我國房地產市場現狀及運行特點

今年4月國務院出臺了針對房地產市場的“國10條”，這10條政策可以說是我國近幾年實施房地產調控政策以來最嚴厲的政策組合，包括政府政策、金融監管、交易稅費、土地交易、房源供應等多方面。在我國當前形勢下，房地產走勢已不再是一個單純的經濟現象，它已經和很多社會、民生問題，甚至國家的經濟、金融體系安全問題緊密地聯結在一起。

我國房地產運行態勢分析

此次金融危機后，我國房地產市場能夠快速恢復和反彈，有很多因素在起作用，概括起來有如下幾點:

第一，2005～2007年世界商品市場的大牛市使得許多商品的價格都迅速上漲，出現了價量齊升的局面，我國的房地產市場也不例外。從全國來看，這三年的商品房銷售面積同比累計增長了81.7%，商品房銷售價格累計上漲了34.3%。2005～2007年商品房價格上漲幅度落后于交易量的上漲幅度，一方面體現了商品房需求強勁，居民購買力強;另一方面也為2009年商品房的價格快速上漲以及銷售量的上漲埋下了伏筆。實際上全國商品房銷售量在經歷了2008年的小幅下降后，2009年商品房銷售量同比上漲了50.9%，商品房銷售均價同比上漲了20.75%，雙雙達到了歷年之最(見圖1、圖2)。

第二，2009年各地房地產市場商品房價格的迅速攀升，與2008年國家再次啟動房地產刺激經濟以及2009年天量信貸有很大關系。據估計，2009年的接近10萬億元的天量信貸中約有60%進入了各地方政府投融資平臺。與此同時各地二套和三套房貸政策的放開以及貸款利率的下浮直接刺激了工薪階層的購房欲望，相應地刺激了投資和投機性需求。

第三，地方政府的“招拍掛”機制直接推動了土地價格上漲進而推動了房地產市場價格的上漲。分稅制改革的實施使得地方的財政收入占比由原來的78%下降至44%，而支出卻由69%上升至72%，因此形成了地方政府對土地財政的依賴。這也是為什么近些年國家出臺的房地產調控政策沒有達到預期效果的緣故。另外，2009年的天量信貸很大一部分流入了地方政府的投融資平臺，一定程度上為地方政府提供了充足的流動性，使得地方政府開發和囤積土地有了資金來源，增強了地方政府捂地不賣的信心，也助長了各地地王的出現。地王的出現嚴重影響了購房者的購房心理，特別是影響了打算購房但是購房能力不足的中低收入群體。

第四，如果把上面提到的因素當作外因的話，那么居民的剛性需求以及投機需求是推動這次房價上漲的內因。從人口普查結果來看，根據2008年的統計，20～49歲人口占我國總人口的47%(見圖3)。這個群體的一部分到了適婚年齡需要購買住房，這部分住房需求“剛性很強”;一部分由于在1998年前后購買了“房改房”，經過10年左右的時間，這些家庭紛紛進入了住房改善期，這部分改善型的購房需求，剛性同樣較強。另外，我國已經進入了城市化加速發展時期，意味著將會有更多的人住到城市里，由此帶來的購房需求不可忽視。相比而言，北京、上海、深圳的房價上漲較快與這部分群體的購買有很大關系。

第五，由于近幾年國家工資收入體系改革，城市居民的持久性收入得到了穩步提高，投資和承受風險的能力在增強。我國物價的溫和上漲、儲蓄率偏高、人民幣升值預期的增強也為住房的投資和投機性需求帶來了理由。另外，經濟適用房投資受國家政策的影響，反復較大甚至出現同比連年下降的情況。盡管這一情況從2006年開始得到改善，投資穩步上漲，但與商品住宅投資相比，增長幅度仍有明顯差距，表明我國政策性住房步伐跟不上社會需求。

從上面的分析可以看出，近幾年的房價上漲有一定的必然性。一個關鍵問題就是房價上漲的速度過快，超過了居民的承受能力和政府的容忍程度。高房價帶來了首付的相應提高，改變了一些剛性群體的購房預期。

大連市房地產市場的特點

大連市作為東北地區乃至全國開放的門戶城市，其經濟實力是東北地區的龍頭，GDP占遼寧省1/4強，加上其特殊的地理位置、氣候條件、自然環境，吸引了內地，特別是東北三省的居民來大連購房，使得大連市的住房需求外向型特征特別明顯。據統計，最近幾年外來人口在大連市的購房量占大連市商品房銷售量的38%左右。這使得大連市的房地產市場不但受到上文分析的一些因素影響，還表現出獨到的特點:可開發建設土地供給緊張且呈逐年減少趨勢，供給總量不足且需求旺盛，與全國其他二線城市相比價格運行較獨立等。

