“優貸危機”來了

　　如今，美國的高收入階層也開始為還房貸月供頭疼了。
　　
　　美國硅谷，一個IT公司的老板沒在自己的辦公室處理文件，卻坐自家廚房的餐桌旁邊，皺著眉頭在電腦上計算怎么樣才能解決煩心的債務問題。在過去的13年里，這棟別墅已經“吃”掉了他上百萬美元，但是兩周以后，他就不能再住在里面了。半年前生意上的重大失敗讓他已經吃不消每個月9000美元的月供，別墅因為房貸違約即將被拍賣。
　　
　　富人也還不起貸款
　　
　　房地產泡沫破裂令美國低收入階層乃至中產階級陷入困境已經是眾所周知，但最近的數據卻顯示出另一個驚人的事實：經濟衰退和房地產泡沫破裂的影響已經波及到了美國的高收入階層，像硅谷高管這些仿佛游離于次貸危機之外的“金領一族”也開始為他們的房貸憂心忡忡了。
　　美國房地產分析公司CoreLogic的數據顯示：進入2010年下半年，購買豪華住宅，貸款超過100萬美元的業主停止支付貸款的比例大約占1／7，而那些貸款總額在百萬美元以下，購入普通住房的家庭反倒更能保證按時還款，出現不良貸款的比例只有1／12。
　　“高收入者在對待自己的財產方面更為粗心大意，所以在開始貸款買房的時候并沒有考慮很多。即使房價下跌，投資失敗，他們也覺得這是搞砸的眾多生意中再普通不過的一件。”CoreLogic的房地產專家這樣評論這種現象。
　　對于許多高收入的生意人來說，買房就是投資，投資就要講戰略，于是，他們發明了“戰略性違約”：許多至今貸款額超過100萬美元的高收入房主，看著美國房地產市場依然疲軟，毫無復蘇的跡象，自己所欠的貸款甚至已經高出現在房屋的售價時，干脆選擇放棄還款。
　　對這些高收入者來說，社會責任根本不是重要的問題，特別是如果他們貸款購買的是第二套房產或者投資房產的時候，他們并不害怕被借貸方起訴，也不害怕以后房地美會凍結他們的房貸。CoreLogic的數據顯示：自從2008年9月以來，第二套房貸出現不良貸款的幾率不管在高收入人群中還是在一般收入人群中都呈螺旋上升趨勢，而貸款超過100萬美元的違約率增長速度要比平均值快很多。特別是在投資房產方面，貸款額超過100萬美元的投資房地產違約率為23％，是小額房貸的兩倍。
　　亞利桑那大學研究“戰略性拖欠”的布倫特·懷特教授甚至把這種現象上升到了道德的層面上，認為這些富人更缺乏道德感：“他們很容易隨意地放棄償還貸款，把房產當做一樁失敗的生意，隨意處理掉。他們不怎么害怕政府和銀行的‘恐嚇’，也不大覺得羞恥。他們所關心的是自己的利益怎樣才能最大化。”
　　
　　富人拒絕搬遷的手段
　　
　　但是，也不是所有高收入欠貸者都能無債一身輕。
　　加利福尼亞州洛斯阿爾托斯市以均價150萬美元成為美國房價最高的城市之一。當地日報的廣告版登著一條消息：有5套房產將在兩周內取消贖回權，進行拍賣。其中四套住宅拖欠未還的貸款已經超過100萬美元。“現在這種信息很多。以前我們一個月能刊登一起取消贖回權的拍賣都很稀奇了，”報紙廣告版的主編克里斯說。
　　但是這些高檔社區里已經確定要拍賣的房子還住著人。如果銀行或其他人上門催促他們趕緊搬走，他們就會拿出各種各樣的原因來搪塞。在一棟房子的門前，放著一堆用塑料薄膜包裝好的家具，一副“馬上就走”的樣子。這棟房子的主人欠了130萬美元的貸款未還，每次工作人員上門，女主人都可憐巴巴地說她和丈夫雙雙失業，兩人身體也不好，只能等著親戚幫他們搬走。
　　而附近的另一家人則一口咬定他們只是租房的，沒理由要搬走，他們找不到房主。第三位房主由于欠款160萬美元連續數月未還貸款，房子要被拍賣，這家人還干脆一些，表示周末就走。
　　第四棟房子已經人去屋空，這家主人欠銀行和貸款機構127萬美元，在空蕩蕩的游泳池邊還放著玩耍用的木筏和水槍。
　　
　　“這是優良貸款的危機”
　　
　　“我從來沒有見過這樣的情況。現在受到沖擊，還不起貸款的居然是美國富有的人。”拉斯維加斯一家高級住宅中介公司的經理肯·洛曼說，他現在的主要工作就是處理因違約而拍賣的奢侈高檔別墅和住宅。“在購買這些房子時，那些收入不錯的人總是按照對未來最好的預期進行計劃，也就是說他們認為自己的收入將會持續地快速增長，而同時房價地價絕不會下降。所以他們在購置豪華住宅作為投資的時候，只有A計劃，沒有考慮風險出現時的B計劃。”
　　這次經濟危機的余波未退，在長期的衰退和恢復期當中，那些被評定為信用等級高、債務負擔合理、風險小的優級貸款業主，如金融業、IT業的從業人員也在危機中失去了工作或者遭遇到了生意上的失敗，于是他們欠下的巨額貸款就頻繁出現逾期不能歸還的狀況。因此，美國樓市正迎來繼次貸危機后的第二波違約潮，和過去不同，此次風潮發源于中高收入群體的優級房貸。
　　
　　根據美國貨幣管理局(OCC)以及儲蓄機構管理局(OTS)公布的數據顯示，繳款逾期60日以上的優質房貸在2009年第三季已經比前一年增加83.8萬戶，而最近三個季度，優級房貸違約的增速顯著提高，增幅大大高于同期公布的次級房貸。
　　編寫標準普爾／凱斯席勒房價指數的經濟學家席勒與凱斯認為，失業潮沖擊的對象不分貧富，因此房貸違約仍將在今年繼續增加，為美國樓市復蘇帶來壓力。而席勒也表示：“房屋取消贖回權與查封將繼續發生，不只是次級貸款的房子，也包括優質房貸。”優級房貸違約激增現在已經創造出了一個新詞“優級貸危機”，不少人認為這一危機會成為美國樓市乃至經濟復蘇路上的一大隱患。
　　盡管專家們也紛紛表示，由于美國政府對房地產的穩定措施比過去有所進步，而且欠款的高收入群體雖然違約，也不至于一點錢也拿不出來，不至于掀起像次級貸危機一樣的風波。但這些正在陷入房貸困境中的美國高收入階層所傳達出來的信息向來對于世界各地的炒房者都有警示作用。
　　高收入階層為了投資購買的大多是高端住宅，一旦他們不愿再還貸款，銀行即使收回拍賣，也很難找到買主，這樣的住宅建設的初衷就不是為了滿足大多數人的居住需要，往往淪為純粹的投資品，不少高收入階層人士購入這些房產往往只是為了將來能轉手賣個更高的價格。
　　在洛斯阿爾托斯市的高檔社區中，雖然貸款違約的房產只占一小部分，大多數房主還在繼續交房貸，但是，他們中有相當一部分人一直是在拆東墻補西墻，用從銀行里借來的錢來償還貸款，祈禱房價能再次上