樓市中的博弈

◎ 文/圖 記者 王非

在國家新一輪樓市政策調控下，北京、上海、深圳等一些一線城市紛紛采取降價優惠的措施，但購房者觀望氣氛仍濃。作為二線城市的西安，其反應如何呢？

理財師眼中的投資危機

“政府的有效遏制，已經讓投機者很難賺大錢了。”國家一系列強有力的樓市調控政策實施后，西安佳友信托投資理財師郭銘近日正在犯愁，4月初，調控政策的出臺讓西安樓市的投機大門緊閉。可以預計，整個樓市調控會讓大筆熱錢撤出，這些熱錢后市可能流向哪里？哪些投資又可以成為抗通脹的最佳理財產品呢？這些都成了郭銘想要找到的答案。

作為資深投資理財師，郭銘從事理財工作已有八年多。他的客戶大都是在西安靠賣服裝發家的溫州人，因為他消息靈通、人脈資源多，推薦的投資項目回報率高，深受客戶信任，在業內頗有聲譽，許多企業家和投資客紛紛找他規劃投資理財。可最近房產調控政策的集中發布，讓這位理財專家頭痛了，“股市、樓市、黃金、基金……這么多的投資品種，我卻不知道該怎么投資了。”

郭銘笑著說：“前兩年，我很容易就能找到收益頗高的投資項目。可現在，股市連跌、樓市調控、黃金已高、期貨波幅巨大……市場不明朗的因素太多，面對投資我兩眼一抹黑，根本找不到北。”

在古城商界頗具人氣的那些資深理財師目前大多與郭銘有著相似的感受。西安金鼎投資有限公司研究中心分析師劉磊說：“由于上半年國家一系列強有力調控政策的出臺，整個投資市場的運作已經越來越規范，那些投資客往常根據主觀判斷，認為存在高額利潤的投機產業正在逐漸消失。”

受國家樓市調控政策影響，大量樓市投資或潛在投資資金處于退出或規避狀態。許多理財大客戶都暫停了樓市項目的投資，改為觀望。“今年年初，至少60%的VIP理財客戶都計劃買房投資。可在國家政策出臺后，二套首付50%、貸款利率上調，炒房的成本增大，再加上目前房價虛高，投資房產的高利潤已經消失，這些客戶大都取消了買房計劃。”郭銘說，此輪房產調控可能會是“全民炒房時代的終結”。

如今在西安100個購房者中間，大概有47%是剛性需求，2 0%是由小到大、由一到二的改善性買房，投資性買房的大約不超過30%，純粹是短期炒房的只有5%

開發商眼中的房價成本

一個炎熱的下午，記者在陜西鑫華房地產開發有限公司見到了沈治軍總經理。“以前你們記者約我時，我不是在工地忙就是在銷售部，現在終于有時間聊天了。”他自嘲地笑道，自從國家實施房產新政和西安“十六條”公布后，連日來，這位房地產開發公司的老總明顯感受到政策帶給他的賣樓危機。

“今年3月份，我的樓盤一口氣賣了53套，整天忙得團團轉。而昨天我打電話問銷售部經理上周的情況，結果只賣了12套，面對高額的銀行還貸壓力，讓我也發愁啊。”據沈治軍介紹，如今在西安100個購房者中間，大概有47%是剛性需求，20%是由小到大、由一到二的改善性買房，投資性買房的大約不超過30%，純粹是短期炒房的只有5%。

“由于新政規定二套房50%的首付款，利率也提高了，那些可買可不買的人就開始猶豫了。前段時間有19個老客戶想在我們的新盤購買二套房，當初答應他們25%的首付，可如今政策要求首付款必須達到50%后，立馬有12戶打電話說不買了，剩下的則表示再考慮考慮。與此同時，各地政府關于房產調控政策的細則出臺，也給市民帶來了房價要跌的感覺，所以那些真正想買首套房的人也產生了觀望情緒。”沈治軍說。在談到西安的房價到底會不會降時？沈治軍說道：“西安不像“北上廣”那些一線城市，房價虛高的泡沫其實并不大。除非是在主城區的繁華地段，交通方便、商業成熟的單棟樓盤，容積率高，地理位置優越，這樣的房子我們叫‘絕版’，雖然價格很高，但不愁賣不掉。”為了讓記者相信西安房地產泡沫并不大，沈治軍專門讓記者看了施工單位的一位注冊建造師給他們核算的房價成本。“西安300萬一畝地的樓盤，一般每平方米成本要4000多元。這中間，地面造價1000元，基建1800元，配套設施100元，城市配套費是固定的280元，其他費用比如電梯等200元，此外還有11%稅收，若均價賣5000元，那么稅收就是550元，這些加起來基本成本就是4000多元，最后還有綠化、道路、照明等公共設施以及宣傳推廣等費用。這樣算來，如今開發商的新樓盤利潤其實并沒有多少暴利。”