土地供需緊張，土地出讓價格增長較快

大連市土地開發面積在經歷了2004～2006三年的較快增長后，2007年土地開發面積同比下降46%，2008年的同比增長僅為8%，盡管2009年同比增長40%，但是總量上仍低于2006年、2007年水平。

2006至2010年8月份大連市共出讓經營性房地產用地202宗，總成交面積1404.06萬平方米，總成交金額772.06億元(見圖4)。成交面積在經歷了2007年、2008年調整之后，2009年、2010年穩步增加。2010年1～8月的數據與2009年的數據相比，土地成交面積增加28.5%，成交金額增加67.98%。

開發資金多元化明顯，經濟適用房的投資比例偏低

從房地產開發的資金來源結構來看(圖5)，2005～2010年的數據顯示，開發商貸款占房地產總投資比例變化比較穩定，平均在24%左右。自籌比例逐漸提高，特別是含有定金和預售的其他部分占總投資的比例較大。2006年至2010年1～8月計算的這幾項的平均占比分別為:23.3%、2.1%、33.2%及41.4%，說明居民購買能力較強。特別是在2009年、2010年人民幣逐漸升值條件下，利用外資比例逐年下降，估計2010年利用外資比例同比下降86%。

從資金投向比例來看，商品住宅的投資比例很高，從2005年的61.45%增長到2009年的82.43%，2010年1～8月份為77.1%。對經濟適用房的投資比例偏低，最高為2009年，比例僅為3.5%;2010年1～8月份的經濟適用房投資比例同比下降46.7%(見圖6)。

商品房供給和需求結構不平衡

從商品房的供給與需求總量來看，2005年至2010年1～8月商品房的供銷比分別為0.72、0.86、0.52、0.91、0.48和0.6。說明當年銷售的商品房中有很多的存量房源，特別是2009年供銷比最低，供不應求現象比較明顯。這其中主要原因，一是與開發商取得土地后沒有按期開發有關，新開工面積增長平緩。二是與商品房的供給結構調整緩慢有關。受房地產國十條政策影響，2010年1～8月的銷售面積下降很快，居民觀望氣氛很濃(見圖7)。

從2006年至2010年1～8月的統計數據來看，90平方米以下住房的供給為18.6萬套，需求為16.5萬套;90平方米以上住房的供給為11.3萬套，需求為10.8萬套。從總量看，二者的供給都大于需求，而90平方米以下商品房的供給和需求總量都大于90平方米以上商品房的供給和需求。表明隨著商品房價格的不斷上漲，中低收入家庭住房支付能力下降，加上稅收政策的引導，更多的家庭選擇中、小戶型住宅。

商品房價格上漲較快

從2008年5月到2009年12月的數據來看，市區的商品房均價為8000～10000元每平方米左右，個別地段的樓盤價格達到12000元每平方米以上，漲速較快。銷售價格指數遠遠高于居民消費價格總指數;2007～2009年的房價收入比分別為17.78、14.18和14.03，遠高于世界平均水平，接近北京和上海等一線城市的水平。

究其原因，主要與土地成本和拆遷有很大關系。一是土地成本占比較高。根據大連市近幾年出讓土地的樓面地價來看，土地成本占房價比例逐年走高，2007年占比為39.33%，2008年和2009年都為35%左右，遠高于30%的全國平均水平。二是政府拆遷補償力度加大，推高土地成本的同時也帶來了商品房價格的上漲。2009年大連市的拆遷面積為171萬平方米，2010年的計劃拆遷面積為200萬平方米。一方面集中的大規模拆遷改造直接催生了購房需求，推動了房價快速上漲。另一方面拆遷補償成本的上升使得開發商獲得土地的門檻明顯提高，必然會帶動房價的上漲。

大連房地產價格變化有獨立特征

盡管大連市的商品房價格，尤其是市區的商品房價格最近幾年增長較快，逼近于全國一線城市，但是從變動規律看價格指數波動較為平緩，對政策反應比較滯后。2008年受到國際危機引起的經濟下行的擔憂，一線城市(如北京)和個別二線城市(如廈門)的商品房價格都做了迅速的調整，但是大連的房地產價格調整相對滯后。2009年下半年受到國家寬松的貨幣金融政策影響，M2高速增長，各地房價都做出了快速反應，如廈門、寧波，但是大連的房地產價格反應平淡(見圖8)。

