關于房地產企業所得稅管理問題與對策

湖南省瀏陽市房屋產權管理局 肖慧

近年來，隨著市場經濟的不斷完善和發展，我國的房地產業作為啟動內需、促進經濟增長的導向型產業，已逐漸成為國民經濟的支柱產業。房地產業的迅猛發展，帶來了稅收收入的大幅度增長，房地產業的稅收收入占稅收總收入的比重逐年提升，為各地方財政做出了重大貢獻，但由于其經營的流動性、單件性和長期性并生的特點，使稅收政策在執行中和稅收管理上遇到許多問題，稅務稽查工作很難順利進行，同時影響稅收收入的預測和計劃的準確度。另外房地產行業發展中出現的房價高、偷稅等現象導致分配不公以及民生等問題，因此根據房地產開發、銷售周期長的特點，以及房地產企業的不同類型，盡快制定出可操作性強、便于基層稅務機關管理的內外資統一的企業所得稅管征辦法，加強房地產行業稅收管理成為適應房地產企業發展的當務之急。

一、我國房地產企業所得稅的特點

我國房地產業的發展具有周期性，從投入到產出需要經過開發、銷售、結算三個階段，其周期比較長，對于一個房地產企業項目的開發大概需要三到五年的時間，另外房地產業的投資規模較大，需要啟動的資金量較大，并且房地產行業同其它國民經濟行業密切相關，具有很強的產業關聯性，對國民經濟的貢獻率較高。我國房地產業對國家經濟發展的各項政策都具有很強的敏感性，房地產企業對土地的需求受政府對土地資源的開發和使用計劃的影響，從而影響房地產業的開發狀況。由于房地產的價格受各種稅費的影響，因此房地產企業的稅費直接影響房地產的銷售狀況。房地產企業的稅收涉及多個稅種它包括：耕地占用稅、土地使用稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅等等。隨著房地產業的發展，其在稅收領域的地位將日益提高。另外不同稅種增幅不同，企業所得稅是增減不定，其主要原因是土地出讓公開制、建筑安裝成本的上漲，使得房地產企業的開發成本增加，利潤下降。與中央出臺的所得稅分享制度有關，個人所得稅和印花稅也在不斷增長。

二、我國房地產企業所得稅管理中存在的問題

1、納稅人主動納稅意識較差

多元化的房地產投資主體及其納稅人對稅法的遵從度不高，使得稅收管理難度加大；另外房地產行業快速發展但是稅收管理卻相對滯后由此導致國稅機關對房地產行業的登記管理不到位。

2、政策不明確，征收管理存在盲區，偷稅、漏稅時有發生

（1）預售款不按規定結轉銷售收入

房地產企業在賬面上通過將預收房款記在“其他應付款”科目上、將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等操作隱匿預收的房款，另外在實際操作中，由于銷售實現時工程決算滯后，工程成本無法確定，有些房地產開發企業不作收入也不作成本等到工程決算完成后，同時結轉收入和成本；有的企業根據自身經營情況隨意結轉成本，列支成本時高時低，以達到調節利潤的目的。按照《企業會計制度》規定，商品房銷售收入應在辦妥產權移交手續、開具發票并收到價款或者取得了購買方付款認可證明時，確認為經營收入實現。而稅法上規定應以收到預收款的當天為納稅義務發生的時間，即按規定預征所得稅。會計制度確認銷售實現時間與稅法規定的發生納稅義務時間不同，導致開發商由于對稅法規定不了解，對已售并交付使用的商品房長期掛“預收賬款”科目，拖延開具銷售發票時間，不及時結轉銷售收入，從而造成滯納稅款。

（2）不按規定核算成本費用

一是房地產業的開發成本按其用途，可分為四類：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本、代建工程開發成本。房地產開發企業從開發到樓盤發售，涉及環節多，款項結算復雜，并且往往無法及時取得施工單位的工程結算發票。有的企業利用發票監管的漏洞，抬高建筑成本、減少應納稅所得額。

二是現有的大部分開發企業均為項目開發,單個的開發項目雖不大,但多數是分期滾動開發,這就使企業人為加大先期開發費用有機可乘。企業在整個開發項目完工前按土地出讓合同付清土地出讓金、拆遷補償費,在項目開發前期付清規劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費,企業全部計入開發成本,不按分期開發的項目分配計算當期的開發成本,必然加大本期計稅成本從而減少當期應納稅額。

