一起建設工程價款優先受償權的啟示

案件背景

2005年2月，某市A房地產開發有限公司(以下簡稱“A公司”)在城市西郊開發了一個美景花園小區項目。A公司與B工程建筑公司(以下簡稱“B公司”)簽訂了《建筑工程施工承包合同》，合同約定:B公司承建A公司開發的美景花園小區項目，工期為2005年3月2日至2006年8月18日，整個工程建筑價款為人民幣9000萬元。付款方式為地基與基礎工程完成后十五日內支付1000萬元，工程進行一半后再支付4500萬，剩余款項在工程竣工并驗收合格之日后三十日內一并支付。

工程建設進行到三分之一時，A公司資金緊張，于是以美景花園小區項目工程作為抵押，向某市C商業銀行城區支行(以下簡稱“C銀行”)申請5000萬元人民幣的貸款。在貸款審批過程中，C銀行為了確保自己的貸款債權能夠獲得最大程度的保障，要求A公司以在建的美景花園小區項目工程辦理了抵押登記手續。同時，C銀行還要求A公司考慮是否可以要求B公司放棄建設工程價款優先受償權。在A公司的強烈要求下，B公司向C銀行發函表示對C銀行單方面放棄建設工程價款優先受償權。

2006年8月8日，美景花園小區項目完工，2006年9月2日驗收合格，9月25日進行竣工驗收備案，但是由于雙方對于工程量的變更存在爭議，直到2007年3月25才簽署建設工程價款結算文件。A公司前二期工程款如約支付給B公司，但未按約支付剩余工程款，尚拖欠B公司3500萬元。2007年5月20日，B公司將A公司起訴至人民法院，要求A公司支付剩余工程款本金及利息3756萬元，并要求確認對美景花園小區項目的優先受償權。

經法院查明:A公司拖欠B公司建設工程款及其利息達3756萬元，C銀行給A公司貸款5000萬元并辦理了在建工程抵押登記手續，B公司給C銀行發了一份關于B公司對C銀行單方面放棄建設工程價款優先受償權的函。

在庭審過程中，A公司辯稱:B公司已經發函給C銀行單方面放棄了建設工程價款優先受償權，而且工程于2006年9月2日竣工，到2007年5月20日已經有8個多月，B公司行使優先受償權的期限早已屆滿，所以不再享有優先受償權。C銀行也主張由于B公司單方面放棄了建設工程價款優先受償權，從而使得自己享有的抵押權具有優先效力。

而B公司則認為:放棄建設工程價款優先受償權是在A公司的要求下進行的，并不是B公司自身真實的意思表示。同時，放棄建設工程價款優先受償權只是單方對C銀行作出的，對A公司并不發生效力。至于建設工程價款優先受償權行使期限，應該從雙方簽署建設工程價款結算文件的時候開始起算，也即從2007年3月25日開始起算。因為該文件的簽署最終確定了建設工程價款，B公司才可以依據相應的建設工程價款來主張建設工程價款優先受償權。

法律分析

本案是一起與建設工程價款優先受償權密切相關的典型訴訟案件，焦點問題在于雙方對建設工程價款優先受償權能否放棄和放棄后的效力如何，以及建設工程價款優先受償權的行使期限如何起算存在著不同理解。筆者認為，作為債權人之一的商業銀行，為有效保障自身的貸款債權，有必要認真研究建設工程價款優先受償權能否放棄相關問題。

建設工程價款優先受償權的行使條件

我國《合同法》第286條規定:“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

建設工程價款優先受償權實際上是給予了承包人一個法定的優先權，該權利的法律效力表現為承包人就工程價款應優先于發包人的普通債權人和有擔保物權的債權人得到工程的變價清償。一般而言，適用“建設工程價款優先受償權”需具備以下條件:

發包人未按照約定支付建設工程價款。承包人主張建設工程價款優先受償權是建立在合法有效的建筑工程承包合同基礎上的。當承包人按照合同約定履行了承建義務后，相應地，發包人需按照合同約定的期限履行付款義務。如果期限屆滿后發包人仍未支付工程價款或者支付工程價款的方式、數量不符合約定，那么，承包人方可按照《合同法》規定行使權利。

承包人的主張在法定期限內。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(法釋[2002]16號)(以下簡稱“《批復》”)第4條規定，建設工程承包人行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。也即，只有在該6個月除斥期間內，承包人方可主張，超過該期限的主張無效。

