把脈房產調控與宏觀調控方略

2010年的主旋律應該是“穩(wěn)調調穩(wěn)”，即平穩(wěn)地調控最終實現(xiàn)穩(wěn)定的政策意圖。而房地產穩(wěn)定是我國經濟可以繼續(xù)騰飛的重要條件，房地產能否穩(wěn)定則取決于政府正確的調控政策。

被預期為中國經濟最困難的2009年，卻不成想成為了中國房地產最輝煌或者說是最瘋狂的一年。不過，從2009年年底及新年伊始政府的一系列舉措已經昭示出，2010年的房地產市場已成為眾矢之的、成為政府定向打靶的靶子，房地產市場有可能急轉直下。近日溫家寶總理多次公開表示，本屆政府在任期內一定能把這件事情管好，使房地產市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位。兩會期間，預計本輪針對房地產的調控政策還會陸續(xù)出臺。然而，在波動弱復蘇(央行副行長朱民語)、不確定性強的國際大環(huán)境下，如何切實平抑房價，同時又保持中國經濟的平穩(wěn)發(fā)展將是政府在這一年中最大的考驗。

把脈房地產：抑制需求，金融手段是良方

房價在去年之所以能如此飛漲，其中一個重要的原因是適度寬松的貨幣政策在執(zhí)行中把演變成了極度寬松的貨幣政策，全年9.59萬億的天量信貸，其中近2萬億直接注入房地產領域。天量信貸支撐起地產商的腰板，穩(wěn)定了其將崩斷的資金鏈，使得他們在定價上變得更為主動，這也使得越來越多地產商開始捂盤抬價。其次，絕大部分的信貸都給了大型企業(yè)，土地需求的增加催生出無數(shù)“財大氣粗”的地王，成為高房價的重要推手。最后，地價的抬高帶動樓價上漲預期，配合著貸款的優(yōu)惠政策以及抱著避免財富縮水的想法，不論是自住還是投資，消費者的需求都被徹底激發(fā)了出來，消費者“買漲不買跌”的心理導致房價在“越漲越買，越買越漲”的怪圈中節(jié)節(jié)攀高。

新一輪對房地產的調控已經啟動。問題是，以什么手段作為主要調控方式?目前看來開征物業(yè)稅的呼聲最高。不可否認，物業(yè)稅在平抑房價，打擊投資，使得市場趨于理性方面有一定作用，但用其作為主要手段則未免不妥。一方面是因為物業(yè)稅尚不成熟，過早推出有可能適得其反；另一方面物業(yè)稅的本質是國家稅收制度的一項改革，如若當作短時期調控樓市的政策工具可能會有失全盤考慮，而長期來看甚至還會使人失望。稅收政策在任何時候都應該謹慎而行，因為“羊毛出在羊身上”，其最終成本都會轉嫁到消費者身上，加重負擔。

當前，房地產調控的重點是增加供給。這當然是對的，但短期不易見效。短期要見效，則必須回到房價上漲的根本上來，即旺盛且剛性的需求才是房價高漲的基礎，寬松的貨幣政策才是真正的推手。事實上，目前的一系列政策，包括開征物業(yè)稅，矛頭都是指向抑制需求，特別是投機性需求。事實上要想真正抑制需求，稅收手段僅僅是其中一方面，“解鈴還須系鈴人”，主要的手段還應該是金融手段。

在房地產調控中，金融手段包括信貸、利率、首付比三個方面。

信貸方面，應保持合理的放貸量，像2009年那樣井噴式的放貸量肯定將不會出現(xiàn)。去年年末銀行實際已經在執(zhí)行緊縮的貨幣政策，2009年四季度新增貸款低于前幾季度，已回到2008年的水平，這是政府和銀行共同作用的結果。一方面，由于此前貸款過高、也覺察到政策有微調的信號，銀行開始有意識地控制貸款；而政府政策也有所調整，在公開市場回收流動性力度加大，出現(xiàn)了“打左燈向右拐”的情況。鑒于本次政府調控力度之大、決心之強，相信往年銀行為了利潤甘冒違規(guī)風險放貸的沖動會大大減弱。隨著今年的信貸恢復正常水平，全年的信貸量可能最終只及去年的一半，即5萬億左右，正常的信貸量將切實有助于房地產市場降溫。

利率方面，加息一方面可以盡快的控制信貸規(guī)模，一方面增加了購房人的成本，也將會達到抑制需求的目的。央行年內已兩次上調人民幣存款準備金率，已經開始為收緊信貸和抵御通脹做準備。不過，鑒于我國經濟剛剛企穩(wěn)，過早加息將會對我國經濟的復蘇造成一定影響。

首付比方面，我們已經看到《國十一條》中已明確規(guī)定二套房首付不得低于40％。雖然政策相對較為溫和，但是無疑給市場發(fā)出了抑制二套房投機性需求的信號。

可以預見，今年還將會有更多的調控政策出爐，而一個重要方向是回歸居住本質，回歸06年和07年政府已經確定的啟動保障的道路?！秶臈l》提出，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，這相當于在住建部原計劃的基礎上增加了1倍。

以金融手段為主來抑制需求，防止房價過快上漲；同時多種手段并舉，再輔之以加大土地供應并加快房屋開發(fā)銷售步伐；加大保障性住房力度，使得未來的供應量放大，以滿足市場的龐大需求，避免需求滑落太快，這可以說是精明的政策組合。