大連市房地產市場展望

根據上面分析的大連市房地產市場的特點，結合大連市的土地、人口等變化趨勢，我們認為，大連市房地產市場未來幾年的變化主要受如下因素的影響。

宏觀政策將在一定程度上影響大連商品房的價格

國家后續出臺針對地產調控政策的可能性，取決于各地房地產市場對“國10條”的反應以及管理層的決心。目前一些城市在做房產稅的前期研究工作，對可行性進行調研。從理論上來講，開征房產稅既可以通過稅收杠桿，遏制富人、投機者炒房，促進房價回歸，又可以募集保障房資金。從法律層面看，我國住宅土地出讓的使用期限是70年，住房并非公民完全意義上的不動產。房產稅與當前收取的土地出讓金屬于重復收稅。如果征收房產稅，就要改革土地出讓金制度。如果大連市開始征收房產稅，將會影響大連市商品房的外來需求以及當地的投機性需求，這將會有效減緩大連市商品房的價格上漲壓力。

另外，國家未來的通脹壓力和人民幣升值預期也會影響商品房價格。盡管一些研究認為房地產是通貨膨脹的避風港，但是二者并不是簡單的正相關關系。一方面取決于通脹的性質，是結構性通脹還是全局性通脹;另一方面取決于本地房地產市場所處的階段。如果房地產價格高位運行，或者其是引起通脹的主因，很難使其成為通脹的避風港。從上面的分析看，大連市商品房銷售價格指數領先于消費價格指數。一定程度上說，資產價格上漲刺激了消費價格指數的上漲。對于人民幣升值的預期，目前來看國家采取主動性升值的可能性不大，這一點在20世紀日元主動性升值加劇了房地產對實體經濟的沖擊就是一個很好的例證。如果人民幣被動升值，其升值速度和波動性也在一定程度上阻止外資進入房地產市場的意愿。從上面的分析看出，2009～2010年的人民幣幅度升值較大，但是2010年大連市房地產利用外資比例卻大幅下降。因此在當前條件下，這二者對大連市的房地產價格短期影響不是很大。

從高層表態來看，國家在今后會加大經濟適用房的供給，經濟適用房供給比例的增加將會緩解房價的上行壓力。大連市近幾年的經濟適用房的投資比例偏低，保持在3%左右，如果采取適當的優惠措施，引導地產商投資到經濟適用房建設上來，勢必增加經濟適用房的供給，在一定程度上減輕商品房價格上漲壓力。

大連市未來房地產市場價格走勢受其自身因素影響不小

(1)土地緊張趨勢在短時間內可能得到緩解，但是長期來看土地供給緊張狀況不會改變。在未來幾年里，大連市新增可開發土地面積會逐年減少。但是在調控政策預期的影響下，一些開發商手中囤積的土地和政府手中的土地會逐漸釋放出來。一方面國家針對開發商囤積土地的政策效果會有所體現;另一方面政府從投融資平臺得到的貸款到2011～2012年到期，在這一壓力下政府會逐漸縮小土地獲利的預期。這樣一些存量土地的釋放會在暫時緩解土地緊張的局面。從目前來看，大連住房的需求速度會明顯大于城市擴張速度，土地緊張是必然趨勢，但是大連市加大拆遷力度是應對土地供給緊張的有效策略，其對土地成本的影響力度取決于單位土地拆遷帶來的成本增加與土地稀缺帶來的邊際成本增加的比例。

(2)經濟適用房的供給力度會有所加大。地方政府對經濟適用房的供給一直持模糊的態度。因為它會影響商品房的需求，商品房的需求下降勢必會影響政府的土地價格和土地財政的收入。如果這次國家調控政策效果明顯的話，勢必會壓縮商品房市場的利潤空間，這樣會引導地產商到經濟適用房領域或其他領域進行投資。大連市近幾年的經濟適用房的投資比例偏低，一直保持在3%左右。目前，大連市政府已經開始運作，在市內四區和郊區準備新建經濟適用房1500套。經濟適用房的建設勢必緩解當前的房價上行壓力。

(3)價格回調是短暫的，未來幾年可能會有上升的空間。近幾年大連市的房地產市場價格走出了與全國其他城市相對獨立的趨勢，這與本地剛性需求以及改善性需求、外地人口來大連的剛性和投資需求穩步增長有很大關系。根據1978～1982年的大連市人口推算，在2006～2009年大致分別需要住房3.3萬、3萬、3.4萬、3.9萬套，2010～2015年大約分別需要3.1萬、4.2萬、2.9萬、4.35萬、4.6萬套，剛性需求穩步增長。再加上工資收入的改革，居民的持久性收入增加會提升其對商品房的購買能力。

(4)大連市郊縣的擴容會緩解市區房價上漲的壓力。如果大連市加大向郊縣擴容的速度，將會有效緩解市區商品房價格的上漲壓力以及對郊縣商品房價格示范效應，特別是如果大連市的地鐵和輕軌投入運營后，將會縮短居民的空間距離，很多購房者將會選擇到郊縣購房，大連不同位置的房價差距將會有所縮小。

(注:課題組組長:許文，課題組成員:朱天星、徐明圣、楊中原、劉妍，報告執筆人:朱天星)