媒體物業管理市場化初探

◎汪東霞（湖北日報傳媒集團 430077）

隨著我國市場經濟發展和文化體制改革的步伐加快，媒體開始向集團化、企業化、市場化邁進。為順應改革的潮流，媒體的后勤部門必須轉型，進行媒體物業管理市場化的探索。

一、媒體推行物業管理勢在必行

物業管理體制的雛形可以追溯到19世紀60年代的英國，真正意義上的現代物業管理，一般認為是在19世紀高層建筑出現后才產生的。我國大陸最早實行物業管理的是1981年3月10日深圳涉外住宅小區“怡景花園”成立了物業管理公司。近30年來，我國物業管理發展迅速，社會化、專業化、市場化的物業管理體制已初步建立。媒體物業管理的成效不僅關系到業主的生活質量和切身利益，而且關系到媒體后勤改革和發展的成效以及開發物業管理企業化品牌形象。

1.媒體物業管理是事業單位后勤社會化改革的客觀要求。

事業單位后勤社會化改革，是當前黨政機關事業單位機構改革的重要內容。事業單位后勤社會化改革，是把原有的后勤部門與主體相分離，使之成為第三產業，走向市場，與社會融合。事業單位物業管理中心就是按照市場經濟規律和政府機構改革的要求成立的，是把機關行政部門部分經營、服務和保障的內容分離到社會化的物業管理中心，進入市場，實行有償服務，獨立經營，自負盈虧。這是適應機關體制改革的需要，無論從形式到內容都符合事業單位后勤社會化改革的要求。

2.媒體物業管理是適應社會主義市場經濟體制的需要。

物業管理在我國的產生和發展同市場經濟的發展有著密切的聯系。市場經濟的發展是產生物業管理的條件，物業管理是市場經濟發展的必然產物，為市場經濟充實了內容，它們是相輔相成，互相促進，共同發展的。隨著市場經濟的發展，物業管理作為一個獨立的產業正在蓬勃興起。由于歷史的原因，媒體后勤服務保障工作因管理水平低，常常是捧著金碗要飯吃，甚至成為媒體的花錢大戶，領導不滿意，群眾有意見，向來是媒體職工關注的焦點。媒體推行物業管理，可以充分發揮市場經濟的調節優勢，優化資源配置，既可以使機關一些閑置資源得到合理利用，又同社會上的物業公司競爭市場，以更好的服務滿足住戶的要求。這樣，不但贏得住戶的信任，而且贏得市場，還可為媒體增加新的財源。

3.媒體物業管理是城市社區建設的需要。

媒體物業管理中心的服務范圍，主要是辦公區和家屬居住區。而這個特定區域往往是住宅地一個相對獨立的生活“小區”，有辦公、購物、休閑、娛樂、衛生、安全保衛等眾多的服務內容，可以說是一個小社會，是城市中的一個社區。因此，媒體物業管理也是城市社區建設的需要。媒體物業管理中心要在社會上有一席之地，就必須進行物業管理改革，向社區提供優質的服務，創造優美的環境。

4.媒體物業管理是不斷提高職工生活質量的需要。

職工對住房問題的關切從有無轉為大小，繼而更加關注環境和社區服務。加強媒體物業管理是不斷提高職工生活質量的需要。同時，隨著房改的深入，廣大住戶擁有了屬于自己的產業，保持房屋和附屬設施的完好，以達到保值、增值的觀點也逐步樹立。這就使物業管理的好壞成為居民選購住房考慮的重要因素。

二、媒體物業管理改革的目標

物業管理是指由專業公司或機構，按照合同和契約，接受業主與用戶的委托，按照市場經營方式，運用現代管理方法和技術，為使物業充分發揮使用價值和經濟效益而對物業本身及其業主、用戶進行管理并提供服務。這種管理和服務包括對房屋建筑及附屬配套設備、設施和場地以經營方式進行管理，對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全防范、公共綠化、公用設施、道路養護等統一實現專業化管理，并向業主和用戶提供多方面的綜合服務。