不過，本輪房地產調控實際上錯過了最佳時機，最佳時間點應該是2009年六七月。而至2010年，房地產市場已有自我向下調整的趨勢，因此要避免順周期調控導致調控過頭的問題。如果調控力度過頭而“錯殺”了房地產行業(yè)。那么不僅僅是房地產行業(yè)受到損失，中國經濟也將再陷困境。

把脈中國經濟：穩(wěn)中求變

若說世界經濟也許不會像上次大危機那樣死掉，這可能是對的。但若說世界經濟已然復蘇，則實在是樂觀得過了頭。2010年整個世界仍然虛弱，將呈現(xiàn)波折，全球金融危機在歐洲正演變成財務危機和貨幣危機，經濟增長的穩(wěn)定性是極大的挑戰(zhàn)，2010年實在是有很大不確定性的一年，也是有可能出問題的一年。

對于中國經濟來說，雖然“保八”成果舉世矚目，但去年一系列強有力的刺激政策已難以為繼。這個時候，若調控不得當，未來經濟完全有可能二次探底甚至艱難“保八”。因此，2010年對于中國一定要力求企穩(wěn)，在穩(wěn)中轉變經濟發(fā)展方式、調整經濟結構。

首先，對于2010年通脹的說法在一定程度上是杞人憂天。世界上還有不少國家深陷債務泥潭，說明金融危機的冬天還沒有完全過去，而且我國的實體經濟目前也沒有完全復蘇。對于貨幣供應量高會引發(fā)通脹這種說法也是不確切的。例如，1998年之后連續(xù)幾年的貨幣供應都是非常高的，然而當時并沒有出現(xiàn)通貨膨脹，相反一直伴隨的通貨緊縮陰影，所以貨幣和物價之間并不存在著非常確定的關系，在目前的形勢下一味關注通脹則只會錯過繼續(xù)推進經濟復蘇的最佳時機。另外，對中國這樣一個經濟高速發(fā)展的國家來說，通貨膨脹比通貨緊縮要好，溫和的通貨膨脹比超低的通貨膨脹要好，通貨膨脹4％到5％是可以接受的。而今年通脹率1)ACPI而論實際上很難超過3％。因此，從2010年來看，并不存在通貨膨脹的威脅問題。

既然不必過多考慮通脹問題，那么中國經濟的重心還應該是保持適度寬松的貨幣政策，保持合理的信貸量，對發(fā)展過度的行業(yè)進行適度的回調，繼續(xù)保持經濟快速發(fā)展。

要保證中國經濟穩(wěn)定，首要的就是保證房地產行業(yè)能夠健康有序發(fā)展。2009年中國GDP達到335353億元，同比增長8.7％，而這8.7％的增長中至少有0.6～0.7個百分點是直接來自于房地產，其對經濟的拉動效應可見一斑。但是由于對于房地產行業(yè)的過于依賴，近些年房價飛漲，政府的每一次調控都似乎投鼠忌器，既要保證經濟增長和就業(yè)問題，又要控制房價過快上漲，政策風險反而加劇了市場的波動，到頭來結果是“不調不漲，一調就漲”。究其根本原因，則是調控“治標不治本”——單純地依靠行政、經濟手段來調控，而沒有從制度上下手。2010年是穩(wěn)中求變的一年，變的方面的一個重要體現(xiàn)是對房地產調控的根本思路的轉變。

筆者以為，目前房地產行業(yè)的調控轉型是大力回歸保障房發(fā)展道路，并以保障房的發(fā)展來平抑房價，如此實現(xiàn)保障房和市場房雙輪齊動的發(fā)展模式，但這一方向是讓中國走向國際上實際上相當另類的新加坡模式，雖然能保障基本居住，但老百姓不會住得太舒服，而且還會損害經濟發(fā)展效率。所以，第二代的房地產改革還應繼續(xù)向第三代改革轉型，即讓中國住房發(fā)展建立在合理的土地制度模式的基礎上。在2010年完善保障住房制度、平抑房價的同時，應著力開始治本——可以預見，我國下一代的房地產改革定必將涉及土地改革。放開房地產中的“小非(小產權房)”和“大非(土地強制性國有)”，才是改革的根本。我國的房地產市場缺乏產權基礎，建立土地的現(xiàn)代產權制度是中國改革的重要方向。當然，這是一項任重而道遠的任務，但它的方向應該是，產權要清晰、權責要明確、流轉要順暢，并且由各地方根據自身情況通過不斷的改革和適應來建立、完善。解決好它們，將會給中國房地產帶來真正意義上的革命。

另外，在2010年值得關注的還有人民幣升值問題。中國去年坐上了世界經濟增長的頭把交椅，升值壓力已經越來越大。與其承受越來越大的國際壓力以及將來某個時間被迫大幅度升值從而陷入升值危機，不如，趁現(xiàn)在在國際資本還未大舉入境以及2010年外貿看好的情況下突然一次性升值10％，既堵住國際壓力，又防范未來升值型危機，還能釋放當前進口能源原材料不斷漲價的價格上升壓力，而國內貨幣政策緊縮的壓力也會小很多，房地產調控的重擔也可以放松一些。可謂一舉多得。另有研究表明，在這種情況下我國的出口不會受到大的沖擊。

綜上，2010年的主旋律應該是“穩(wěn)調調穩(wěn)”，即平穩(wěn)地調控最終實現(xiàn)穩(wěn)定的政策意圖。而房地產穩(wěn)定是我國經濟可以繼續(xù)騰飛的重要條件，房地產能否穩(wěn)定則取決于政府正確的調控政策。