淺談完善我國商品房預售制度的對策

安徽省安慶市房地產產權產籍監理處 程曙

淺談完善我國商品房預售制度的對策

安徽省安慶市房地產產權產籍監理處 程曙

商品房預售制度對我國房地產業的發展有著非常重要的意義。本文通過闡述商品房預售制度概況，深入分析了我國商品房預售制度存在的問題及其成因，提出了完善我國商品房預售制度的政策建議。

商品房 預售制度 對策

一、我國商品房預售制度概況

我國的商品房預售制度起源于香港，隨著市場經濟的發展、房地產市場的繁榮，商品房預售制度迅速風行于全國各地。中國是從20世紀90年代初開始逐步建立并完善商品房預售制度的。1994年7月，全面規范城市房地產開發的法律——《中華人民共和國城市房地產管理法》，借鑒了香港的房地產開發模式，正式確立了商品房預售制度。此后1998年國務院頒布了《城市房地產開發經營管理條例》、2001年及2004年建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》以及新近頒布施行的《物權法》等，均對這一制度作了進一步的完善。

十幾年的發展表明，商品房預售制度對培育我國房地產市場和推動房地產業的發展起到了重要的作用。我國房地產業獲得了資本的原始積累，并且預售使得房地產開發商降低了融資成本，另外，預售房價格明顯低于現房，也使得購房者獲得了實惠。因此，在買賣雙方的共同推動下，商品房預售制度在國內迅速發展。但是，商品房預售制度在實施過程中也產生了大量的道德風險和市場風險，亟待關注和完善。

二、我國商品房預售制度存在的問題及成因分析

當前，我國的商品房預售存在的風險問題表現在以下幾個方面：

1、交易不公平問題

商品房預售存在著交易不公平的現象。通過這一方式，房地產商把商品房的開發風險全部轉移給了銀行和社會。根據我國的預售制度，當商品房還在建設過程中，買方就已支付大部分房價款。這種不完善的預售機制使房地產商不僅無息占用預付款、承建商的墊款、低成本使用銀行資金，而且也不須承擔施工建設風險和房屋存貨成本等等。因此，開發商將資金成本大部分轉嫁給了購房者，借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款等方式，把開發項目龐大的債務負擔、幾乎全部的開發風險轉移在銀行身上。更有甚者，當現房與預售協議、廣告和口頭承諾出現差異時，處于弱勢的購房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承擔毀約責任。

2、居民消費風險成本大

在商品房預售制度下，預售商和預購者掌握的信息嚴重不對稱，增大了居民消費的風險成本。商品房預售的交付履行周期長，不僅要受到建筑材料價格、土地價格影響，還要受到市場供求關系，不可抗力等因素的影響，交易雙方都面臨著不可預測的風險。現有國內市場的商品房銷售中，開發商擁有信息優勢，而購房者則相對處于信息劣勢的不均衡狀態。房地產商往往會利用這種信息不對稱，千方百計隱匿有關信息，轉嫁風險，謀取不正當利益，產生了經濟理論上的“道德風險”問題。

3、低效競爭

現行的預售制度容易造成低效率競爭和不公平競爭。商品房預售制度相對降低了房地產業的門檻，開發商只要具備聯系地方政府和商業銀行權勢人物的能力，獲得廉價的土地和低成本的貸款，往往就意味著項目的成功。這導致我國房地產業不但沒有形成優勝劣汰的市場機制，還造成了以“圈錢、圈地”為主要特征的贏利模式和以廣告、炒作為主的銷售方式，大量低質開發商充斥房地產市場。

綜其原因，我國商品房預售缺乏一套健全、完善的風險分擔機制。購房者和銀行缺乏保障自身利益的法律依據，使得開發商輕而易舉地轉移開發風險；同時缺乏房地產業監管體制。目前，對在建商品房銷售行政許可的書面審查沒有發揮應有的把關作用，這一機制的缺失助長了低效競爭的發生；另外，缺乏嚴格的準入和退出制度。這導致了房地產市場中，低于準入門檻的開發商充斥市場、參與競爭，分得一份“蛋糕”。

三、健全商品房預售制度的政策建議

針對上文探討的我國商品房預售制度主要存在的問題，我們從以下三個方面提出了健全商品房預售制度的建議：

1、設立房地產預售風險擔保基金

如上文分析，當前商品房預售中的風險分配極不合理，因此，政府應用基金平衡交易各方的風險、設立房屋預售制度的風險擔保基金，凡是房地產開發商都應參加這個基金。通過這一機制的設立，把整個房屋預售制度的風險分散給銀行、消費者以及房地產開發商，這樣可以有效地平衡各方風險。

2、完善預售房款監管

首先把目前我國房地產市場主流的預收款收存方式變成由買方自己將預付款存入預售房款監管賬戶的方式，嚴格規范預售房款資金的使用。房地產商除了可提取規定比例的備用金外，不能輕易動用賬戶內的資金。因工程建設需要用款，須由房地產行政主管機關審批，監管帳戶所屬銀行才能將款項轉入施工單位賬戶。這樣有效避免了開發商挪用預收款和攜款潛逃等行為，既保證了商品房預售款的融資作用，又保障了預付者的資金安全。廣東省已作過相應嘗試，應在全國范圍內推廣。

3、設立預售商品房單項建設資金審核機制

如前所述，當前我國商品房預售制度導致了大量、低質的中小企業充斥市場，深度危害行業環境和社會利益。因此，設立預售商品房單項建設資金審核機制，對房地產企業實行實時監控，經過嚴格審批方可進行房地產開發，可有效避免房地產商在其他項目上資金周轉不靈時，以預售商品房為手段，填補資金漏洞，有效地將不合格企業清除出市場。

[1]雷興虎,蔡科云.中國商品房預售制度的存與廢——兼談我國房地產法律制度的完善[J].法學評論,2008;1

[2]易憲容,黃苑.中國房地產預售制度:深層問題與對策建議[J].江海學刊,2007;2

（責任編輯：祁彩云）

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