高額外匯儲備對我國房地產市場的影響

　　一、高額外匯儲備對我國房地產市場的影響
　?。ㄒ唬┩赓Y流入房地產業狀況分析
　　房地產業由于在我國國民經濟中的主導地位，再加上房產的保值增值屬性，必然會成為外資比較青睞的一個行業。外資可分為官方資金和私募資金。官方資金主要是援助和貸款兩種形式，私募則主要來自外商直接投資﹑證券組合投資和其他投資（包括商業銀行貸款和保證金等）。在過去的十年里，官方的資金較為穩定，私募基金的增長速度遠遠快于官方資金，其流量也是十分驚人的。進入21世紀尤其是我國2002年取消內外銷房差別﹑允許外資投資房地產業以來，外資從進入規模渠道等方面都發生了巨大變化，對我國房地產業產生了極其重要的影響。
　　目前，進入我國房地產行業的外資一般都屬于私募資金，他們進入中國房地產業的途徑主要有以下四種：
　　一是通過外商直接投資方式直接進入房地產業。主要為兩種方式：第一，直接在中國設立房地產開發企業。如2006年9月28日唐山香唐房地產開發有限公司，其母公司是香港香唐飛艇制造有限公司，其投資總額為23631.4萬元，主要經營普通樓宅開發建設及銷售。這類企業每年都有成百上千家。第二，外資通過收購境內著名房地產開發企業股份的方式，如美國羅斯福中國投資基金設立的羅斯?？萍汲前l展總公司投資2.25億美元與上海佘山科技開發有限公司正式簽約，興建羅斯福(上海)科技城；美國最大的房地產投資公司之一Equity Intern- ational對河南鑫苑置業公司的投資總額為2500萬美元等。但這類方式資金規模都較小。
　　2007年《中國統計年鑒》顯示，1999年我國外資房產企業只有1173家，但是2007年這一數字上升到了2029家；2008年我國房地產業直接利用外資達185.9億美元，已經連續十年成為僅次于制造業的外資第二大投資行業。
　　二是通過非居民機構和個人投資房產。這種方式主要以自購和包銷方式為主。
　　三是通過QFII方式。QFII機制是指外國專業投資機構到境內投資的資格認定制度。也就是說合格的境外機構投資者，在一定規定和限制下匯入一定的外匯資金，并轉為外匯匯出的一種市場開放模式。
　　四是通過債務等外資方式進入房地產行業。根據運作手法可大致分為三種：第一，部分國內房企的境外上市，如上海的世茂股份﹑廣東的合生創展等等。第二，通過“自我收購”方式自身改制為境內居民完全控股的外商獨資企業。第三，將境內房企的股份按一定溢價出售給境外的投資機構或者個人。
　　（二）國際游資流入房地產業狀況分析
　　國際游資作為一種流動性極強的短期資本，具有超額利潤性﹑高風險性﹑高流動性﹑高敏感性﹑高隱蔽性等特點。
　　由于近十年來美元指數的持續下挫和人民幣利率的提高，特別是2005年匯改以來，國際游資對于人民幣普遍有著較高的升值預期而不斷涌入，與此同時又帶來了新的人民幣升值壓力；十年來我國經濟持續高速發展，在發展中國家獨樹一幟，國內投資環境不斷優化，“金磚四國”之首的美譽由此而來，作為具有廣闊發展潛力的新興市場，房地產業由于其在我國國民經濟中的獨特地位而具有廣闊的發展前景和極大的逐利空間，例如，美國﹑新加坡﹑日本等國的海外投資基金的年收益率一般只有5%左右，而在中國的上海北京等城市的甲級寫字樓租金年收益率可達到8%以上，有些甚至達到10%，租金回報相當穩定且有著極強的升值預期；然而，房地產行業自身的特點決定了其對于金融行業尤其是銀行業的嚴重依賴性，游資的進入可以在短期內解決很多國內房企的融資難題，正好可以彌補國內資金的不足。
　　目前，國際游資主要通過以下渠道進入我國房地產業：
　　第一，通過與國內房企相結合。第二，通過收購大宗業務和國內房產企業的不良資產進入中國。第三，通過境外機構和個人購房進入中國，其中包括直接將外資匯入國內開發商賬戶和外匯結匯購房。
　　國際游資對我國房地產的熱炒有可能造成我國房市樓市價格虛高，催化產生泡沫危機，一旦泡沫高到經濟發展所不能承受的程度，我國的金融體系將不得不面臨資產高估的巨大風險，一旦國際經濟形勢有任何風吹草動，國際游資由于其本質屬性必然會瘋狂外逃，房地產行業的突然“失血”必然會使資產的價格泡沫破裂，由此而造成對整個銀行體系乃至國民經濟的危害都是不可估量的。
　　二、政策建議
　　第一，改革我國的外匯管理體制，采取科學合理的措施隔斷外匯儲備與貨幣供給的內在聯系，也就是通常所說的“藏匯于民”，我國房地產投資過熱和房價快速上漲的很大原因在于貨幣市場的超額供給，如果我們改革外匯管理體制，允許一定條件下的“企業居民留存制”，就能把央行從被動的“做市商”角色中解放出來，這樣既可以緩解其貨幣投放的壓力，同時也可以強化其本身的市場監督者的職能；只要割斷了外匯儲備與貨幣供給之間的內在關系，徹底改變“藏匯于國”的外匯儲備模式，高額外匯儲備所帶來的超額貨幣供給問題就會較好的得到解決，值得高興的是央行已經在這方面開始了改革的試點，近年來，從提高公民出境合法兌換外匯限額和攜帶人民幣限額，到開放居民個人依法向境外轉移資產，再到提高企業外匯留成比例，我們已經看到“藏匯于民”的政策趨向正在逐步走向現實。
　　第二，繼續推進我國匯率制度改革，尤其是要弱化人民幣的升值預期，通過減少資本項目的順差以減少外匯儲備。要真正建立和實行一攬子貨幣政策，弱化單一美元對人民幣的影響，推動形成更富有彈性的人民幣匯率機制，甚至于推動人民幣在條件具備的情況下實行浮動匯率制，使人民幣能夠客觀真實的反映其價值，降低國際資本尤其是國際游資對人民幣的升值預期。
　　第三，加強對國際資本尤其是出于投機目的的國際游資的監控。房地產市場的欣欣向榮會吸引國際資本的流入，特別是出于短期投機目的資本的流入，這樣一來很容易使泡沫過大，既造成房地產市場的不健康發展，又使得宏觀經濟波動加劇。
　　第四，鼓勵企業對外投資，既可以加快實現我國民族企業應對經濟全球化的挑戰，做大做強的戰略目標，實現“走出去”戰略，又可以弱化高額外匯對房地產市場的影響。
　　 最后，在合理引導、適度調控外資進入推出我國房地產市場的前提下，要實施適宜的貨幣政策，優化政府對房地產市場的宏觀調控，繼續推進住房市場化改革，科學合理的推動經濟適用房建設，加強住房保障體系建設，采取必要措施穩定房價。
　　
　　（吳昊，1975年生，四川成都人，綿陽市政府辦公室。研究方向：經濟學、行政管理）