定夫妻雙方中男方為A,女方為B,首付出資人男方父母為C。AB于2006年5月結婚,C在婚前(婚后)出資首付12萬元按揭購買了一套價值40萬元的商品房供AB居住,AB共同償還貸款,產權落于單方名下,婚后3年AB打算離婚,此時房子已經還款18萬元。

一、婚前按揭購房,C出資首付,產權登于A名下,婚后AB共同還貸

1.離婚房產分配。

我國實行的是房屋產權登記生效制度,即房屋的權利人以房地產權利登記憑證上載明的權利人為準。《物權法》第十七條規定,不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。判斷按揭房屋的關鍵因素在于房屋產權證書記載的權利人以及房屋產權取得的時間。[2]如果一方婚前辦理按揭手續,并取得了產權證,則房屋應該屬于婚前個人財產,購房人在婚后用夫妻共同財產償還貸款是履行債務的行為,不發生物的變化,按揭房屋的所有權不因他人參與債的清償而轉移。根據《婚姻法司法解釋一》第十九條規定,一方婚前個人財產并不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。因此,房屋經依法登記,發生法律效力,所有權應當以登記的內容為準,離婚時房屋產權應屬于房屋登記人所有。雖然婚后雙方共同還貸,但并不影響房屋產權的變化。此時房屋所有權屬于A所有。

2.對C出資的首付款的界定。

根據《婚姻法司法解釋二》第二十二條規定,當事人結婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對自己子女的個人贈與,但父母明確表示贈與雙方的除外。此處可以進行類推解釋,C的首付出資是對雙方購置房屋的部分出資,除C明確表示贈與雙方外,應當認定為對A的個人贈與,分割時屬于A的個人財產,不能作為夫妻共同財產,因此在償還B時只需補償除首付款以外的B為A所償還的貸款。

3.對各方的補償問題。

這種情況對B權益損害較大,因為房貸雙方共同償還,而且已還貸款的比例也許已經高于首付,但是物權法確立的公信公示原則,又必須遵守。此時解決方法就是產權方A向B作出補償,補償共同還貸中B所付的資金及相應利息。至于補償多少,如何補償,法律也沒有明確規定。筆者認為首先應由夫妻雙方共同協商,協商失敗時再由法院進行判決。法院應在查明雙方的工資、各自財產利用的情況下作出合理判決,而不是一律平分。假如A月工資10000元,B月工資2000元,每月房貸為6000元情況下,平分已還貸款顯然是不公平的。此時建議按雙方工資比例進行劃分,如上面例子中房價40萬,首付12萬,若離婚時已還清18萬,則按照10000: 2000即5:1的比例,A應償還B已還貸款3萬及相應利息。

但是房屋是特殊的商品,它隨著國家宏觀政策的調整、土地價格的變化和供求關系的制約會使得房屋的價值得以變動,給購房人帶來一定的預期收益,即房屋的增值利益。[3]特別是最近幾年,房價的持續上漲,房屋也在不斷升值。如果僅僅返還離婚時夫妻一方的已還貸款則會顯失公平。因此建議先對房屋重新估價,高于原價的部分當作共同財產進行分割。例如上述情形,離婚時房價由40萬上漲至60萬,則增值的20萬應作為夫妻共同財產進行分割。對于這部分財產,平均分割仍然不公平,因為離婚后A要繼續償還剩余的10萬貸款,這10萬所產生的增值利益,B不應享有。即20萬中的5萬元由A享有,剩余的15萬雙方進行分割。

二、婚后按揭購房,C出資首付,產權登于A名下,AB共同還貸

1.離婚房產分配。

根據婚姻法第十七條規定,夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產,歸夫妻共同所有,除非另有約定或有證據證明為個人婚前財產。所以婚后按揭貸款取得的房屋,產權雖然登記在A的名下,除非有證據證明此房屋是用個人婚前財產購買或約定為一方所有,按照婚姻法的規定,房屋應歸為雙方共同所有,屬于夫妻共同財產,離婚時雙方都可以取得房屋所有權。這種情況下可以適用婚姻法上的規定進行分割。

2.對C出資的首付款的界定。

在這種情況下,C的出資則比較復雜。根據婚姻法第二十二條第二項當事人結婚后,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與,但父母明確表示贈與一方的除外。以此類推, C出資應分兩種情況處理:

(1)C明確指出自己的出資贈與A,則首付屬于A的個人財產,如果A取得房屋所有權,只需要補償B所償還的貸款;如果取得房屋所有權的是B,那么B不僅要歸還A所償還的貸款,還必須償還A首付款。反之亦然。

(2)C未明確規定首付出資贈與A或B,則視為對夫妻雙方的贈與。房屋的首付款屬于雙方共同共有。此時不管誰取得房屋的所有權,都必須首先歸還首付款的一半,然后取得產權的一方依照相關法律對另一方作出相應補償。但是若房屋產權登記在B的名下,除非當事人能證明C明確表示贈與B,按照社會常理,一般宜認定為C向雙方贈與為妥,該部分財產宜認定為夫妻共同所有。那么此時B需要向A償還一半的首付款及A所償還的貸款及相應利息。

