關于對我國房地產市場運行特點和未來走勢的分析

華夏銀行北京分行 王斌

關于對我國房地產市場運行特點和未來走勢的分析

華夏銀行北京分行 王斌

近幾年，我國房地產市場的走勢和特點可以用“瘋狂”這個詞來形容，房地產亂象其實是我國經濟脆弱的一種表現。

早在2007年，上一次流動性泛濫使得房地產價格飆升，隨之而來的是信貸緊縮、打擊囤地等調控政策出臺，全國大中城市的房價瘋狂上漲終于出現了緩和的趨勢，一些城市的房價開始出現較大幅度的回調。但是，這次調控由于金融危機的突發又戛然而止，高舉的皮鞭緩緩落下，市場也象猜透父母心理的孩子一樣肆無忌憚，房價時過不久再次飆漲。房價的虛高和政策的朝令夕改投射出中國經濟的脆弱陰影，GDP的增長對房地產業的過分依賴，使國家在進行經濟調整時掣肘于房地產在國民經濟中舉足輕重的地位。在這里，應該看到問題不是出在房地產，而在于國民經濟中的其他產業過于羸弱，各種產業發展的不均衡突出了房地產在GDP中的權重。我們不能因為腿部萎縮了，就說是因為臂膀的粗壯讓身體看起來不勻稱。目前，房地產投資占我國固定資產投資的比重接近20%，占GDP的比重為13.11%，考慮到我國正處于大規模城鎮化和大面積棚戶區改造這一長期進程中，這些數據并不是不合理的經濟現象。

叢另一方面看，房地產不能也不應成為國家的支柱產業。我們不能因為其他產業的羸弱就賦予房地產無法承擔的使命。國家的支柱產業是整個國家經濟的棟梁，能夠支撐、拉動整個國家經濟和社會的可持續發展。美國過去的支柱產業是鐵路、鋼鐵、石油、飛機和汽車制造業，現在是航天、信息產業；日本是汽車、電子、光學和計算機產業，日本因此坐定了世界經濟排名的第二把交椅，實現了國家復興。迄今為止，世界經濟史上只有憑著傳統的制造業和新興的信息產業，才能支撐和帶動現代化經濟發展，沒有哪個國家能憑借蓋房子把國家帶進現代化。這是因為前者不僅帶來產品，同時還刺激科技進步，提高效率，形成獲取巨大利潤和擴大再生產的良性循環。這種循環的核心，是可持續發展。正因為我國沒有形成擁有自主產權和產業標準的支柱產業，過剩的流動資金無法從實體經濟找到既安全又穩定的投資渠道，因此房地產才成為了中國投機資本長期青睞的對象，并助長了房地產的投機和惡性膨脹。依靠廉價成本支撐的出口和依靠資金推動的房地產，曾長期是支持我國經濟騰飛的兩副引擎，這也是發生金融危機后，出口出現問題使國家迫不得已重啟另一個引擎——房地產的根本原因。這種有著嚴重缺陷的經濟發展模式必將制約經濟的發展，并且會讓國家的刺激和緊縮政策產生變形和失效。

由于我國缺少可持續發展的支柱產業，經濟結構不合理、社會保障機制不健全，房地產市場的發展長期偏離了“居者有其屋”的發展方向，房地產漸趨成為投機和致富的手段。由于房地產是關乎民生的重大社會問題，因此政府對房地產市場的瘋狂會主動進行調整和打壓。雖然如此，房地產所折射出的國民經濟結構問題是不會隨短期調控政策而發生逆轉的；因此，經濟結構的不合理而導致的資源錯配還會長期存在下去，調控房地產對國民經濟的負面效應也會迫使調控政策適時收手。在房地產這個投資領域就會出現在政策調整和經濟增長需求之間不斷地尋優和糾偏的動作，房價將在這兩種力量的作用下，形成長期震蕩向上的走勢。

長期、反復走高是經濟結構不合理的必然結果，政策調整和資金推動將成為此消彼長的一對矛盾體。因此，房地產市場在我國支柱產業沒有形成以前，在可以預見的相當長的時間里都將是長期投資的較好選擇。