記者發現，2010年扎堆上市的西安各大城區新盤中，價位與在售的樓盤項目基本持平，有的甚至還在互相攀高。城東及浐灞等項目均價已接近每平方米5000元，北城項目保持在每平方米5500元，城南項目已經接近每平方米6000元，高新區和曲江新區的樓盤已經超過每平方米6000元，不少高端住宅更是觸摸到萬元的高度。

投資客眼中的炒房利潤

自從樓市新政發布以來，本來就很熱門的“房地產話題”可謂是愈發火爆。財經大腕、房地產老總、草根網民多方舌戰樓市新政利弊。那些嗅覺敏感的炒房客也似乎嗅到了“低價快漲”下的樓市危機，西安部分炒房客開始退定、拋盤出貨，逃離市場的跡象初露端倪。

西安市民陳莉安從3月初一直尋找合適的二手房，她通過網絡和中介看了不少房源，但總體感受是黃金地段的房源很少，而且價格較高。所以一直沒有下決心出手。但這兩天陳莉安明顯感覺到，無論是網上的還是中介店里的房源，都發生了明顯變化，一是房源多了，二是黃金地段的房源也多了。“在西安永松路、南二環等一些黃金區域和路段，忽然冒出一大批優質房源，地理位置十分優越。”陳莉安說，這些區域平時房源很少，想買都買不到，“像南二環東段西部家具城一帶，最近幾天就冒出不少房源。還有永松路上的一個小區，原來從沒見過有房源，突然冒出十多套來。”陳莉安說，她從房產中介了解到，這些新房源的房主都有多套房子，是政策調整讓他們選擇了趕緊出手。

通過這家房產中介的幫助和聯系，記者在多次努力下終于采訪到了一位地道的炒房客。“我已經成功賣出了六套房，除一套自住外，還有三套留作升值的。”在西安炒房8年的張魁升難得閑下來，他說：“房產永遠是稀缺資源，長期看仍是不錯的投資方向，只是現在的投資成本太大了，高額回報已經越來越難。”現年43歲的張魁升，出生在溫州一個農戶家庭，他18歲就離家，24歲隨親戚來西安做服裝生意。2003年以后，覺察到房產投資利潤的張魁升開始把精力用在看房、買房上。通常他會開車跑遍整個西安，貨比三家后購買有升值潛力的房子，通常過上一年后再讓中介掛牌出售。

今年4月初“國十條”出臺后，張魁升明顯感受到了新政帶來的樓市壓力，于是他索性賣掉了閑置的兩套房產。說到利潤，他說：“2007年前買的房子現在基本都翻了一番，特別是我買的那些好地段的房子，去年賣的時候已經升值超過120%”。張魁升的炒房經驗是，把能掙到的利潤分兩次實現，這樣利潤沒有減少，但風險最小。當他預計一套房子能從2500元/平方米漲到5000元/平方米，當上漲至3200元/平方米的時候，張魁升就選擇出售，然后再以3500元/平方米甚至更低價位買回來，等漲到5000元/平方米的時候再賣。當然，張魁升也預見到未來投資房產不會像以前那么容易，需要更加謹慎。只要堅持握有少量高品質的房子，才能抵御來自市場和政策的風險。

準婚族眼中的成家尷尬

現如今，房子已經成了愛情和婚姻的入場券。當愛情從浪漫回歸到現實生活中后，為所愛的人是否必須購買一套遮風擋雨的房子，成了準婚族最頭疼的選擇。

在西安龍首北路“中天雅苑”售樓部咨詢房價的吳晨蘭告訴記者：“本來我們打算租房結婚的，但總覺得不是滋味。沒有家的感覺，房東想什么時候讓我搬，我就得搬。現在西安到處都在拆遷，房子也不好租，這樣怎么能定下心來布置自己的愛巢呢？如果婚后仍租房居住，那么與現在的居住狀況有什么區別？沒有自己的房子就沒有安全感，安全感都沒有了還要婚姻干嗎？”

所以為了愛情，那些剛步入工作崗位的年輕人大多從先貸款買小房開始，隨著收入的提高，逐步實現買大房夢想。在有和無、小和大的過程中他們體驗著愛情的真諦。而從小房到大房是絕大多數大城市年輕人圓住房夢的必經之路。目前，西安主城的房價居高不下，一部分準婚族購房者開始持幣待購，希望房價能有所降幅。經濟基礎薄弱的年輕人，尤其是通常只能“兩家人合力買套房”，甚至“一個人買房”，而且首付資金困難的外來年輕人，先買套小戶型房子結婚，婚后夫妻共同還貸已成為這個群體的選擇。

陜西省社會科學院經濟研究所的冉淑青認為，西安目前的購房群體中，大多數屬于剛性需求。盡管“無證異地購房”停貸、貸款比例限制等系列房貸新政不會對攜現金入市的購房者造成太大影響，但是陜西“公開房源、明碼標價”政策，卻是打擊西安地產企業嚴重的捂盤惜售現象的重磅之舉，未來西安房價雖然不會出現大幅度下跌，但上漲過快現象一定會得到有效遏制。