中國商業銀行房貸危機管理與策略
——基于美、日房貸危機的分析與認識

陸岷峰，張 蘭

（南京財經大學 金融學院， 江蘇 南京 210046）

中國商業銀行房貸危機管理與策略
——基于美、日房貸危機的分析與認識

陸岷峰，張 蘭

（南京財經大學 金融學院， 江蘇 南京 210046）

房地產行業作為國民經濟支柱產業，在我國經濟發展中起著至關重要的作用，商業銀行的房貸業務則是房地產行業發展的基本動力和條件。但過度的房貸投放也會將房地產行業推向引發經濟危機的邊緣。我國既存在誘發美國次貸危機的類似因素,也具備日本資產泡沫的條件。因此要吸取國外房貸發展中的經驗教訓，切實加強中國商業銀行的房貸危機管理。要從規模、首付、利率、期限四個維度，加強對住房消費貸款的調控；要加強政府對房市的調控，控制房價增長速度；要加快住房抵押貸款證券化進程；要進一步加強金融監管力度。

商業銀行；資產泡沫；房貸危機

房地產行業作為國民經濟支柱產業，在我國經濟發展中起著至關重要的作用，商業銀行的房貸業務則是房地產行業發展的基本動力和條件。但過度的房貸投放也會將房地產行業推向引發經濟危機的邊緣。20世紀80年代日本的房地產行業泡沫，造成日本經濟的大動蕩；而2007年爆發的美國次貸危機，不僅影響了美國的經濟，而且波及到其他國家，對世界經濟產生嚴重影響。當前我國的房貸市場已經出現危機爆發的跡象，吸取國外房貸發展中的經驗和教訓，切實加強中國商業銀行的房貸危機管理，對保持國民經濟持續穩定健康發展至關重要。

一、我國發生房貸危機的可能性

房貸市場跨越了房地產和金融兩個資金密集型市場,而房貸危機主要是指由于房貸借款人無法歸還銀行資金而造成商業銀行產生大規模不良資產，從而引起商業銀行出現呆帳上升、支付困難甚至倒閉的現象。

（一）我國存在誘發美國次貸危機的類似因素

誘發美國次貸危機的因素主要是房價持續下跌和利率持續上漲。由于低支付能力的房貸客戶無法按時支付按揭，最終形成商業銀行大量不良資產，從而形成危機。

2004年6月至2006年6月間，美聯儲為抑制流動性過剩而連續加息17次，[1]聯邦基金利率從1%提至5.25%，翻了兩番半；利率的上調導致借款人的月供不斷增加，2004～2006年發放的次級貸款從2007年開始，59%的貸款月供增加25%以上，19%的貸款月供增加50%以上，越來越多的借款人因利率上升而無法按時償還貸款。在政策的刺激下，美國房地產市場出現逆轉，自2006年第2季度以來，美國房地產價格出現了負增長。2007年年初開始，美國房地產市場進入下行周期，成千上萬與次級債相關聯的家庭違約并失去抵押的房屋，大量房貸公司的資產受到壞賬的擠壓，而由于資產負債表的惡化，銀行也收緊了貸款，一些大的貸款機構陷入困境，造成全美超過80家發放次級債的機構歇業。

從深層次來分析，美國次貸危機源自美國的次級抵押貸款以及由其衍生的證券化市場。一方面，持續放松的貨幣政策助長了房市的虛假繁榮，刺激了次貸規模的膨脹；另一方面，過度的金融創新從根本上加深了暗藏的金融危機，以次級抵押貸款支持的衍生金融工具中間鏈條復雜而且脆弱，從而使次債風暴由單一產品風險演變為系統性全球風險。[1]如圖1所示。

圖1 美國次貸危機演繹過程

分析我國金融市場的現狀，我們不難發現我國房地產金融市場與美國的次貸危機有著一些相似的經濟背景。

第一，我國房價持續上漲多年，技術上存在回調的可能。應該說，進入21世紀后，我國經濟發展進入前所未有的快速發展時期，城市化進程加速，房地產市場得到快速發展。特別是由于福利分房制度的取消，極大地刺激了居民住房消費需求的增加，全國房價呈現出一路攀升的態勢。2008年受國際金融危機的影響，房價出現了一定回落，但幅度并不大。在經過短暫調整后，又反身上漲，2009年全國房價快速上升，一線城市房價漲幅之大更是令人驚嘆。以北京為例，有媒體統計，2009年上半年約200個樓盤價格普漲，約占全市樓盤的80%。其中40多個樓盤漲幅超過30%。①可以預計，未來房價繼續大幅度上升的空間有限。

