吳亞軍:從“女地王”到“女首富”

　　誰是大名鼎鼎的龍湖地產的當家人?誰是山城重慶最牛的地王?誰是中國最新的女首富?答案只有一個——
　　今年3月，《福布斯》發布“2010全球富豪排行榜”，被稱為“重慶女地王”的吳亞軍以39億美元的身家成為中國大陸女首富。
　　其實，僅僅在半年之前，《福布斯》發布中國富豪排行榜，女首富還是擁有266.3億元人民幣(約合33億美元)的碧桂園創始人之一楊惠妍，而吳亞軍當時只有119.5億元人民幣(約合17.5億美元)，與楊惠妍的差距還相當大。
　　為何在如此短的時間內，中國大陸女首富就易主了呢?業內人士分析，早在去年11月底，龍湖地產在香港成功上市，吳亞軍的身家就已升至273億元人民幣，把楊惠妍拋在了身后?，F在榜單易主，對吳亞軍來說不過是一個遲到的名分而已。
　　吳亞軍究竟是何許人也?
　　
　　不安分的女記者
　　
　　在重慶地產圈里，吳亞軍幾乎不接受媒體的采訪，關于公司的所有信息發布都交由公司相關部門完成。她的低調，使公眾無法清楚地感知她的個性和傳說中的種種過人之處，但假如把周圍人對她的評價串在一起，這位神秘女首富的面孔就會逐漸清晰。
　　1964年，吳亞軍出生于重慶市合川縣，從小學習刻苦，成績優異。一位小時候跟她住一個院子的同學回憶說：她學習太用功了，一放學就一個人在房間里面做作業、看書，她是寧愿一個人在房間里面唱歌，就是不出來玩，惟一能跟她交流的時間，就是她在公用廚房里做飯的時候。吳亞軍的母親是一位裁縫，經常在店里干活到很晚，吳亞軍天天都要做好飯給母親送去。
　　高中時，飽讀文學巨著的吳亞軍文科成績出類拔萃，作文經常被老師當作范文。但是，高考填報志愿時，老師基于她的愛好和性格，為她選擇了工科。另一說法是，吳亞軍覺得女孩子缺少邏輯思維，因此自己選擇了工科。
　　1984年，吳亞軍從西北工業大學導航工程系畢業，但她的街坊都不知道她分到了什么地方工作。還是龍湖的招股說明書揭開了她的職業生涯之謎，原來，她畢業后去了前衛儀表廠，4年后又成為《中國市容報》的一名記者。
　　據媒體報道，當記者沒多久，不安分的吳亞軍就開始“不務正業”，去拉一些畫冊出版的活兒，并憑著敢拼敢闖敢碰壁的性格，把這項業務做得有聲有色，掙了不少錢。同時，她也接觸了很多政界、金融界、房地產界的高人，為她日后進軍房地產業做好了鋪墊。
　　1993年，吳亞軍組建了重慶佳辰經濟發展有限公司(簡稱重慶佳辰)。據說在創業之初，吳亞軍就說過這樣一句話：5年內，我要領軍重慶地產；10年后，我將影響中國地產界。這句話看上去與吳亞軍的謙遜不太符合，但其真實性已不可考。
　　1995年6月，是吳亞軍真正大舉進軍地產界的日子。重慶佳辰與中建科產業有限公司合資成立重慶中建科置業有限公司，注冊資金為1000萬元，前者為控股方。不久。重慶中建科置業有限公司更名為重慶龍湖地產發展有限公司(簡稱龍湖地產)。
　　在吳亞軍的背后，有一個人的名字是不能不提的，那就是她的丈夫蔡奎。
　　蔡奎曾先后在成都飛機制造公司和重慶機場建設總公司工作，后在深圳炒股賺到了創業的資金，開了一家電腦公司。龍湖地產創建者之一的亞泰工貿。正是蔡奎為法人代表的公司。
　　龍湖南苑是吳亞軍在重慶開發的第一個房地產項目。據知情人回憶，1994年。建設部和國家科工委要在全國做一批“2000年小康住宅科技示范區”的樣板項目，吳亞軍抓住了這個機會。
　　當時，吳亞軍并沒有成熟的開發經驗，也沒有企業品牌，但她敢為人先，使龍湖南苑建成后在建筑、錄觀、配套、物業管理等方面，都為重慶樓市樹立了標桿。
　　隨著南苑項目的成功，吳亞軍總結并形成了一套自己的管理體系，并初步樹立起了龍湖品牌。
　　
　　西部“女地王”
　　
　　1999年，龍湖西苑項目啟動，吳亞軍首創了重慶樓市板式圍合、樣板景觀的模式，項目一面市便成為搶手貨，不少市民熬通宵排隊等著放號。有人形容說：“那房子賣得簡直比菜還快?！?br/>　　龍湖地產的資金漸漸充裕起來。200c年，吳亞軍開始大手筆開發龍湖地產的系列品牌項目，相繼拿下了香樟林、北城天街、楓香庭、藍湖郡等。到2004年，龍湖地產的銷售額已從前一年的不足10億元躥升至18億元。
　　在穩居重慶地王之后，吳亞軍開始向全國進軍。2006年，龍湖地產在重慶、成都兩地的銷售總額突破38億元，成為重慶乃至整個西部地區首家年銷售額突破30億元的地產企業，并躋身全國房企第一方陣。
　　關于吳亞軍的成功秘訣，業內有許多說法，但有一點是公認的：“細節成就龍湖”。
　　龍湖地產在公司網站上將其經營理念總括為“善待你一生”，而其企業產品觀為“不賣我們能造的，要賣人家需要的；忘掉自己想要的，想想人家愿付的”。
　　房地產開發涉及的環節特別多，龍湖地產在每個環節可能不是最好的，但都是優秀的，而不偏科的學生就能取得好成績。早在銷售龍湖南苑時，龍湖地產就第一個在重慶樓市實行“公示購房合同”，還主動公示建筑產品的客觀瑕疵，例如墻面可能開裂、樹種可能需要重復栽種等。2004年3月15日，龍湖地產又舉起了“項目范圍1公里內不利因素公示”的大旗。
　　曾在龍湖地產工作過兩年的“綠地翠谷”營銷總監郭自力稱，龍湖地產很善于學習和創新。在香樟林開工之初，吳亞軍組織公司人員到加拿大一個著名的別墅區體驗了兩個星期，以便讓他們將這種有品質的別墅生活蘊含到自己的產品中，并最終傳達給客戶。
　　記者了解到，龍湖地產的新項目在開盤前，除了要做產品宣傳推廣之外，還要制訂詳細的客戶接待方案，比如客戶來了坐什么地方，中午客戶餓了該為他們準備什么樣的午餐，甚至連口味都要考慮到。
　　一個更廣為流傳的故事是：萬科高管林少洲有一次去參觀龍湖地產的樣板房，脫下皮鞋換上拖鞋進屋參觀，當他出門再穿自己的皮鞋時，發現皮鞋掉了個方向：進屋時，鞋子是朝著房間里擺的，現在有人將鞋擺放成朝著房外。林少洲感嘆道：“龍湖這個企業可怕!”
