房產稅并非“萬能藥”

□/辛琳

房產稅并非“萬能藥”

□/辛琳

近期，房產稅一次又一次地引發民眾的關注與猜測。各地方政府的緊張籌備表明，啟動房產稅改革的大幕已經拉開，中國房地產業將以“稅調”取代“政調”的時代或將來臨。

高房價一直為老百姓所詬病。自今年4月中旬中央政府出臺嚴厲程度前所未有的房地產調控措施以來，雖然我國房價上漲過快的勢頭得到初步遏制，但是并未出現實質性的松動，房價依然只漲不跌。尤其是進入8月以來，一線城市新房、二手房價格均出現了反彈，二三線城市的房價更是熱流涌動，房地產調控的任務依然十分繁重。為了抑制房地產市場投資投機性需求，防止房價再次出現過快上漲，將希望寄托于開征房產稅的也不在少數，啟動“稅調”的呼聲再出。

從中央到地方態度積極

2005年，財政部曾表示，房地產稅制度改革是國家重點推進的工作之一。上述觀點發布近5年后，房產稅該不該征收依舊懸而未決。幾個月前，關于房產稅的各種說法開始在樓市中流行，媒體引用發改委下屬研究機構說法稱“房產稅3年內免談”，隨后發改委出面澄清該言論“嚴重失實”。國務院副總理李克強分別在今年8月13日和8月21日兩度強調樓市調控的重要性，釋放出一個重要信號，即本輪樓市調控不會半途剎車。近日，發改委官員重提稅收體制改革，再次把征收房產稅推向風口浪尖。國家發改委財政金融司司長徐林8月24日在中澳政府管理項目總結大會暨項目成果國際交流會上表示，我國計劃實行一系列稅收體制改革，其中包括推進房產稅改革。“這個稅種我們一直在進行研究，它的開征也可以為地方政府帶來一個穩定的主體稅種。”國家發改委主任張平8月26日向全國人大報告經濟情況時稱，房地產調控政策不會松動。政府官員的以上言論以及近期各地方政府的緊張籌備表明，啟動稅收體制改革的大幕已經拉開，中國房地產業將以“稅調”取代“政調”的時代或將來臨。

當前，我國大部分一線城市幾乎無地可賣，二三線城市用地也日趨緊張，以往部分城市一年動輒數百億元的土地財政日漸告急。由于難以從房地產市場獲得穩定的稅源，部分地方政府希冀通過地價上漲增加自身收入。而房屋價格與地價高低正相關，這就導致部分地方政府通過種種手段不遺余力地推高房價，并變相抵制與化解中央政府的調控政策。據揚子晚報8月29日報道，盡管房產稅何時征收尚無定論，但各地已就啟動房產稅改革進行緊張籌備，多個地方政府開始著手進行房地產稅征計培訓。

開征房產稅在物業持有環節征稅，與土地財政一次性為地方政府帶來的巨額效益不同，房產稅能為地方政府帶來持續穩定的稅收收入，變一次性的賣地財政為稅收的細水長流。因此，各地方政府關于推進房地產稅制改革的態度事實上比執行此前中央樓市新政要積極得多。

地方政府逐利沖動需抑制

中國指數研究院日前發布的《2010年上半年全國103個城市土地市場交易情報》指出，在全國住宅用地供應量持續增加的背景下，地價快速上漲勢頭得到了遏制。今年上半年全國103個城市累計供應住宅用地20335.8萬平方米，同比增加100%，但供應量的增加并沒有帶來成交量的大規模增加。與此同時，住宅用地樓面地價為每平方米1863元，環比2009年下半年下降9%。這意味著地方政府土地出讓金的減少。8月中旬，國土部通報了房地產用地專項整治情況，結果顯示，其中近六成的閑置土地主要是由政府原因造成。此后，國土部更是約談了部分土地違法嚴重地區的市政府主要負責人，掛牌督辦一批重大典型案例，而今年國土部首次使用的“15號令”，也將對地方政府相關負責人進行問責。據悉，下一步國土部將督促各地加快查處進度，維持對違法違規房地產用地的高壓態勢。在中央加大地方政府的土地問責，同時土地收入減少的情況下，稅收成為調節財政收支平衡的砝碼。