第二，個人住房按揭貸款規模快速發展，在購房和商業銀行信貸資產中的比重不斷上升。2007年底個人住房按揭貸款為3.3萬億元，2008年底個人住房按揭貸款總額約3.6萬億元。國家統計局日前發布的“2009年全國房地產市場運行情況”顯示，2009年個人按揭貸款增長達到116.2%。②可見個人按揭貸款規模增長之快。

第三，我國目前利率水平較低，已進入加息周期。中央銀行一般依據經濟走勢調整利率，利率在近二十年來呈現出有升有降的走勢。目前我國在通貨膨脹預期趨強的大背景下，貨幣政策已進入加息周期。如果貸款基準利率上調，借款人的償付壓力將隨之增大。經過2008年的幾次降息之后，我國金融機構人民幣存款基準利率水平相對處于低位，一年期銀行存款利率為2.25%的低水平，金融機構人民幣貸款基準利率也處于相對低位，5年以上長期貸款利率為5.94%，也處于20年來的相對低位。③因此，長期來看，我國抵押貸款利率存在一定的上升空間。

第四，個人收入水平增長情況不支持目前的房價水平。一是當前房地產價格已遠遠超過合理的收入房價比。據國家統計局公布的全國70個大中城市房價調查結果顯示，2009年7月份，房價在上月的基礎上漲幅高達10%，而深圳、北京、北海、溫州、蚌埠等均超過10%，有部分地區房價漲幅均超中國GDP漲幅的5倍，房價收入比均超15年。④二是居民房貸支付能力明顯偏弱。按照國家統計局公布的2009年全國房地產市場數據，全國房價的均價水平為4695元/平方米，而城鎮居民人均可支配收入為17175元。據此，我們可做如下分析。以一位30歲市民為戶主的三口之家為樣本，其家庭年可支配收入為17175*3=51525元，假設該市民按4695元/平方米的價格購買一套107平方米的住房，即50萬元市值，那么，一家人在沒有任何消費的情況下，需要近十年的收入。但就一般而言，我國居民的住房消費僅占收入支出的11%，則該家庭只有5667.8元可用來居住性消費支出，據此計算，這個家庭購買此套住房就要用88年的時間。如果房地產價格下跌，就會直接導致銀行不良貸款增加，甚至誘發金融危機。

第五，商業銀行的資產不良率逐步上升，危機苗頭已初步顯現。工、中、建三大銀行的房地產貸款中的個人住房貸款由2005年末的1012.73億元上升至2006年底的11760.66億元，個人住房不良貸款則從2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。這三大行的房貸違約率為1.6%，雖然目前國內對于房貸違約率的警戒線沒有明確標準，但銀行業內比較公認的是不能超過1%。[2]中國銀行業協會副會長楊再平表示，2009年上半年中國銀行業投放逾7萬億貸款所產生的不良資產將在2-3年后顯現，這將導致中國銀行業不良資產率上升1-2個百分點。⑤中國銀行業監督管理委員會初步統計顯示，截至2009年末，雖然大多數商業銀行的不良貸款率是下降的，但在不良貸款率下降的影響因素中，貸款規模增長的影響力占70%，余額下降影響力只占30%，也就是說不良貸款總額還是在上升。

可以預見，如果利率持續上升，房價穩定或下跌，而居民收入增長速度下降或滯漲，房貸危機的發生只是時間問題。

(二)我國具備日本資產泡沫的條件

泡沫是一種經濟失衡現象，可以定義為某種價格水平相對于經濟基礎條件決定的理論價格(一般均衡穩定穩態狀態價格)的非平穩性向上偏移，這種偏移的數學期望可以作為泡沫的度量。資產泡沫是指在現實的資產市場上，在沒有顯著基本面變化的情況下，資產價格持續上升的現象。

1.日本的資產泡沫危機

日本的資產泡沫危機是由于日本房產價格虛高而導致的房地產金融危機。

20世紀80年代，由于日元升值預期刺激了境外資金的大規模流入，推動房價及股市持續大幅上漲。在金融限制放松后，城市用地和房宅成為金融機構競相投資的熱點，致使主要城市的不動產價格急劇上升，并對商業銀行的貸款行為產生嚴重影響。1986年以后，銀行向被限制發放貸款的三類產業的貸款余額，包括建筑業、金融保險業和不動產業，合計大大超過日本經濟的支柱產業——制造業，特別是面向不動產的貸款激增，以大城市為中心，地價飛漲，制造了“地價不跌”的神話。1989年，全國平均地價較1980年上漲150%，三大城市圈(東京、京都、大阪)平均地價上漲280%。在資產價值持續上升預期下，信用膨脹，資本管制放松和匯率大幅波動推動資本流入，資產價格不斷推高。這一切支持了泡沫經濟時期投資過剩，以資金維持投機的方式，資產泡沫導致金融泡沫，日本的泡沫經濟就這樣形成。[3]結果隨著房價走低，導致嚴重的經濟危機，日本經濟受到嚴重打擊。