　　
　　聯姻世界500強
　　
　　2009年，吳亞軍實旋“區域聚焦”策略，深化環渤海地區、長江三角洲地區及西部地區的多點布局。
　　龍湖地產的合同銷售額主要來自北京、成都、重慶、上海及西安五個城市，按地域分配，來自環渤海地區、長江三角洲地區及西部地區的合同銷售額分別占總銷售額的33.2％、13.2％及53.6‰
　　在陸續取得了杭州、青島、無錫、常州及沈陽等地的項目后，龍湖地產于今年第一季度進軍大連市，使自己在全國的地產布局擴展至11個城市。截至2010年3月底，集團整體土地儲備達到2504萬平方米。
　　此外，吳亞軍近年來也逐步增加收租物業的持有量。特別是購物中心。2009年，龍湖地產總租金收入為1.98億元，同比增長了24.7％，主要來自于重慶的4個商場。
　　在西南稱王，向全國進軍。僅僅是吳亞軍創業的階段性目標。從她2004年與世界500強企業香港置地聯姻，就可以看出其更大的野心。
　　其實，在涉足房地產之初，吳亞軍由于缺乏經驗，四處碰壁，于是她親赴深圳去找萬科的掌門人王石取經。這次取經讓尚在襁褓中的龍湖地產打響了勝利的第一槍——龍湖南苑。吳亞軍曾對身邊人說：最自豪的是，十多年過去，還可以帶人去看自己的第一個項目。
　　據龍湖地產內部人士介紹，與王石的交流中，吳亞軍最大的領悟就是看到萬科推行的財務公開化?；貋碇?，雷厲風行的吳亞軍立即聘請著名的普華永道會計師事務所負責公司的財務審計。
　　吳亞軍聘請第三方普華永道做財務審計，也是為達成與香港置地的合作鋪路。2004年10月，吳亞軍與香港置地共同投資40億元，開發“大竹林”國際標準的時尚生活社區。其時，她首次公開接受媒體采訪稱，自己將可以在國際化的平臺上，學習在國際規范下做事，學會把企業做到更透明，學習更先進的管理體系。
　　“理想是成功的一個開端，所謂發乎其上、得乎其中吧。就像端了一杯水，磕磕碰碰灑了一點，總還Ff274pLUHlVGt24jKyxnVQ==有半杯。假如一開始就是半杯，灑一點就沒有了。”吳亞軍表示，龍湖地產的理想是做百年老店。與香港置地合作，長遠的利益超過眼前的利益。在她看來，“如果不通過這樣的形式進行貼身合作，也就無法學到一個屹立100多年的國際化房企精微的東西。”
　　業內人士認為，吳亞軍聯姻香港置地的真實意圖是與國際接軌。原因是有了這樣的合作伙伴，更容易得到海外市場的信任。事實上，在與香港置地接洽后，很快就有20多個國際級的資金經理主動與吳亞軍接觸，這些人都是手握數十億美元掌控權的超級財團的代言人。香港置地的合作伙伴，如普華永道、摩根士丹利、東亞銀行等對龍湖地產也有了很高的評價。
　　保持與政府之間的良好關系，是吳亞軍獲取“女地王”地位的又一個重要原因。摩根士丹利常務董事KennyTse說：“重慶市政府對龍湖這家本土企業提供了強大的支持。”這些年，上至國家領導人、下至地方一把手多次到龍湖地產視察，使其作為重慶十大名片之一的身份越來越名副其實。
　　成為內地新的女首富，在吳亞軍看來不過是紙上富貴。她說，中國會產生首富，但目前還不會產生如微軟之類偉大的機構，既造福于股東、員工，也造福于人類。做那樣的企業，是她真正的理想。
　　私下里，吳亞軍開玩笑說，“我就是一個憤青?！彼矚g讀書，精力充沛，很多男下屬都自愧不如。龍湖上市路演的8天里，管理層跟著她跑了全球6個城市，最后從索羅斯基金出來時，旁邊的人都快累倒了，她還問，“我們下一站是哪里?”
　　如今，籠罩在“女首富”光環之下的吳亞軍，似乎也面臨著同樣的選擇：下一站是哪