淺析房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快成因及抑制對策

安溪縣土地價(jià)格評估中心 鐘新式

淺析房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快成因及抑制對策

安溪縣土地價(jià)格評估中心 鐘新式

房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快主要是因?yàn)槭芊康禺a(chǎn)投機(jī)、消費(fèi)需求的拉動(dòng)等因素的影響。抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快要在加強(qiáng)行政干預(yù)、發(fā)揮好宏觀貨幣政策的調(diào)控等方面采取措施。

房地產(chǎn) 價(jià)格上漲 對策

從目前形勢看來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場雖然在走向成熟，但離成熟還有一段距離。我國的房地產(chǎn)業(yè)起伏很大，造成價(jià)格居高不下的局面，其中一個(gè)重要原因就是政府、一些企業(yè)與廣大消費(fèi)者對于房地產(chǎn)市場缺乏宏觀全面的把握。因此，無論是對于政府還是企業(yè)，研究房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格發(fā)展有著一定的指導(dǎo)意義和借鑒作用。對此，筆者也結(jié)合自己的工作實(shí)際進(jìn)行一些思考和探索。

一、當(dāng)前房價(jià)持續(xù)高漲的原因分析

1、房地產(chǎn)投機(jī)因素增多

目前，造成房地產(chǎn)高價(jià)的一個(gè)很重要的原因就是房地產(chǎn)的投機(jī)因素在不斷增多，投機(jī)行為也在增多。從房地產(chǎn)這種商品的特征來看，房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，在使用上具有長期性、投資與消費(fèi)的二元性，這樣都易引發(fā)對房地產(chǎn)的投機(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)行為一般是在法律框架范圍內(nèi)進(jìn)行的，就到底就是針對房地產(chǎn)管理的法律漏洞而形成的逐利行為，對此很難用法律手段來制約，否則就會(huì)抑制正常的經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生。

2、部分地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)失去平衡

有的城市片面強(qiáng)調(diào)加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須經(jīng)營土地，做到以地生財(cái)。在具體措施上，不斷減少擠壓經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，致使房價(jià)上漲過快，造成中低收入家庭難以買房。在房地產(chǎn)開發(fā)上出現(xiàn)這種局面，一方面是有的開發(fā)企業(yè)不斷上大戶型、上高檔項(xiàng)目，這樣就造成了高檔公寓積壓，無人購買；一方面經(jīng)濟(jì)適用房比較少，價(jià)格居高不下，很多人買不上房。

3、個(gè)別地區(qū)背離國情建設(shè)“豪宅”

為了追求高額利潤，一些房地產(chǎn)商開發(fā)的眼光放在開發(fā)豪宅上面。有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單棟住宅就占地幾十畝，甚至于上百畝。一座樓的單棟住宅標(biāo)價(jià)會(huì)達(dá)上千萬元，甚至過億元。這些盲目過度不符合中國國情的開發(fā)，不僅浪費(fèi)有限的土地步源，影響我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，還會(huì)引起社會(huì)不平，影響社會(huì)安全穩(wěn)定。

4、一些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)過快

現(xiàn)在，在我國一些少數(shù)地區(qū)把經(jīng)濟(jì)發(fā)展寄托在經(jīng)濟(jì)的不斷開發(fā)上，具體表現(xiàn)在開發(fā)過快，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過于大。這樣從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，就會(huì)造成城市發(fā)展對房地產(chǎn)開發(fā)的過度依靠。如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅遇到下降情況，就會(huì)產(chǎn)生很多不利后果。

二、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快抑制對策

1、加強(qiáng)行政干預(yù)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

政府有關(guān)部門應(yīng)經(jīng)常對市場供求結(jié)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，指導(dǎo)企業(yè)調(diào)整并優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。切實(shí)改善中低檔住宅市場的供求失衡的狀況。政府部門還要加大力度引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場的合理有效供給，出臺相應(yīng)的制度和措施控制市場中高檔房屋的過度供給，積極鼓勵(lì)中低檔商品房的建設(shè)。