2.我國已初步顯現資產泡沫的現象

中國當前的經濟情況與20世紀80年代的日本極為相似，經濟持續增長，人民幣升值壓力大，流動性過剩，資產泡沫越來越嚴重。

在投機性需求和剛性需求的雙重作用下，房地產的價格攀升，從近十年房價收入比情況看，資產價格已被不斷拉高。如圖2所示。⑥

從房價與城鎮居民人均可支配收入的增長速度比來看，房價增速遠遠高于城鎮居民人均可支配收入的增速。如圖3所示。⑥

而從住房消費占居民收入比情況看，正如圖4所示，⑥城鎮居民居住性消費支出占居民各項支出比重，近年來持續上升，不斷擠占居民的其他消費，對居民的生活質量產生影響。

Western blot檢測Piwil2-iCSCs外泌體蛋白標志物，結果顯示Piwil2-iCSCs外泌體可穩定表達外泌體特異性標志蛋白CD9、CD63，并且和Piwil2-iCSCs一樣，能夠穩定表達Piwil2蛋白（圖2）。

再從城鎮居民消費價格指數與房屋銷售價格指數比較看，如圖5所示，⑥房屋消費價格指數呈現出嚴重背離城鎮消費價格指數的現象。

綜上所述，我國目前的房價水平已處高位，如果仍然繼續上升，資產泡沫就會越來越嚴重。日本的教訓不得不引起我們高度重視。

二、防范商業銀行房貸危機的策略

眾所周知，中國的房地產市場是一個主要由商業銀行信貸資金支撐的市場，在房地產行業資金鏈中，大約60%以上的資金由商業銀行和資本市場提供，房地產健康很大程度是依賴于商業銀行調控水平，同時，中國的商業銀行房貸業務對房地產市場又有巨大依附性，防范并化解商業銀行房貸危機必須從改善商業銀行房貸資金運行為突破口。

(一)要從規模、首付、利率、期限四個維度，加強對住房消費貸款調控

1.控制個人按揭貸款規模

各商業銀行個人消費貸款要控制總體規模，同時也要規定其在整個信貸資產中的比重和增長速度。商業銀行要使用內部控制的標準流程從嚴控制個人住房貸款者的信用級別，[4]對借款人提供的個人住房信息、收入信息、家庭信息的真實性要有嚴格的審查措施，[5]降低住房貸款在居民收入中的比重，要對客戶貸款項目中的各種風險因素進行分析，并對項目的立項審批、安全防護手續等審查核實。貸款后及時進行跟蹤監管管理，及時風險預警，切不可當貸款出現了風險，甚至發生了損失時才引起重視。[5]

2.要適當提高按揭房首付比例

應進一步調整和完善促進房地產業健康發展的相關政策及法規，對于商業銀行要更好地控制風險，必須降低貸款購房的按揭成數。由于不同貸款者其償還能力和信用水平存在一定的差異，銀行因此所承擔的風險也會有所不同，在政策上應該允許商業銀行對信用條件相對差的貸款者相應地提高首付比例，以減輕可能違約造成的損失。對二套以上住房按揭貸款的首付比例要相應提高，貸款年限應有所限制。對于購置三套以上者，應停止貸款，防范房貸投機行為引發的金融危機。[4]

3.適時調整個人按揭貸款利率水平

在后經濟危機時期的宏觀背景下，應適時取消住房貸款利率的下浮優惠，調高新增住房貸款的利率水平。從貸款成本上控制信貸過量帶來的房貸危機。

4.適當控制貸款期限

各商業銀行在按揭貸款期限方面各有差異，一般來說貸款期限最長為30年，個別銀行還有特別的要求。例如，農業銀行就規定借款人年齡加上貸款年限最長不得超過65年等。

借款期限越長，每個月的還款額就越少，還款壓力也就相對較小，這就為投機炒房者提供了空間。因此，對于非首次購房者的住房消費貸款期限可以考慮選取10年為上限期，抑制非正常市場需求。

