淺議新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的影響

　　[摘要]本文主要從會計準(zhǔn)則與盈余管理的關(guān)系入手，同時結(jié)合新會計準(zhǔn)則的變化，分析其對房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的影響。
　　[關(guān)鍵字]會計準(zhǔn)則；方法與手段；影響
　　[中圖分類號]F233 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432(2010)27-0079-01
　　
　　1　會計準(zhǔn)則與企業(yè)的盈余管理
　　
　　會計準(zhǔn)則是對企業(yè)日常的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計處理程序和方法的一種“硬性”規(guī)定，因此企業(yè)所出具的財務(wù)報表需要符合會計準(zhǔn)則的相關(guān)要求，而盈余管理則是在會計準(zhǔn)則的框架內(nèi)進(jìn)行一定的處理，因此盈余管理行為并沒有破壞會計準(zhǔn)則的規(guī)定，只不過是利用了會計準(zhǔn)則的靈活性和會計程序及方法的可選擇性進(jìn)行的符合規(guī)范的操作，所以會計準(zhǔn)則的不斷完善可以進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)進(jìn)行盈余管理、利潤操縱的行為，但與此同時也會為盈余管理行為提供新的操作方式和空間。
　　
　　2　房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的方法與手段
　　
　　2.1　虛增費用支出和成本
　　(1)現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是同時開發(fā)多個多期數(shù)的樓盤，各個樓盤的開工時間不同，這就導(dǎo)致多期樓盤同時開發(fā)并存在一個會計期間，當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的成本，按照配比原則入賬當(dāng)期的損益。但是實際情況是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會根據(jù)自身的需要來分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本，用這個手段來調(diào)節(jié)當(dāng)期的損益。
　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金是很龐大的，資金的需要量很大，即便是資金實力再雄厚，也要通過一定的融資渠道進(jìn)行再融資，所以房地產(chǎn)一般都有巨額的借款，而按照會計準(zhǔn)則的規(guī)定，借款費用可予以資本化的金額需要遵循配比原則計入資產(chǎn)價值，其余的入賬為當(dāng)期損益。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會人為的操作，按照需要來分?jǐn)偨杩钯M用。
　　(3)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高利潤率，減少稅金的繳納，企業(yè)通常會將其他的費用成本支出統(tǒng)一分?jǐn)偟綘I業(yè)成本中，以增加當(dāng)期的營業(yè)成本，減少營業(yè)利潤。
　　
　　2.2　改變收入的確認(rèn)時間、隱匿應(yīng)有收入
　　(1)將收入延遲到以后的會計期間進(jìn)行核算。這是大部分企業(yè)盈余管理的常用手段，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房所取得收入的確認(rèn)原則，與一般商品銷售收入的確認(rèn)原則相同，在房屋竣工驗收后，房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)，就應(yīng)當(dāng)將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取一些措施延遲預(yù)收款項的結(jié)轉(zhuǎn)，這樣便可以減少當(dāng)期銷售收入，進(jìn)而減少當(dāng)期稅款的支付。
　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常經(jīng)營中，還會有很多副業(yè)，譬如將待售房屋進(jìn)行出租，租金用于沖減該部分房屋的改建成本，不計入收入，達(dá)到調(diào)節(jié)利潤的目的。
　　
　　　3　新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)上市公司盈余管理的主要影響分析
　　
　　3.1　投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則
　　《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的定義、確認(rèn)以及取得時的計量和后續(xù)計量，其中對于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤有很重要的影響的是引入了公允價值的計量模式。
　　(1)引入公允價值模式計量，投資性房地產(chǎn)不計提折舊，增大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的贏利。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，運用公允價值作為計量模式的投資性房地產(chǎn)，不再需要對這些房地產(chǎn)進(jìn)行攤銷或者計提折舊，而是在會計期末按照從公開市場中取得的公允價值與原賬面價值進(jìn)行比較，兩者之間的差額計入公允價值變動損益，列入當(dāng)期損益。相比較以前的規(guī)定，新準(zhǔn)則下運用公允價值計量的房地產(chǎn)沒有了計提折舊和減值準(zhǔn)備，無形中增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，提供了更大的盈余管理空間。
　　(2)引入公允價值模式計量，會大幅增大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在可以從公開市場中取得相關(guān)投資性房地產(chǎn)的公允價值時，相關(guān)投資性房地產(chǎn)可以采用公允價值計量方法。結(jié)合我國目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都能從公開市場上取得相關(guān)投資性房地產(chǎn)的公允價值，而我國的房地產(chǎn)價格一直在上升，那么按照歷史成本計價作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)，采用公允價值計量時，其賬面價值會大幅增加。
　　
　　3.2　借款費用準(zhǔn)則
　　《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費用》規(guī)定一般借款符合條件的其費用可以資本化，擴大了可以資本化的借款費用范圍，同時還規(guī)定了符合借款費用資本化資產(chǎn)的條件，強調(diào)必須是經(jīng)過長時間的生產(chǎn)或者構(gòu)建過程，和原來的會計準(zhǔn)則相比較，新會計準(zhǔn)則增加了符合條件的存貨也可以資本化的規(guī)定。在新準(zhǔn)則規(guī)定下’房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的無論是作為商品房出售的存貨，還是投資性房地產(chǎn)，都在符合資本化條件的范圍內(nèi)。這一系列準(zhǔn)則都擴大了房地產(chǎn)上市公司借款費用可以資本化資產(chǎn)的范圍，為房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行盈余管理提供了很大的空