注冊會計師審計房地產開發企業應特別關注的風險

河南康遠聯合會計師事務所 呂金龍

注冊會計師審計房地產開發企業應特別關注的風險

河南康遠聯合會計師事務所 呂金龍

房地產審計注冊會計師應特別關注法律、稅務、資金運作、可持續經營風險，以控制審計風險。

房地產 審計 特別風險

房地產行業近年來的高速發展，使其成為我國經濟的重要支柱產業。越來越多的房地產公司成為會計事務所的重要客戶，同時隨著房地產大規模的跨地域擴張，公司的管理幅度迅速加大，企業業務間關聯的復雜性急速增加，以及房地產企業的優勝劣汰進程加快，對注冊會計師的專業能力、審計經驗都提出了新的要求。本文結合多年的房地產審計經驗，著重討論在房地產企業審計中，注冊會計師必須關注的審計風險。

一、法律風險

房地產業涉及眾多利害關系人，包括投資者、債權人、購房人、供應商、政府監管機構等。所以約束該行業的法律法規相當多，如果房地產企業稍有不慎或未按法律規定進行房地產開發，很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應關注以下法律風險：

1、房地產企業開發項目未取得合規證件

房地產企業開發過程中主要證件有 《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。注冊會計師審計中應重點關注（1）《建筑工程施工許可證》取得時間，按規定房地產項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工，但較多房地產企業在資金壓力較大的情況下，往往提前開工以提前實現銷售條件；（2）《商品房預售許可證》取得時間，按政策規定，房地產企業在未取得《商品房預售許可證》前，不能以任何名義向客戶收取款項。

故審計中應關注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符，以確定房地產企業是否存在違規開工建設、銷售的情況。若有，則必須考慮企業因違反規定而可能遭受的處罰，并考慮對報表的影響。

2、法律訴訟風險

房地產建設中主要涉及主體施工方、材料供應商與開發商的經濟關系。在現場施工過程中，由于重大工程變更、各種無法預料的情況（如遭受經濟危機，導致工程停工）出現后，雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致，被審計單位通常不會對部分義務進行反映。

所以審計中應關注合同的履約情況，必要時到現場核實重點工程進度。注冊會計師若發現未按合同約定付款，則必須進一步確認是否存在爭議，同時做好與被審計單位律師的溝通，以判斷相關事項是否得到準確報告或披露。

3、交房及辦證風險

房地產企業對業主的重要義務有（1）按售房合同約定時間，將符合合同標準的商品房交付業主；（2）按售房合同，在約定的時間完成產權備案。故注冊會計師在審計中還應關注交房及辦證中，被審計單位是否存在的違約行為，若違約是否按售房合同約定合理預計了賠償費用。

二、稅務風險

房地產企業主要的稅務風險來自三方面，一是企業所得稅，二是土地增值稅，三是個人所得稅，注冊會計師應予以關注。

1、企業所得稅風險

所得稅風險主要來自商品房交付后，房地產企業以成本不能可靠計量為由，不及時結轉收入、成本，導致人為調整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間，達到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風險

土地增值稅風險主要來自商品房交付后，房地產企業以未實現100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由，不計提已實現銷售部分的土地增值稅，造成報表反映不實和稅務風險。

3、個人所得稅風險

房地產企業薪酬在各個行業中處于領先地位，部分房地產企業為減少關鍵管理員工的個稅負擔，采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應重點關注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出，尤其關注費用報銷較集中，票據報銷經手人是關鍵管理員工的費用。

三、資金運作風險

1、不恰當使用貸款資金風險

房地產業是資本高度集中的產業，據統計，上市公司的房地產企業負債率在40%-80%之間，負債中較重要的部分則是銀行貸款，房地產開發貸款都是固定資產投資貸款，貸款資金屬于專款專用，不能跨項目、跨地區使用。但目前房地產企業是多項目、全國化開發，房地產企業主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉為可自由支配資金，以提高資金使用效率和經濟效益。所以注冊會計師審計中應關注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險，對違反貸款合同約定，注冊會計師應考慮由此可能導致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風險

客戶的按揭貸款是房地產企業的重要資金來源，部分房地產企業在銷售不理想、資金緊張的情況下，會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中，應重點關注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性，以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。

四、持續經營風險

在房地產行業高速發展的同時，房地產企業的優勝劣汰進程加快，企業之間的分化重組加劇，所以注冊會計師應重點關注被審計單位以下方面的風險，來判斷房地產企業的可持續經營能力。

1、財務支付能力

財務支付能力是房地產企業持續經營的前提條件。注冊會計師應重點關注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款，且該種狀況處于持續狀態。

2、新項目生產資料土地的獲取能力

隨著房地產行業的競爭加劇，目前已進入資本為王的時代。土地作為房地產企業的基本生產資料，動輒上億甚至幾十億，由此一般的房地產企業可能由于資本有限，無法獲得房地產開發的新項目土地，從而導致其無法繼續經營。

房地產行業是一個專業性較強的行業，注冊會計師在審計前，應適當關注相關法律法規要求以及最新的國家調控政策，并考慮對房地產企業運營、財務所帶來的直接或間接影響。注冊會計師進行房地產開發企業審計時，總體審計計劃應對本文所述風險予以關注，并考慮和采取風險應對策略，當然日常的報表科目審計測試程序如函證、監盤、檢查程序也必須做實做到位，注冊會計師的審計風險才是總體可控的。

book=207,ebook=21