看不透的房價與讀不懂的調(diào)控

□/尚春香

看不透的房價與讀不懂的調(diào)控

□/尚春香

兩難！這是楊女士觀望數(shù)月后的感慨，“可以買嗎？房價會不會再降？都說政策調(diào)控后房價會降，可現(xiàn)在好像更復雜了。租房價不斷上漲，買房卻仍覺得價高。”楊女士在北京海淀區(qū)租了一套5000多元的公寓，每月花在房租上的錢比買房還貸的錢少不了多少，而樓市的不明朗讓她始終猶豫不決，左右為難。

糾結(jié)！林先生從房產(chǎn)中介公司出來，心情糾結(jié)郁悶。糾結(jié)在于看好的這片區(qū)域，中介手中的二手房源比年初少了很多；郁悶在于僅有的幾套基本符合“目標”的房子，竟然比三月初高了不少，“都說房價降了，似乎只是個傳說。”

像楊女士一樣左右為難、像林先生這樣郁悶糾結(jié)的人并不在少數(shù)。到底是買房還是租房？到底是買配套完善的二手房還是買新建商品房？自4月中旬以來，被稱為“史上最嚴厲”的房市調(diào)控政策密集出臺，這100多天來房地產(chǎn)市場有何新變化？今后調(diào)控政策又將走向何方？

房價為何“明降暗漲”？

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國商品房銷售面積增幅比上半年回落5.7個百分點。7月份，全國商品房銷售面積同比下降15.4%；全國商品房銷售額下降19.3%；全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點。二手住宅銷售價格漲幅也出現(xiàn)回落。而此前公布的這一數(shù)據(jù)是：6月份環(huán)比下降0.1%。這個自2009年3月以來的首次環(huán)比下降，被業(yè)內(nèi)解讀為具有標志意義的“一小步”，是地產(chǎn)調(diào)控新政效果初步顯現(xiàn)。北京市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)同樣顯示出下降的趨勢，從環(huán)比看，7月份北京房屋銷售價格與6月份持平，其中新建住宅上漲0.3%，二手住宅下降0.5%。

國家公布的數(shù)據(jù)明明顯示的是房價在下降，但為何楊女士們和林先生們感受到的卻是實實在在地依然在上漲！

住建部政策研究室主任陳淮，日前對房價的解釋可以回答這一問題。陳淮認為，房價總水平的漲跌不等于個人所購房價的漲跌。他還以一個生動的比喻對此進行解釋，“一個姚明加一個潘長江，他們倆的平均身高是178，一個姚明加兩個潘長江他們的平均身高是168，他們的身高水平都沒變，但指數(shù)卻變了。”

這一現(xiàn)象在股票市場也是最常見不過的。很多投資者經(jīng)常會說“賺了指數(shù)不賺錢”，其實就是這個道理。當代表市場總體走向的指數(shù)穩(wěn)步走高時，投資者手中的個股就是不漲甚至下跌；或者相反，當指數(shù)走低而很多個股卻還在創(chuàng)出歷史新高。其中的關(guān)鍵是誰影響了指數(shù)，這在股票市場上經(jīng)常被解釋為某某板塊帶動指數(shù)下跌或上漲。回頭看房價，在4月份樓市新政出臺后，市場成交量迅速大幅下滑，而從產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看，投資性購房需求逐步淡出，大戶型、高檔商品房的成交量較小，而中小戶型普通商品住房甚至偏低檔的住房占成交的比例進一步提高，如此，房價指數(shù)經(jīng)過平均就呈現(xiàn)出下滑的趨勢。

房市為何如此“糾結(jié)”？

市場分析認為，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過一年的資金儲備，實力增強，不會一打就倒；投機客依然在賭未來房價會漲；這輪樓市調(diào)控是在房地產(chǎn)市場依然保持上升狀態(tài)下進行的打壓，勢必要遭遇阻力。目前亟待解決的問題是各地方政府出臺的房地產(chǎn)政策寬嚴不一，因而增添了人們的擔心；同時地方政府對房地產(chǎn)大項目的熱衷也讓開發(fā)商有更多的底氣。如天津耗資260億元的“星耀五洲”項目就是典型例子，投入之大甚至可以媲美迪拜。據(jù)稱該項目房屋的位置將按照世界地圖來安排，里面將建設(shè)世界最大的室內(nèi)滑雪坡道和七星級酒店。這些大項目、大手筆的存在已成為調(diào)控的阻力。有人戲稱，中國樓市可以被稱作“樓堅強”，打而不死。