但是,如果一方提出,C出資首付是借給自己的,而不是贈與的,并提供證據予以證明。對此處理意見,首先看另一方是否承認。如果承認,不論誰取得房屋產權,都應償還C的首付款;如果另一方不承認,則只能向法院另行起訴,因為法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查,且債權人不能作為第三人參加訴訟。

3.對各方的補償問題。此種情形的補償與情形一相似,但值得注意的是,如果房貸已經還完,那么房屋的分割是按照離婚時的市場價來計算,而不是按購房價進行分割,并且房屋處理適用婚姻法的規定進行。

三、婚前(婚后)按揭購房,C出資首付,產權登于C名下,婚后AB共同還貸

1.離婚房產分配。此時,房屋的所有權和使用權分離。房屋的產權就涉及到A、B、C三方。根據物權法的相關規定,房屋進行登記發生效力。此時房屋的所有權只能歸C所有,AB雙方只是擁有房屋使用權。離婚時,房子不能當作他們的共同財產來分割。在這種情形下,C與AB之間形成了債權債務關系,C此時必須補償AB已經償還的貸款,其補償的款額作為夫妻雙方的共同財產進行分割。

理論上如此,但實際上這種處理方式對當事人各方都不利。對C來說,他們不僅要補償AB已經償還的貸款,還要繼續償還余下的貸款,這就意味著C為自己出資購買了一套房子,然而他們的初衷并非如此,他們并不是想擁有這套房子的所有權,而是為其子女的利益,想讓AB擁有穩定的家庭;而對AB來說,自己辛苦償還的房貸卻最終均未得到房屋所有權,更無法顧及女方及其孩子的特殊利益。而且往往AB償還的貸款比例要比首付高很多,因此單純判定歸C所有顯失公平。

筆者認為不能單純的按照物權法及婚姻法上的規定來解決,應該變通適用婚姻法上的關于房屋分割的規定。我們是否可以考慮這個途徑:認定此房屋為三方的共有財產進行分割,即三方都可以擁有這棟房屋的所有權。至于最終房屋歸誰所有,可以類推適用《婚姻法司法解釋二》①第二十條的規定進行處理:

首先,由三方協商解決,這是最好的解決方式,符合意思自治的基本原則。其次,如果三方對房屋的價值及歸屬無法達成協議時,法院可以按以下情況分別處理:1.三方或其中兩方主張房屋所有權并且同意競價取得的,應當準許,此時由競價高的一方取得房屋所有權,并對另外兩方進行補償;2.只有一方主張房屋所有權的,由評估機構按市場價格對房屋作出評估,取得房屋所有權的一方應當給予另外兩方相應的補償;3.三方均不主張房屋所有權的,根據三方共同申請拍賣房屋,就所得價款進行分割。

2.對C出資的首付款的界定。此時C出資很難看作是對AB雙方的贈與。在實踐中,這種情況可以看作是附條件的贈與,如果AB雙方共同還完貸款,房屋轉到AB名下,則視為贈與。若房貸未還完之際離婚,那么C的首付出資視為對房屋的出資,C仍享有這部分款項所有權。

3.對各方的補償問題。如果房屋仍由C取得所有權的話,則C須補償AB已償還的貸款及相應利息,AB就這部分款額進行分割,分割的標準如情形一。而對于房屋的增值部分,此時應由A、B、C共同分享。如果房屋由A(或B)取得所有權,那么取得所有權一方應歸還C的首付款,及另一方已經償還的貸款和相應利息。房屋增值部分仍由三方共同分割。

實際情況下,并不是僅有以上三種情形,比如房屋產權也可能共同登記在父母及其子女名下。而本文僅僅列舉了三種比較常見的情形,旨在為探討按揭購房條件下離婚時房屋糾紛的法律適用問題,并提供一些較適當的解決方案。

注釋:

①:《婚姻法司法解釋二》第二十條內容如下:雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時,人民法院按以下情形分別處理

(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的,應當準許;

(二)一方主張房屋所有權的,由評估機構按市場價格對房屋作出評估,取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償;

(三)雙方均不主張房屋所有權的,根據當事人的申請拍賣房屋,就所得價款進行分割。

[1]丘志喬,劉志宏.按揭的法律性質及其思考[J].廣東工業大學學報(社會科學版),2005,(1):57.

[2]周鴻燕.新類型離婚財產糾紛探析——評《婚姻法》司法解釋二[J].華南師范大學學報(社會科學版),2006, (1):34.

[3]溫美芬.對我國離婚夫妻按揭貸款住房分割之探析[J].法制與社會,2007,(7):212.

On the Applicability of Laws for the Settlement of D ispute of Hous ingMortgage with Parents’Participation when the Couple D ivorce

ZONG Yan

(School ofLaw,Hunan University,Changsha Hunan 410082,China)

Now the house mortgage has become one of the chief ways for young couples to buy houses and there is an increasing proportion of house mortgage.Because of higher housing prices,the couple’s parents are involved,especially in the first payment.So the subject has changed from two parties to three.How to break up the house,compensate,how to apply the relevant laws,when the couple divorce,becomes one of the urgent problems to solve.

House mortgage;divorce;break up;compensation

book=7,ebook=314

DF 521

A

1673-2103(2010)04-0049-03

2010-06-27

宗艷(1987-),女,山東濰坊人,湖南大學法學院碩士生。研究方向:民商法。