高房價意味著土地更值錢，意味著更多稅費收入。房產稅本應針對樓市投機行為，但是為了多征稅，地方政府是否會把心思用在打擊投機者和抑制房價上，是否會致力于保障性住房建設，一切都是未知數。一些地方政府此前對中央調控政策反應不大，現在卻對推進房產稅改革聞風而動，如此強烈反差不由得讓人心生懷疑：房產稅真的將有助于抑制房價嗎？

開征房產稅主要是利用稅收手段抑制住房投機炒作，平抑畸高房價，消除房地產泡沫，而不是為了增加地方政府的稅收。從某種意義上來說，抑制房價的關鍵在于抑制政府逐利沖動，而不能反其道而行之，以抑制房價的名義鼓勵地方政府搞創收。如果讓地方政府一邊逐利一邊調控房價，調控必然誤入歧途甚至南轅北轍。另外，政府在征收房產稅上難免產生通過擴大征收范圍等手段以盡可能增加稅源，這樣就可能導致房產稅偏離調控的初衷。

謹防房產稅“傷及無辜”

推出房產稅起因和爭論都源自高房價，都是想把其作為房地產調控的有力手段。開征房產稅的主要目的就是為了通過增加住房交易和持有環節的成本，達到抑制住房投機投資、平抑高房價的目的。因此，房產稅瞄準的是住房投機投資者，而不是購房自住者。

房產稅在性質上和預期上屬于地方稅的性質，國家有關方面開征房產稅的設想之一就是，通過征房產稅逐步剝離地方政府的“賣地財政”利益，進而獲得一個對地方經濟有利的新稅種，最終讓土地交易和房地產市場回歸理性。顯然，政府通過房產稅獲得利益，作為一個新稅種，房產稅必然增加住房保有者的稅收負擔。雖然房產稅暫時不大可能針對購房自住者，而是針對樓市投機行為，但炒樓者未必會自己承擔房產稅，他們可能會將房產稅轉化為炒樓成本、摻進房價，最終只會再次轉嫁給末端的自住者。同時，房產稅抬高了房屋保有成本，讓租房費用水漲船高，而房租上漲可能會反過來帶動房價上漲。況且，樓市投機只是房價畸高的一個次要因素。在政府廉租和公租房在短時間內無法保障到位的情況下，房屋租貸市場價格的再次抬高，必將使得部分原本不屬調控政策打擊范圍的民眾利益受到打擊。因此，樓市調控政策應當“投鼠忌器”，避免房產稅偏離調控的初衷，警惕在打擊炒房時，誤傷購房自住者。

遏制高房價需要“組合拳”

房價的過快上漲是由多重因素造成的，其中很大程度上來自于地方政府對土地財政的依賴，這就要繼續深化財稅體制改革，將這些政策配套在一起，形成合力，才能真正起到遏制房價的作用。單靠征稅，無論是保有環節還是交易環節的稅收，都無法有效解決實際問題。如果不能徹底梳理相關稅制，直接開征房產稅，后果未必有如預期那么樂觀。單從房產稅本身而言，評估和征管歷來也是操作中的難點，既需要完善的征管能力，也離不開完善的財稅體制，因此，我國即便啟動房產稅，從走程序論證到試點、出臺等也需要較長時間。

征收房產稅的主要目的是遏制房價的過快上漲，但房產稅的收入應該如何使用，也應當是房產稅改革政策制定者應審慎考慮重點明確的。房產稅收入的主要用途還是應更多地用到解決民生問題上，尤其是應更多地用于保障房的建設方面。

無論是征稅還是收費，其實都是一種利益上的再分配，如何讓這種再分配既實現國家調控目標，又不會傷及無辜，考量著決策者智慧。如果時機和稅率把握得不好，準備工作做得不充分，征收房產稅不僅難以打壓高房價，反而有可能造成稅負轉嫁，從而進一步推高房價。適時開征房地產稅能夠有效遏制房價的過快上漲，但也要充分認識到，開征房產稅并不能“包治百病”， 樓市調控不是單兵突進，要想真正有效遏制房價的過快上漲，必須理順體制，找準合力點，采取綜合措施，多政策配套作用。

牽一發而動全身的房產稅，不可不審慎而為。

天津商業大學）