需要研究的是，竣工之日究竟從何日計算方為合適。本案中，A公司主張工程已于2006年9月2日竣工，到2007年5月20日已經有8個多月，B公司行使優先受償權的期限早已屆滿，所以不再享有優先受償權。B公司則主張應該從雙方簽署建設工程價款結算文件的時候開始起算，也即從2007年3月25日開始起算。對此，《合同法》和相關司法解釋對此均未作詳細規定。筆者認為，考慮到需要通過對建設工程的決算來結算確定建設工程價款，故應綜合考慮竣工日期和合同決算日期等相關因素來確定。否則，極易出現發包人拖延決算，承包人因建設工程價款沒有最終確定而無法行使權利的情形。

建設工程價款優先受償權能否放棄

本案的關鍵問題就是承包人能否放棄建設工程價款優先受償權。對此，A公司主張B公司已經發函給C銀行單方面放棄了建設工程價款優先受償權。C銀行也主張由于B公司單方面放棄了建設工程價款優先受償權，從而使得自己享有的抵押權具有優先效力。但B公司則認為:放棄建設工程價款優先受償權是在A公司的要求下進行的，并不是B公司自身真實的意思表示。

筆者認為，討論建設工程價款優先受償權能否放棄需要分析其基本性質問題。根據《批復》第1條和第2條的規定，建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權，但如果消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，建設工程價款優先受償權不得對抗買受人。也即，建設工程價款優先受償權實際上是一種法定優先權，其法律效力表現為承包人就工程價款優先于發包人的普通債權人和有擔保物權的債權人得到變價清償。但是，建設工程價款優先受償權這一法定優先權的基本性質仍然是民事權利，屬于私權范圍。按照“權利可以放棄，義務必須履行”的理念，承包人單方面放棄建設工程價款優先受償權的意思表示屬于對自身權利的處分，符合私法自治原則，且并無不妥。承包人放棄建設工程價款優先受償權這一優先權，并不代表承包人不享有該優先權項下的債權，承包人還可以主張建設工程價款受償權這一債權。

值得注意的是，承包人單方面放棄建設工程價款優先受償權的時間問題。也即，承包人在建設工程價款優先受償權的行使條件滿足的情況下才能放棄該權利，還是承包人可以預先承諾放棄該權利。本案中，B公司向C銀行發函表示對C銀行單方面放棄建設工程價款優先受償權便屬于預先承諾放棄建設工程價款優先受償權的情形。筆者認為，在建設工程價款優先受償權的行使條件滿足的情況下，承包人放棄行使該權利屬于典型的權利處分行為，只要不存在法律禁止情形，理應被認定為生效的民事法律行為。承包人預先承諾放棄該權利的行為，則屬于單方允諾行為，是承包人向他人作出的為承包人自己設定在建設工程價款優先受償權的行使條件滿足時不得行使該權利的義務。因此，在無法律禁止性規定的情況下，承包人在上述兩種時間段上放棄或者承諾放棄建設工程價款優先受償權的意思表示均屬于有效。

本案中，B公司主張放棄建設工程價款優先受償權是在A公司的要求下進行的，并不是B公司自身真實的意思表示。實踐中，商業銀行為保障自身貸款債權的安全，會要求發包人在借款合同中約定，由發包人要求承包人放棄建設工程價款優先受償權。為了獲得商業銀行的貸款，發包人往往會利用自身的優勢地位，迫使承包人接受放棄建設工程價款優先權的方案。此外，承包人為了在激烈的建筑市場上爭奪建設項目，不得不以此為條件作出放棄建設工程價款優先受償權的承諾。筆者認為，意思表示是否真實需要結合主觀和客觀兩方面來加以認定。

就本案而言，建設工程價款優先受償權對于B公司而言是一個十分重要的權利，承包人沒有理由輕言放棄。發包人利用自己的優勢地位脅迫承包人放棄優先受償權的案例大量出現，嚴重干擾了建筑市場環境，產生了極其重大的危害和不良的社會影響。按照我國《合同法》第54條第二款的規定，一方以脅迫的手段使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。也即，如果發包人脅迫承包人，承包人為了獲得建設項目而不得不承諾放棄建設工程價款優先受償權的，承包人可以向人民法院或仲裁機構申請變更或撤銷。

放棄建設工程價款優先受償權的效力

根據《批復》第1條和第2條的規定，建設工程價款優先受償權作為一種法定優先權，應當依照《合同法》第286條的規定，優先于抵押權和其他債權，但如果購房人交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗購房人。可見，就建設工程價款優先受償權的效力而言，實質上是賦予承包人可以就其承建的工程折價或者拍賣的價款優先于該建筑的抵押權人(如在建工程抵押權人、房屋抵押權人等)和其他債權人受償的一項權利。

就效力而言，承包人放棄建設工程價款優先受償權并不意味這承包人放棄建設工程價款受償權這一債權，實際上是放棄了建設工程價款受償權的優先效力，對擔保物權和其他債權的優先受償效力喪失，從而使得承包人和發包人的普通債權人處于同一順位，適用同一債權清償規則。而對建設工程享有抵押權的抵押權人則可以優先于承包人獲得清償。