政府引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)的有效供給，還應(yīng)該加快城郊和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)投資小城鎮(zhèn)建設(shè)，并完善小區(qū)內(nèi)部配套及周邊的相應(yīng)市政工程的配套，這一方面疏散了對城市中心地區(qū)土地供給的壓力，另一方面有效降低了商品房的價(jià)格。除此之外，政府還應(yīng)該積極推動(dòng)房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展，使之形成與二級市場的聯(lián)動(dòng)發(fā)展局面，加強(qiáng)對供應(yīng)市場供應(yīng)。

2.發(fā)揮好宏觀貨幣政策的調(diào)控

國家的經(jīng)濟(jì)周期與財(cái)政政策、貨幣政策緊密相關(guān)。在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，國家會(huì)采取不同的財(cái)政、貨幣政策。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，對貨幣政策非常敏感，可以說，政府的宏觀貨幣政策，是指揮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的魔律。

政府的貨幣政策，首先表現(xiàn)在銀行信貸上，表現(xiàn)為收縮銀根還是放松銀行貸款。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，政府的首要任務(wù)是給過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，于是收緊銀根。一些銀行不再給企業(yè)貸款，一些款項(xiàng)紛紛要收回。于是企業(yè)買房子、租房子的少了，房地產(chǎn)市場需求降下來。更為重要的是，房地業(yè)產(chǎn)沒有銀行資金的支持，資金到不了位，房地產(chǎn)就如同釜底抽薪，資金就難以后轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金就會(huì)捉襟見肘。而當(dāng)政府要啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，就要實(shí)行穩(wěn)健甚至擴(kuò)張的貨幣政策。這時(shí)銀行貸款會(huì)增加，一些企業(yè)會(huì)增加貸款，擴(kuò)大投資，對房地產(chǎn)的需求就會(huì)升溫；同時(shí)銀行也會(huì)增加對房地產(chǎn)業(yè)的貸款甚至投資。房地產(chǎn)行業(yè)有了銀行的資金支持，就如魚得水，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)活了，房地產(chǎn)投資擴(kuò)大了，房子的供應(yīng)也就增加了。

貨幣政策還表現(xiàn)存利率上。利率會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的市場供需兩個(gè)方面，它可以說是房地產(chǎn)企業(yè)重要的生命線。從需求上來說，利率降低，有利于企業(yè)貸款擴(kuò)大生產(chǎn)，在此情況下、一些其他行業(yè)的企業(yè)，對寫字樓、門面房等商用房的需求就會(huì)上升。利率降低，銀行需要貸更多的款才能有更好的發(fā)展，于是銀行會(huì)考慮對老百姓進(jìn)行個(gè)人貸款，如這幾年搞的銀行按揭，主要是針對老百姓購房和買車的，這有利于擴(kuò)大住宅業(yè)的市場需求。

從供給來說，利率降低，在貸同樣多款項(xiàng)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)需要付給銀行的貸款利息越少，房地產(chǎn)企業(yè)就有更多的盈利空間。款利率降低了，房地產(chǎn)企業(yè)可以貸更多的錢，用銀行的錢自己也可以賺更多的錢，做更多的房子，市場上房地產(chǎn)的供應(yīng)量也相應(yīng)加大。我們只要注意一下每月公布的各地房地產(chǎn)指數(shù)，就會(huì)明白的。

而利率一上升，對企業(yè)來說，包括房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)，貸款經(jīng)營，掙到的錢還不一定夠還銀行的利息，在此情況下，非房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)收縮戰(zhàn)線，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)收縮經(jīng)營，商用房的市場需求與市場供應(yīng)同時(shí)減少。而民用住宅也會(huì)面臨同樣的問題。貸款利率太高，付給銀行的利息太多，企業(yè)都支撐不了，靠工資生活的老百姓也就盡量少去貸款。從目前情況來看，為了降低房價(jià)，我們應(yīng)圍繞著搞好宏觀貨幣政策的調(diào)控多做文章。

總之，影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的因素還有很多，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快對策也還有很多。只要我們著眼于宏觀，加大調(diào)節(jié)措施和力度，就不會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，從而使房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的軌道。

[1]劉洪玉.中國房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱問題分析.建筑經(jīng)濟(jì)，2008；1

[2]高鐵梅，梁云芳.房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)證分析.中國社會(huì)科學(xué)，2007；1

[3]唐莉，張永娟.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)性的分析研究.世界經(jīng)濟(jì)文匯，2007；6