媒體物業管理改革的目標是為了實現物業 （指已建成并投入使用的辦公樓、住宅樓、廠房等建筑物及與之配套的設備、設施和場地）的價值和發揮物業的最大使用功能，以保值增值，并為物業所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。

三、市場化——現代物業管理的發展方向

我國的物業管理最早出現于改革開放的窗口城市——深圳。1981年3月10日，深圳成立了我國第一家專業物業管理企業——深圳市物業管理公司。這家公司的成立，使得傳統的福利型、行政性的房屋管理體制得以向專業化、經營型的物業管理體制轉軌。進入90年代以后，住宅建設在中國房地產業中的比重不斷提高，住宅小區的管理滯后日益明顯和嚴重。2003年6月8日國務院頒布了《物業管理條例》，標志著中國物業管理進入了法制化、規范化的新時期。

在現代物業管理的產生過程中，生產力發展和產權結構變化是兩個密切交織、相互滲透的動因。技術進步、分工與專業化加深，是生產力發展的重要體現，產權結構的多元化和現代企業制度的建立，是影響現代物業管理產生的兩個重要因素。從世界范圍看，現代物業管理作為一種專業化、社會化、企業化的特殊服務行業是共同現象，總的發展方向是物業管理的市場化。

物業管理的發展必須借助于市場的力量，而現代物業管理是否發達的標志是市場化的程度。從宏觀的角度看，經濟發展需要確立現代市場經濟體制；從微觀的角度看，物業管理的發展也將指向健全的市場機制、規范的市場行為和完善的市場體系。

四、媒體物業管理的特點

中國物業管理的產生和發展與國外不同，一方面在于它不完全是由于生產力發展、技術進步、產權制度變化而自發形成的，它的產生與發展過程中有許多是政府的引導和推動；另一方面則是通過對計劃經濟體制下傳統的房屋管理體制的不斷替代而最終確立自己的地位。因此，城市發展、新建房地產需要現代化的管理，傳統的房屋管理體制無法維持、亟待革新，是我國物業管理產生與發展的兩個主要原因。

媒體推行物業管理與傳統房屋管理的區別在于:1.管理實體的性質不同。傳統的房屋管理模式是一種行政性、福利型的房管模式，管理主體是事業單位的房管部門。物業管理則是由具有企業法人資格的物業管理企業和各種專業服務公司實施。2.管理手段不同。傳統房管采用行政手段為主直接進行福利型的封閉式管理，管理單位長期不變。物業管理運用經濟手段進行市場化的有償服務，管理單位實行聘用任期制。3.所管房屋的產權結構不同。傳統的房管房屋絕大多數是國家或單位所有，屬公產，其產權關系單一，使用人不是產權人。物業管理所管房屋產權多元化，以商品房所有者為主。4.業主和用戶地位不同。傳統房管由于產權單一，房管基本成了一種單向行為，一切由管理單位說了算，使用人處于被動接受管理的地位。物業管理是一種契約行為，業主和用戶與物業管理者通過共同認可的合同聯系起來，明確雙方的責、權、利，業主和用戶居主導地位。5.服務內容有區別。傳統房管以單一的收租養房為主要內容，管理內容單一。物業管理則實行多功能、全方位、綜合性的經營管理與服務，既管物又服務于人，并以人為核心提供物質和精神雙重性服務。

為適應現代市場經濟發展的需要，湖北日報傳媒集團從1999年開始探索辦公樓物業管理市場化改革之路，經歷了三種模式:1987年～1999年傳統房屋管理模式；1999年～2007年自建物業管理模式；2007年以后的委托物業服務模式。

通過一系列改革，物業管理水平得到提升，后勤社會化程度得到提高，連續兩年問卷調查顯示滿意率均在95%以上，服務意識和成本意識也得到了加強。

實踐證明，媒體物業管理只有通過市場化改革，引入競爭機制，才能從眾多的投標企業中篩選出自己認為合適的物業管理企業。這樣不僅可以擺正服務與被服務的關系，而且有利于鞭策物業管理企業以良好的管理、優質的服務、合理的收費贏得產權人、使用人的信任，并能促進物業管理企業從根本上提高管理水平和改善服務質量，從而保證物業保值增值，使產權人、使用人的利益得到保障。