淺析旅游房地產(chǎn)融資

盧郁雙

【摘 要】本文對旅游房地產(chǎn)的目前的融資模式進(jìn)行了分析,發(fā)現(xiàn)我國的旅游房地產(chǎn)融資任存在一些問題,提出了部分對策僅供探討。

【關(guān)鍵詞】旅游;房地產(chǎn);風(fēng)險;融資

中圖分類號:F592.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1009-8283(2010)07-0052-01

1 目前旅游房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

作為資金密集型產(chǎn)業(yè),融資向來是旅游房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵.目前,我國旅游房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式是以間接融資為主、直接融資為輔,銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占居主導(dǎo)地位。中國人民銀行副行長吳曉靈曾說,與西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)融資體系相比,中國房地產(chǎn)融資仍然過分依賴銀行信貸,股權(quán)、債券、基金等融資方式的發(fā)展相對緩慢。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局,造成房地產(chǎn)業(yè)潛在著極大的金融風(fēng)險。并且我國房地產(chǎn)金融的二級市場實(shí)際上尚未形成,住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)遲遲沒有實(shí)施,實(shí)際上商業(yè)銀行直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險,因此,房地產(chǎn)業(yè)一旦發(fā)生危機(jī)就必然會引發(fā)銀行危機(jī)。近幾年來,銀行信貸的增長速度有所下降,主要是受國家一系列宏觀調(diào)控政策影響。隨著政府對金融調(diào)控的利劍頻頻出鞘,銀行信貸被逐步收緊,房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。因此,目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高,面對資金瓶頸,開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。

2 旅游房地產(chǎn)融資方式所帶來的問題

首先,由于房地產(chǎn)融資渠道十分單一,過渡集中于銀行,銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整必然會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響,十分不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源55%以上的貸欲給銀行帶來了巨大風(fēng)險。政策壓力促使銀行信貸門檻不斷提升銀行信貸融資的難度加大。

其次,這樣的情況對商業(yè)銀行也極為不利。商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”,在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向,這種競爭方式埋下風(fēng)險隱患,并可能最終導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生真正的損失。信息不對稱,導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的逆向選擇和道德風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)為了順利獲得銀行信貸支持和更長久的占用銀行信貸資金,可能會故意隱瞞企業(yè)財務(wù)信息,致使銀行不能準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)企業(yè)的償還能力及貸款風(fēng)險,這種貸款后雙方的信息不對稱會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的道德風(fēng)險,最終演變?yōu)樯虡I(yè)銀行的房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險。

最后,由于旅游房產(chǎn)的直接融資的缺乏而容易造成房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度,這將導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束。但是,如果選擇公開上市直接融資,又面臨信息披露問題。房地產(chǎn)業(yè)的自由資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過渡,容易形成“泡沫”。近些年,房地產(chǎn)的“泡沫”問題似乎愈演愈烈,由此累計的巨大風(fēng)險對旅游房地產(chǎn)的影響也是很大的。

3 我國房地產(chǎn)融資的相關(guān)建議

我國房地產(chǎn)融資渠道的多樣化的出現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物,如何更好地運(yùn)用這些渠道,少走彎路,為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù),對投資者和政府相關(guān)部門提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在此提出以下四點(diǎn)建議。

3.1 融資渠道多元化

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展、融資政策的逐步放松以及除銀行信貸之外各種融資渠道發(fā)展空間的進(jìn)一步打開,這里我們介紹幾種旅游房地產(chǎn)可以運(yùn)用的除銀行信貸的其他融資方式。如:房地產(chǎn)信托、海外基金、上市融資、債券融資、房地產(chǎn)證券化、項(xiàng)目融資、金融創(chuàng)新等。

3.2 商業(yè)銀行應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場

應(yīng)力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,在確保房地產(chǎn)資金來源充足的同時分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險。一是商業(yè)銀行應(yīng)該積極推進(jìn)住房貸款證券化進(jìn)程。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化,加速間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化,使房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化,從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源,而且可以分散投資資金的風(fēng)險;二是應(yīng)努力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金,可考慮引進(jìn)海外房地產(chǎn)業(yè)基金,并在吸取其先進(jìn)管理理念、方式的基礎(chǔ)上發(fā)展、培育國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資基金,同時加快產(chǎn)業(yè)投資基金的立法步伐,出臺產(chǎn)業(yè)投資基金方面的專門法律,規(guī)范房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作。

3.3 努力完善法律法規(guī)

內(nèi)地越秀 REIT 的香港上市,大連萬達(dá)集團(tuán)尋求 REIT融資不成轉(zhuǎn)向 CMBS 并在國外發(fā)行,這些產(chǎn)業(yè)界的生動案例無疑折射出國內(nèi)房地產(chǎn)融資及金融創(chuàng)新方面法律法規(guī)不完善、不健全的客觀現(xiàn)狀。當(dāng)前,討論的焦點(diǎn)集中在《產(chǎn)業(yè)基金法》、信托集合投資最大合約數(shù)、稅收等方面。法律制度的健全是對房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的一個有利的保障。融資渠道的多樣化發(fā)展是未來的發(fā)展方向,制定相應(yīng)的法律、法規(guī)不僅有利于融資產(chǎn)品的創(chuàng)新,也有利于相關(guān)部門更好的執(zhí)行監(jiān)管職能,在完整、有序的法律框架下維護(hù)投融資渠道的暢通,防止監(jiān)管落后于市場。

3.4 建立有效的信用評級制度

除法律法規(guī)外,還需建立一些配套制度,如良好的信用評級制度和健全的信息披露制度。在一個良好的社會環(huán)從而激勵其更好地維護(hù)信用。投資者需要良好的信用評價指標(biāo)從事投資。建立信用評級制度的重點(diǎn)在于建立權(quán)利基礎(chǔ),即信用評級是為誰的利益在評級,評級后主體的權(quán)能會有哪些增進(jìn)。我國缺乏有效的信用評級制度和機(jī)構(gòu)是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要障礙。對此,一方面要大力提高信用意識,努力完善信用制度;另一方面,可借鑒國外建立評級制度的成功經(jīng)驗(yàn),逐步建立與市場相配套的評級制度。

4 總結(jié)

旅游房地產(chǎn)是一個風(fēng)險很高,資金需求大的行業(yè)。如何規(guī)避風(fēng)險,優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)對于旅游房地產(chǎn)來說是一個十分重要的問題。目前,旅游房地產(chǎn)企業(yè),無論在投資還是融資方面都應(yīng)該更加理性。擺脫主要依賴銀行貸款的單一融資方式,大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。旅游房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)走向一條資金流滾動快、風(fēng)險相對低、專業(yè)性強(qiáng)的集團(tuán)化、專業(yè)化道路。政府也應(yīng)加強(qiáng)對旅游房地產(chǎn)的監(jiān)管,給予更多的指導(dǎo),完善相關(guān)的法律法規(guī)。

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