房地產開發項目經濟評價的特點

□文/洪 紅 杜昌盛

房地產開發項目經濟評價的特點

□文/洪 紅 杜昌盛

我國的房地產業在經歷了十多年的發展后，無論是開發商還是消費者，都已趨向成熟和理智。開發商對項目開發的前期工作，特別是項目可行性研究越來越重視，而經濟評價是房地產項目可行性研究的重要組成部分。為了引導房地產業健康發展，提高房地產開發項目經濟評價的質量，本文從分析房地產開發項目經濟評價的特點出發，進而提出房地產開發項目可行性研究工作的核心和措施。

經濟評價；房地產項目；可行性研究

一、房地產開發項目經濟評價的特點

（一）房地產項目財務分析的特點。除大片開發的新開發區項目需要對項目進行國民經濟、特別是地區經濟、社會、環境等影響的經濟評價外，一般住宅、寫字樓、賓館等房地產項目，只作項目的財務分析即可。房地產項目的財務分析是從微觀上判斷項目可行性的評估分析活動。這里應注意以下兩點：

1、正確界定財務收入與財務支出。房地產項目的財務收入主要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入等房地產經營收入。房地產項目的財務支出，主要包括固定資產投資、經營資金、開發產品成本、管理費用、銷售費用、財務費用和稅費支出等。

2、正確計算財務評價指標。在進行房地產項目的財務分析時，應通過計算財務評價指標，進行項目的投資回收期、盈利能力、清償能力和資金平衡能力的分析。

（二）房地產項目不確定性分析的特點。房地產項目不確定性分析主要包括：臨界值分析、敏感性分析和概率分析。這里應注意兩方面的問題：

1、根據房地產項目的特點合理確定項目的不確定性因素及分析指標。房地產項目不確定性分析的主要因素包括：銷售價格、銷售進度、預售售出比例、出租空置率、建筑容積率、可租售地產面積、開發周期、項目總投資、土地費用、建筑安裝工程費、融資比例、融資成本等。在對房地產項目的一個或多個不確定性因素進行敏感性分析時，還要選定用于敏感性分析的評價指標。這些指標應為：項目利潤總額、財務內部收益率、最低產品售價、最低租金等。在具體選擇指標時，除了考慮房地產項目特點外，還應考慮分析的目的、計算的復雜程度。

2、進行臨界值分析時應抓住關鍵因素。臨界值分析是分析計算一個或多個不確定性因素的變化，使項目達到允許的最低效益的極限值，并通過不確定性因素的臨界組合，顯示項目風險程度的一種分析方法。就房地產項目進行這種分析，應著重選擇與之有關的敏感性因素來進行，如土地價格、工程費用、房屋售價、銷售量、房租和空置率等。

二、房地產開發項目可行性研究工作核心

項目可行性研究工作可以歸為三大核心，即市場調研與市場定位、技術分析和經濟效益分析。

（一）房產市場調研與市場定位。這是通過對社會宏觀經濟發展形勢進行調查和分析，從市場的需求結構、市場容量供求情況、項目的凈增值能力、項目的競爭能力等方面對項目進行客觀的評價和分析；然后，在此基礎上確定項目開發的產品定位和建成后的銷售策略及周期計劃。

（二）技術分析。包括項目總進度統籌安排，即前期準備工作的計劃立項、規劃設計、拆遷方案、主體工程、環境工程、配套工程的進度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應用等。

（三）財務分析。包括征地期、拆遷期、建設前期、中期和銷售期的各項成本核算和稅費支出，建設資金籌措和使用計劃，經濟效益和社會效益評價、風險分析等。

三、房地產項目可行性研究改進措施

（一）建立科學的指標評價體系。項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分，包括規劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經濟評價等。其中，經濟評價指標分兩方面，一是財務評價有財務收支、分析項目的財務盈利能力、償債能力及資金平衡狀況，判斷項目的財務可行性和風險預測等；二是綜合評價，從區域社會經濟發展的角度分析和計算房產項目對區域經濟的效益和費用，考察項目對社會經濟的貢獻，判斷項目的社會經濟合理性。

（二）加強項目風險分析。在經濟評價的同時，加強項目運營中的不確定性分析，制定多套方案以規避宏觀經濟環境和區域市場變動所帶來的投資風險。

（三）培育專業房地產可行性研究市場，規范房地產咨詢業發展。國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導，培育可行性研究專業市場。

（四）完善房地產開發項目可行性研究審批備案制度和引進社會監督機制。國家要加強房地產項目可行性研究的法律法規建設，房地產開發項目審批必須提交經專業可行性研究機構蓋章和國家注冊房地產評估師簽字認可的可行性研究報告。

[1]湯炎非，楊青.可行性研究與投資決策.武漢大學出版社，1998.

[2]李竹成.房地產經濟專業知識與實務.團結出版社，2001.

[3]潘蜀健.房地產項目投資.中國建筑工業出版社，1999.

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重慶大學建設管理與房地產學院）