提請注意的是，本案中的B公司放棄建設工程價款優先受償權只是單方對C銀行作出的，而并沒有對A公司作出，那么是否可以認為放棄建設工程價款優先受償權只是單方對C銀行作出的，對A公司并不發生效力呢?對此，筆者認為，建設工程價款優先受償權具有優先于其他抵押權人、債權人等優先受償的效力，放棄該權利意味著該優先效力不復存在。雖然是單方面對C銀行作出的，但并非僅對C銀行生效，而對其他人不發生效力。相反，放棄的最終效力表現為承包人對發包人的建設工程價款受償權的優先效力喪失，成為普通債權，其他擔保物權人的債權可不受該優先權的制約，具有相應的權利效力。否則，就本案而言，則會使C銀行獲得優先于其他擔保權人的優先權利，顯然不妥。

銀行可能采取的預防和救濟措施

通過上述幾個問題的分析，筆者認為，商業銀行開展住房貸款業務時，應注意以下幾個問題:

正確看待規避承包人建設工程價款優先受償權的措施

目前，我國商業銀行在經營房地產開發貸款、在建工程抵押貸款等公司貸款業務時，為保障貸款債權的順利實現，在對在建工程設定抵押權后，有些還會特別要求項目承包人向商業銀行單方面簽署放棄建設工程價款優先受償權的書面文件，或者直接與發包人、承包人簽訂一個三方合同，要求承包人放棄或承諾放棄建設工程價款優先受償權。考慮到我國目前建筑市場上的競爭十分激烈，承包人為了獲得建設項目，有時不得不作出放棄建設工程價款優先受償權的決定。由于建設工程價款優先受償權屬于法定優先權，雖然通過分析可得出承包人單方放棄建設工程價款優先受償權應屬有效，但由于我國法律并無明確規定，因此在權威性和規范性不足的情況下，實踐中極易產生糾紛。不同的人民法院在審理類似案件時也容易出現內容相異的判決。因此，商業銀行應積極研究相關司法裁判，正確看待規避承包人建設工程價款優先受償權的措施。

加強對住房相關貸款業務的監督力度

積極加強貸前審查工作。在開展住房相關貸款業務，特別是在建工程抵押貸款業務時一定要注重貸前審查工作。

首先，在發放貸款前，認真審查貸款項目相關資料，了解借款人的資信狀況、借款需求和資金投向。重點調查借款人的第一還款來源，對無還款來源或還款來源不足的借款人不能心存幻想依靠執行其抵押物(如在建工程)來還款。只有那些具有較強資金實力、良好市場信譽，并且具備一定資質的借款人，才應與其建立信貸合作關系。

其次，對于借款人提提供的在建工程抵押一定要先審查其是否欠承包人的建設工程款。如沒有發現拖欠建設工程款的，可要求借款人和承包人共同出具款已結清的證明給商業銀行;如存在拖欠建設工程款情形的，則需要重點審查其是否屬于正常欠款，還可以要求借款人和承包人作出合理的解釋，并在放款前要求其支付。

最后，確保提供抵押的在建工程項目的合法性以及是否存在其他擔保物權，并做好抵押等登記工作。可以要求借款人用于抵押的在建工程應具備《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》等相關證件，并查詢該抵押物上是否存在其他權利負擔等，防止因此而喪失擔保功能或優先順位，從而影響貸款債權的實現。

認真做好貸后跟蹤工作。發放貸款時注重采取受托支付方式來對借款人的借款資金進行監管。同時，商業銀行還應根據貸款合同的約定，對借款人的資金運用情況進行監督，對借款人的經營情況、財務活動和會計報表等進行檢查。做好貸款跟蹤工作，了解掌握貸款項目的進度，貸款的實際用途和流向，保證貸款能夠專款專用，督促借款人按時、按質、按量完成貸款項目。此外，還應密切注意借款人的資信狀況和還款能力，防止借款人挪用貸款用于其他項目或者出現其他影響商業銀行貸款債權實現的行為。一旦發現借款人的存在違約情形，則可以迅速采取措施收回全部貸款。

加強對工程銷售款項的監督工作

如果借款人在開發建設項目的同時，又預售建筑物并辦理預告登記的，一般會應商業銀行的要求在貸款銀行開設一個專門賬戶，用于存入在建工程的銷售價款。商業銀行可以密切關注借款人存入該賬戶的款項變動情況。一旦發現借款人存在違約情形，商業銀行可依據我國《物權法》第191條的規定，要求借款人將轉讓所得的價款向商業銀行提前清償債務或者提存，以此來保障商業銀行貸款債權的實現，維護商業銀行的合法權益。

(作者單位:中國工商銀行法律事務部)