基于四象限模型的國外熱錢對房地產價格的影響分析

黃 海 林

(同濟大學經濟與管理學院,上海 201804)

基于四象限模型的國外熱錢對房地產價格的影響分析

黃 海 林

(同濟大學經濟與管理學院,上海 201804)

隨著金融危機的發生,國外投資者的投資方向逐漸發生了改變。鑒于對我國經濟迅速發展和人民幣升值的預期,大量國外熱錢涌入我國,對國內資產價格,尤其是房地產價格產生了巨大的推動,也導致了一定程度上的泡沫化。文章通過運用四象限模型,定性分析了熱錢涌入對于國內房價的影響。

國外熱錢;四象限模型;房價

熱錢(Hot money),一般指投機性的短期資本。其主要來源包括在國際信貸中部分高流動性資本或異常資金,跨國公司所掌握的資金及一些暫時閑置或過剩資金;國際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業務資金,各種投資者基金及其他專項基金,通常是以投機獲利為目的。在資本進出之時往往容易引發金融市場動蕩,具有投機性強,流動性快,隱蔽性強等特征,其投資對象主要是外匯、股票及其衍生產品市場。熱錢流入方式各種各樣,像虛假貿易虛假投資,通過香港金融市場進入國內,地下錢莊,贍家款,貨柜夾帶現金等。業界通常的測算國外熱錢流入的方法,是當期外匯儲備減去貿易順差和實際外商投資,根據中國統計網的相關數據計算,貨幣從2003年到2007年熱錢流入量分別在378億美元、1141億美元、466億美元、600億美元和1170億美元。[1]50-52到2008年為止,中國國內的熱錢總體規模約在5000億至10000億美元左右。[2]就目前情況來說下,A股市場限制較大,國債市場容量狹小,海外熱錢進駐中國,逐漸開始投入在中國的房地產,尤其是上海、北京等大城市的房地產市場,特別值得一提的是,房地產同時也是海外熱錢炒作人民幣的主要落腳點。下文將利用四象限模型系統分析國外熱錢對于國內房地產價格的影響。

一、四象限模型介紹

四象限模型是美國學者丹尼斯.迪帕斯奎爾(Denise Dipasquale)教授和戚廉.C.惠頓(wi1liam C.Wheaton)教授在《城市經濟學與房地產市場》中提出的,現在廣泛運用于分析房地產的各個影響因素,它的建立基礎是:住宅是一種耐用資本品,對住宅的擁有和購買是一種投資行為,住宅的買賣交易決定了作為投資品的住宅價格。四象限模型中將住宅分為物業市場和資產市場兩個子市場,分別用兩個象限表示物業市場(存量市場)和資產市場(新建住房市場),再用兩個象限將這兩個子市場聯系起來,最終形成一個包含四個象限的市場均衡。第一象限:代表了物業市場,縱軸代表租金水平,橫軸代表住宅存量,在假定其他變量不變的情況,物業市場的供給是由住宅的存量所決定的,其組成的曲線向右下傾斜。第二象限,房租和房價的關系,橫軸變量為房價,縱軸變量為房租,從原點出發的射線代表了房租和房價的關系,房價是房租的資本化率,也稱為租售比,租售比主要由利率和各種資產的投資回報率決定,2007年上海的資本化率在1:261左右。此存量的減少導致的租金價格的上升傳遞到價格上,帶來房價的上升。第三象限,資產市場,也可成為增量市場,或者開發市場,橫軸變量為新建住宅量,縱軸變量為房價,新建住宅的成本隨著開發量的增加而增加,是一條向右上傾斜的曲線。當住宅價格市場處于均衡時,即穩定狀態時,開發成本等于住宅價格,這時經濟利潤為零,如果新建住房低于這一均衡數量,則開發商獲得經濟利潤。第四象限,住宅存量與住宅增量,橫軸為住宅存量,縱軸為新建住宅,在一定時期內住宅的存量變化等于新建住宅量將去房屋的拆除和折舊導致的存量損失(見圖1)。[3]43-51