眼下，很多囊中羞澀的白領(lǐng)不得不忍受擁擠的居住環(huán)境，4人或更多人租住一套房屋的合租模式為他們節(jié)省開銷的同時，也喪失了舒適和一些隱私。而他們父母的想法就是讓孩子能吃得好、住得暖，因此這也成為目前剛性需求追漲買房的一個強大動力。在剛性需求大量存在的情況下，如何調(diào)控樓市，是一道難題。一些專家預測樓市拐點會在今年年末出現(xiàn)，這一預測也得到了人們的廣泛認同，不過要達到這一目標留給人們的時間似乎已經(jīng)不多了。

“虛漲”能抵政策疊加？

7月早些時候，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，6月，全國70個大中城市的房價環(huán)比下跌了0.1%，人們終于等到了樓市降溫，一些潛在的購房者選擇此時出手，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7月北京新房成交套數(shù)為5726套，環(huán)比6月上漲15.42%。僅從7月份的數(shù)據(jù)來看，樓市調(diào)控前景并不明朗。

銀監(jiān)會近期再度重申了關(guān)于嚴格管理房貸的相關(guān)意見，要求“對于商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”。目前，北京等熱點城市各家銀行已經(jīng)全面停止發(fā)放第三套房貸。同時國土資源部辦公廳近日下發(fā)《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況的函》，其中要求“對存在土地閑置及炒作土地行為的企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)貸款”。

據(jù)國土資源部最新統(tǒng)計，2010年1至6月份，全國住房用地實際供應(yīng)量5.6萬公頃，與去年同期實際供應(yīng)量相比增加約135%。各地底價成交和流拍時有出現(xiàn)，全國地價穩(wěn)中有降。作為房價重要組成部分，地價下調(diào)必將帶動房價下浮。有分析稱，在全國住房用地供應(yīng)總量大幅增長的同時，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理。保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應(yīng)量為4.2萬公頃，占1至6月份住房用地實際供應(yīng)量的75%。中低價位房屋的大量上市必然可以拉低高位樓價。

房地產(chǎn)開發(fā)商在向公眾高調(diào)表示“房價肯定會回調(diào)”的同時，卻悄悄地將新開樓盤降價出售；部分投機客迫于未來投資風險加大的壓力，選擇將手中房屋拋出，從近期二手房源增多便可看出這一點；堅守陣地的房產(chǎn)中介一方面信誓旦旦保證樓市依然火熱，另一方面卻在抱怨最近生意難做。這些現(xiàn)象都是“虛漲”的有力證據(jù)。

“虛漲”能否抵得住政策的強勢和疊加，只要結(jié)合樓市調(diào)控的大背景以及目前調(diào)控所處階段，就不會對今天“漲勢依然”的樓市表現(xiàn)出沮喪。

房價正在“回歸理性”？

“拋開個股看大勢”，這是股市上的一句經(jīng)典。對房市而言，同樣也要關(guān)注未來房地產(chǎn)市場的“大勢”。每年七八月份，正是上市公司公布半年度報告時期，在房產(chǎn)新政出臺4個月之際，可以聽聽龍頭地產(chǎn)上市公司對未來的看法了。從萬科、保利地產(chǎn)、金地集團等幾家龍頭公司的半年報看，“回歸理性”是多家公司對下半年房地產(chǎn)市場的走勢的判斷。萬科表示，價格方面，盡管目前的土地出讓底價仍然處于高位，但成交均價和成交溢價率已明顯下降，這說明隨著市場心態(tài)回歸理性，企業(yè)對未來過于樂觀的預期已經(jīng)得到修正，購地意愿有所下降。保利地產(chǎn)同樣認為，隨著本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策效果逐步顯現(xiàn)，政策面將趨于穩(wěn)定，市場也將逐漸回歸理性。金地集團在半年報中觀點則更為明確：在下半年，市場供應(yīng)量的上升將推動調(diào)整繼續(xù)深化。一方面，供應(yīng)的增多會加大市場競爭，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項目也會根據(jù)市場的需求采取更為靈活的定價策略，兩者結(jié)合，房價的進一步下滑將順理成章，而一個更為理性的定價將會推動交易量恢復平穩(wěn)，從而促使市場在新的平臺上達到均衡。