（二）加強政府對房市的調控，控制房價增長速度

我國經濟穩定增長離不開房地產業的健康發展，前兩年受金融危機影響，房市低迷時期，政府出臺了一系列政策剌激地產業復蘇，但卻出現了房價漲幅較大的現象，過高的房價使得部分消費者的住房需求難以滿足。因此，政府應加強對房市的調控，通過提供保障性住房，抑制過高和過低的價格預期，起到價格穩定器的作用，緩解目前房地產市場供不應求的局面。要積極引導居民正確的消費理念，嚴厲打擊炒房的投機行為，穩定房價，避免房價波動太大給經濟帶來的沖擊。

（三）加快住房抵押貸款證券化進程

應該盡快建立住房抵押貸款證券化機制，完善房地產證券化的相關法律法規。住房抵押貸款證券化是分散銀行房貸風險的有效杠桿，應充分把握資產證券化試點工作這一機會，以住房抵押貸款證券化為切入點，趨利避害，探索出一條適合中國國情的資產證券化機制。[6]

銀行資產證券化，有助于解決銀行貨幣期限錯配的問題，改善銀行資產負債表的質量，增強銀行資產的流動性以及資產的盈利性，弱化銀行的風險。推進我國商業銀行住房貸款證券化進程，不僅可以轉移銀行的信用風險，也可以拓寬金融渠道，扭轉目前通過貸款業務來盈利的模式依賴，逐步建立通過表外業務盈利的模式。對于宏觀經濟來說，也可以增強我國經濟主體抵御風險的能力。

（四）加強金融監管力度

在泡沫經濟中，不理性的信貸膨脹助推了資產泡沫的形成，因此應該嚴格控制、查處在資產價格不斷上升時期，銀行違規違法向房地產市場和資本市場貸款的行為。否則，不僅會把政府巨額注資、壞賬剝離后脫胎換骨的銀行拖入無底深淵，更嚴重的是會把資本市場乃至整個經濟毀掉。[5]

我國的房貸市場已經出現了美國次貸危機和日本資產泡沫危機爆發之前的某些特征，如果任由其發展，極有可能引發中國金融市場危機。嚴峻的形勢要求我們必須正視日本和美國所發生的危機帶給我們的警示，吸取經驗教訓，做好應對措施，確保我國房貸市場的穩定健康發展。

[1]李朝霞.美國次級房貸危機對我國商業銀行住房貸款風險防范的啟示[J].產業與科技論壇，2008，(9).

[2]楊育謀.房貸危機離中國還有多遠[J].中國房地產金融，2008，(2).

[3]左曉蕾.日本經歷恍若重現中國須防資產泡沫[N].經濟觀察報，2007-02-25.

[4]林玲，葛玉輝，趙桂增.次債風波的影響及房貸金融風險防范研究綜述[J].統計與決策，2009，(1).

[5]肖才林.日本資產泡沫危機對我國的啟示[J].法制與經濟，2007，(7).

[6]周天.未雨綢繆，防止房產市場的次貸危機——次貸危機對我國房地產市場的啟示[J].科教前沿，2009，(1).

[注 釋]

①數據來源：互聯網.房市，大起大落為什么.2010-01-26.http://house.hexun.com/2010-01-26/122491769.html.

②數據來源：互聯網.2009年房地產開發資金中個人按揭貸款翻番.2010-01-28.

③數據來源：中國人民銀行官方網站.http://www.pbc.gov.cn/huobizhengce/huobizhengcegongju/lilvzhengce/ lilvshuiping/xianxinglilvshuiping.

④數據來源：互聯網.全程解析我國房地產泡沫2010-01-10.http://www.thldl.org.cn/news/1001/30666.html.

⑤數據來源：互聯網.中國銀行業不良貸款率兩年后或上升約2%.2009-09-01.http://finance.ifeng.com/bank/ zzyh/20090901/1180904.shtml.

⑥數據來源：國家統計局官方網站，www.stats.gov.cn

[責任編輯:王慧慧]

F830.5

A

1008-8466（2010）03-0043-05

2010-02-04

陸岷峰(1962— )，男，江蘇金湖人，南京財經大學教授，碩士研究生導師，江蘇銀行連云港分行行長，黨委書記，高級會計師，工商管理博士，南京大學經濟學院博士后，主要從事宏觀經濟、商業銀行、中小企業研究；

張蘭(1986— )，女，江蘇蘇州人，南京財經大學金融學院碩士研究生，主要從事宏觀經濟、商業銀行、中小企業研究。