圖1 房地產市場四象限模型

二、國外熱錢對房價影響的分析

從房地產直接投資來說,海外熱錢主要在第一和第三象限上對房價起著巨大的推動作用。海外熱錢涌入導致存量的減少,境外熱錢涌入中國的一大途徑就是通過對于住房以及寫字樓的購置并長期持有,以上海為例,2007年1～5月,樣本企業銷售給境外人士的房屋面積和套數分別同比上升93%和122.7%。隨著大量的境外熱錢涌入房產,對于房產的需求起了巨大的拉動作用,由于對于房價會繼續走高的預期,從2007年開始,大量的海外資金購買住房以求將來房價升值后的套利,從而對于本土的存量減少有著重要的影響,引起了房租的上漲,在第二象限中,通過資本化率的傳導作用反映在房價上。由于價格的上升和外資對于房地產企業推動,第三象限中的房地產新項目開發量項目將增加,加上外資的不斷減少房產庫存量,拉動需求(第一象限),房地產會形成一種虛假繁榮;由于對于房價上升的預期,大量的住房繼續被建造,住宅的囤積量開始增加,空置率升高,出現價格虛高。另一方面,國外熱錢對于房地產虛擬資本的投入,增加了金融的流動性,從而使第一象限中的資本化率曲線逆時針旋轉,即租售價格比例增大,提高了資產價格,也會促進了新住宅項目的開發,增加房地產的存量。

從間接方向來說,大量的熱錢涌入會導致超額的貨幣供應,從而增大人民幣的流動性,帶來通貨膨脹,通貨膨脹的作用對于房價從兩個方面顯示,第一,政府土地政策適度緊縮,阻止經濟過熱的增長。[4]第二,引起物價水平的上漲,對于建筑物材的鋼材,水泥等建筑材料價格上升,從而增加開發成本,導致新項目開發的獲利水平降低,這會導致第三象限的成本曲線向左移動,新項目開發量減少,最終降低住宅存量水平(第四象限),導致房租(第一象限)和房價(第二象限)上升。大量的熱錢涌入對于人民幣匯率也有著重要的影響,增大人民幣的升值壓力,對經濟形勢造成推波助瀾的虛假繁榮,形成了外匯供應的激增,另一方面,海外熱錢開發房產,對于房產的進行投資,房產一定程度上是作為炒幣的載體,在人民幣升值之后導致資本升值,結合通脹的影響,勢必導致投資者抬升房價,由于一些地產商的利好預期,從而進一步影響到開發量(第三象限),導致更多的存量,引起更大的泡沫,如果海外熱錢在獲得人民幣升值的差價后,逐漸撤出,將導致地產有所萎縮,進而可能影響到整個地產市場。

三、結語

國外熱錢進入房地產業造成對中國經濟的一定的負面作用,房地產火爆,價格飆漲,泡沫頻現,學術界也基本認同國外熱錢大量流入是其主要原因之一。同時,國外熱錢進入房地產業將會對正在施行的房地產調控新政產生一定的抵消作用,使房地產調控新政的作用大打折扣。因此,必須加強對外資進入房地產市場的監控管理,國家應盡快完善相關法律法規,實行外匯管制,有效地阻止這種投機性資本的流動。進一步加大調控力度,高度警惕“熱錢”對國家金融和經濟安全造成的威脅,把熱錢的危害降至最低。

[1]賀瑛.國際金融學[M].上海:復旦大學出版社,2008.

[2]吉昱華,鄭劼.對當前熱錢真實規的估計[N].中國證券報,2008-07-22.

[3]豐雷.房地產經濟學[M].北京:中國建筑工業出版社, 2003.

[4]鄧旭.境內房企融資文化熱錢流入機遇[N].國際金融報,2008-06-05.

(責任編輯 劉迎秋)

F83

A

1672-0040(2010)0008-02

2010-06-03

黃海林(1988—),男,山東淄博人,同濟大學經濟與管理學院,主要從事經濟學研究。