顯然，除了調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)外，讓地產(chǎn)龍頭判斷“理性回歸”的一個直接因素在于未來一段時間樓盤供應(yīng)的放大。多家上市公司都表示，下半年的可售房源或竣工項目比較集中，原因在于商品房施工面積的同比增速在2009年5、6、7月份筑底之后，在8月份開始出現(xiàn)明顯的上漲趨勢。從商品房建設(shè)和上市的周期看，一年之后的現(xiàn)在正是新的可售房源大幅增加的時點。同時由于目前需求限制沒有明顯松動，綜合供給和需求方面的情況，房價出現(xiàn)松動的可能性更大。

傳說中的房價明顯下降會出現(xiàn)嗎？不能說沒有這種可能，但也未必很大。

誰懂中式地產(chǎn)調(diào)控？

地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的半年報，業(yè)績極其亮麗。單憑數(shù)據(jù)分析，還真是看不出史上最嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控究竟產(chǎn)生了什么影響。可是，官方口徑卻幾乎一致認為，調(diào)控政策已經(jīng)產(chǎn)生明顯效果。依據(jù)大體也是成交量下降、房價漲幅得到控制——如果這就是調(diào)控要達到的目的，顯然將使調(diào)控政策淹沒于“空調(diào)”的輿論抱怨。當公眾因由高房價而糾結(jié)而耿耿于懷之時，調(diào)控者也躊躇于既想玩鷹而又怕被鷹啄了眼的“兩難”。經(jīng)濟下行的可能趨勢一再引起警覺，即便風險未必如想像的那般嚴重，即便口頭上也一再重申中國不太可能出現(xiàn)“二次探底”的情況，但內(nèi)心里其實還是做了最壞的打算。就當前的政策實施來看，只要現(xiàn)有政策得到切實執(zhí)行，終有因繃緊開發(fā)商的資金鏈而促使其降價并加大供應(yīng)的時候。但普通消費者恐怕不會捕捉到理想中的降價幅度，當前幾個主要地產(chǎn)商僅憑些微優(yōu)惠，即吸引了眾多的抄底者。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，無論是房地產(chǎn)的開發(fā)投入資金，還是銷售面積和金額，都透露出枕戈待旦準備入市的資金絕不缺乏。

剛性的需求，是支持地產(chǎn)業(yè)亮麗數(shù)據(jù)的最堅實基礎(chǔ)。何況，當前的需求完全是被政策硬生生地壓住，一旦調(diào)控政策出現(xiàn)松動，立刻會引發(fā)劇烈反彈。這是調(diào)控政策面臨的最大考驗。需要注意的是，針對下半年的房價走勢，主要地產(chǎn)商均流露出可能下行的判斷。但房價下滑之于地產(chǎn)商未必是壞消息，從其看似一致認可的下半年房價將“回歸理性”分析，價格下降必然引來蜂擁的抄底者，這也正是它們對下半年業(yè)績顯系樂觀的根本原因。

有專家指出，真正能夠?qū)Φ禺a(chǎn)業(yè)造成重創(chuàng)的，一是加息，二是保障房大量入市，三是增稅。很顯然，鑒于宏觀經(jīng)濟形勢以及時間制約，這些情況基本不可能。而說到底，目前地產(chǎn)業(yè)量跌價滯以及投資保持高位運行的態(tài)勢，應(yīng)該是調(diào)控者最為樂見其成的狀況。它既保持了宏觀經(jīng)濟因地產(chǎn)的投資拉動不至于大幅下滑，又以高壓政策抑制了非理性地產(chǎn)泡沫，同時還贏得了輿論支持——這就是中國式地產(chǎn)調(diào)控。

然而，楊女士也好，林先生也罷，誰又真正讀懂了中國式的地產(chǎn)調(diào)控呢？

江蘇淮安市方正高科苑）