京滬樓市回暖:二次調(diào)控會(huì)否悄然來(lái)臨

　　針對(duì)“8月京滬穗深樓市首次全線回暖”的消息，有專(zhuān)家認(rèn)為，“今年的金九銀十只能算是鍍金、鍍銀”，而最近的市場(chǎng)回暖明顯根基不牢，更因中低價(jià)房集中成交，使得樓市回暖成色有假。而宏觀調(diào)控政策不僅沒(méi)有放松，更有收緊的跡象。
　　截止到8月30日，來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，北京8月新盤(pán)期房與現(xiàn)房住宅總成交量為6149套，相比7月的5726套上漲了7.3%，而8月二手房成交量為11859套，相比7月的10367套也上漲了14.3%。由保利、萬(wàn)科、綠地等開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均出現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄的“日光”現(xiàn)象。
　　在上海，8月商品住宅市場(chǎng)成交面積環(huán)比上升61%；平均成交價(jià)格在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后，重回到2萬(wàn)元以上，達(dá)20973元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。
　　廣州目前成交量反彈的幅度更大，8月廣州網(wǎng)簽接近7000套，環(huán)比增幅超過(guò)六成，創(chuàng)下“4?17”新政實(shí)施以來(lái)的新高。而成交均價(jià)也回升6.39%。不僅一手樓市重現(xiàn)“日光盤(pán)”，而且在二手樓市方面，業(yè)主即放盤(pán)即成交的個(gè)案也在不斷增加。
　　8月的深圳，商品住宅成交面積環(huán)比大幅上漲84%，成交價(jià)格環(huán)比上漲7%。
　　與此同時(shí)，也許是為了抓住“0v876cXwyMNdHLAkWYvULu9Ni9EBFLLBlc/npcCVo00=金九銀十”，此前一直處于觀望狀態(tài)的開(kāi)發(fā)商們積極推盤(pán)“以量補(bǔ)價(jià)”。在北京，9月純新盤(pán)達(dá)到了18個(gè)，可能創(chuàng)造2009年來(lái)的新高；廣州9月全新面市樓盤(pán)數(shù)量多達(dá)24個(gè)，超過(guò)了8月及7月的21個(gè)純新盤(pán)數(shù)的總和，天河、越秀、海珠等核心區(qū)新盤(pán)新貨的“吹風(fēng)價(jià)”幾乎都在2萬(wàn)元/平方米以上；滬上9月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目數(shù)量預(yù)計(jì)達(dá)43個(gè)，且部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格報(bào)價(jià)都比前一期房源有所上漲。
　　疑問(wèn)一：樓市只是假性回暖？
　　“購(gòu)買(mǎi)力積壓得這么厲害，后期肯定會(huì)有所釋放。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，“隨著成交量的大幅回升，房?jī)r(jià)盤(pán)整也會(huì)加劇。一些前期高價(jià)滯銷(xiāo)的樓盤(pán)會(huì)降價(jià)，而本身就熱銷(xiāo)的樓盤(pán)價(jià)格會(huì)有所上調(diào)。”
　　不過(guò)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，業(yè)界不應(yīng)低估政府調(diào)控樓市的決心。
　　“今年的金九銀十相對(duì)于2009年，只能算是鍍金、鍍銀。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，8月份樓市回暖，更多是一種成交量的回暖，而非價(jià)格的回暖，更不能稱(chēng)為樓市全面的回暖。中低價(jià)房集中成交，使得數(shù)據(jù)上漲，造成樓市假回暖。
　　世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌也表示，目前的狀況并不意味著市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)下降的壓力仍然很大。因?yàn)楝F(xiàn)在改善性需求和投資客還是在等待機(jī)會(huì)。隨著9、10月份供給量的增加，開(kāi)發(fā)商有庫(kù)存壓力，房?jī)r(jià)可能還會(huì)下降。
　　疑問(wèn)二：二次調(diào)控或悄然來(lái)臨？
　　此外，二輪調(diào)控會(huì)否出臺(tái)也是業(yè)內(nèi)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一。有專(zhuān)家表示，房?jī)r(jià)反彈與政府的初衷相左，如果此種情形頻繁出現(xiàn)，或會(huì)導(dǎo)致未來(lái)政策風(fēng)險(xiǎn)上升。
　　“全國(guó)的回暖現(xiàn)象必會(huì)遭到政府的關(guān)注，估計(jì)國(guó)家將會(huì)重?cái)M政策，打壓樓市回暖房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象。一旦開(kāi)發(fā)商認(rèn)為成交量回調(diào)到可以大幅提價(jià)的程度，并付諸行動(dòng)，那么很可能等來(lái)第二輪的調(diào)控。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，近兩個(gè)月以來(lái)，政策處于觀察期，房?jī)r(jià)走向是決策層觀察的重點(diǎn)，如果在未來(lái)兩個(gè)月價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，國(guó)家極有可能出臺(tái)新政。
　　而北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，最近的市場(chǎng)回暖明顯根基不牢，宏觀調(diào)控政策不僅沒(méi)有放松，更有收緊的跡象。3月“兩會(huì)”后的上漲導(dǎo)致了4月的系列調(diào)控，而最近成交量的回暖如果導(dǎo)致價(jià)格上漲趨勢(shì)的重現(xiàn)，很可能導(dǎo)致力度更嚴(yán)重的第二輪調(diào)控。
　　新一輪調(diào)控的傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。縱觀全國(guó)，樓市仍然處于觀望之中，而最近的成交量和價(jià)格的上漲，事實(shí)上是開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持博弈逆市提價(jià)的結(jié)果。但其上漲趨勢(shì)一經(jīng)確定，很可能導(dǎo)致力度更強(qiáng)的第二次調(diào)控，包括征收房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、全面限購(gòu)等在內(nèi)的一系列舉措都有可能隨之而來(lái)。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)此前關(guān)于“政府很可能扔出核武器”的擔(dān)憂，很可能會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。