三是企業通過關聯企業虛增成本費用；利用預提未付、多提影響當年度應納稅所得額，造成微利或虧損，從而實現人為操縱會計利潤。

3、部門配合不力，稅源管理存在盲區

稅務部門與國土資源、財政、土地管理、規劃建設管理、房管、銀行等相關部門的溝通不到位，不能做到信息共享和資源合理利用。由于商品房這一特殊產品具有與其他商品不同性質的特點，決定了房地產行業從項目批地開始到工程竣工、銷售、辦理產權等各環節，都由政府有關管理部門辦理審批手續、實施監管等。而其收入與成本的確定，由于延續時間長，財務賬不能如實反映當年情況，還應以有關合同、批文為準。因此，稅務機關必須暢通信息渠道，及時獲取有關部門的審批資料。這項工作的成敗，將直接影響到房地產企業所得稅的管征水平。

三、加強房地產企業所得稅管理的幾點建議

1、采用多種形式強化對房地產業工作人員的教育培訓，提高對房地產行業企業所得稅管理的業務技能

要加強對企業的宣傳輔導，不定期召開房地產企業法人和財務人員參加的政策宣講會,并提高納稅人的稅法遵從度。加強對企業的納稅輔導,以防止納稅人因不了解有關政策而導致計算和申報稅款的錯誤。房地產企業所得稅已成為國稅新辦企業所得稅的重要組成部分,但是房產投資者的整體納稅意識較差，投資者需要既精通房地產業務,又熟悉相關稅收政策的高素質專職稅務人員來管理房地產業的企業所得稅。因此房地產企業應有針對性地開展好房地產業所得稅政策及相關財務核算知識的專項學習和培訓,實施所得稅精細化管理，提高納稅人的自覺納稅意識。

2、嚴格政策界限，加強成本管理

（1）及時了解工程進度，確保按時預征企業所得稅。要求房地產企業要及時掌握企業預售房的開盤時間、工程進度、售房情況，并建立信息資料檔案。

（2）房產已交付使用，但未通過整體綜合驗收。應督促企業將預收款轉入銷售收入，按規定預轉成本，已結算的按結算合同數結轉成本，未結算的依預算合同數加合理預提可預見成本。但應附詳細項目說明材料，如補充合同、經雙方簽字認可的已付工程款的工程進度撥款審批單等資料，經稅務機關審核后批準執行。

（3）對房產已交付使用，且工程通過整體綜合驗收的，應按本匯計算本年度內取得的結算發票結轉成本；無法取得發票的，稅務機關可根據本地區同類型商品房平均利潤水平按核定利潤率征收。

3、嚴格稅務稽查管理

房地產開發企業的所得稅管理關系到許多方面，稅務機關應努力加強同城建、招標、規劃等部門的聯系，摸清房地產開發項目底數，以準確開展稽查活動；針對房地產業的特點適時采用稽查與約談、實地稽查與對外調查相結合的形式，全面準確地獲取房地產業的涉稅資料，加大稽查的深度；應將稽查范圍擴大到與房地產企業和相關的施工單位、供貨企業，查清購、建、銷等環節的具體情況和問題，以加大稽查的廣度；應協同城建部門進行檢查，請其協助在招標、辦證環節代征稅款；應加強對施工項目的跟蹤檢查，確保按工程進度征足稅款；要突出稽查的重點，對偷逃稅情節嚴重、數額巨大的，應速查速辦，并一定要追究其司法責任，而不能以補稅了事，要敢于破除“人情稅”、“關系稅”，堅持依法治稅。

四、結語

房地產業的迅猛發展，帶來了稅收收入的大幅度增長，占稅收總收入的比重逐年提升，為地方財政做出了重大貢獻，因此，加強和規范房地產企業稅收的征收管理十分重要。房地產業具有開發、銷售周期長，成本費用項目多，會計核算復雜等的特點，造成企業所得稅管理難度大，因此企業應有針對性的加強所得稅的征收管理，完善所得稅征收制度。

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