房地產預期變了

政府對樓市的調控保持著連續性，不會讓房價過段時間又開始瘋漲，同時政府將進一步加強保障性住房特別是公租房建設

4月17日出臺的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(下稱“新國十條”)已經取得了成效，如部分大城市房價過快上漲得到抑制，投機性和投資性的購房需求大量退出市場，老百姓對政策的預期也有很大改善。

出臺近半年之后，國務院多部委選擇在國慶前夕再次聯手出臺調控措施，一是表明要堅定不移地貫徹“新國十條”的基本精神，即遏制投機性和投資性購房需求;二是表明政府要不斷完善住房保障體系建設。

這次調控旨在進一步完善和落實“新國十條”，屬前后相繼，而不是另出政策，更不是否定“新國十條”。

“新國十條”和此前調控政策相比，最明顯的特點就是深化、細化了區別化的信貸政策。這次調控，進一步強化了這個區別，信貸政策也更為嚴厲精準。

這次在信貸政策上的變化非常明顯，尤其是暫停第三套房貸款，遏制投資性投機性購房需求的態度更為明確。

有人問，首套房三成首付比例會不會打擊部分人的購房需求?這其實是個誤解。房價本來就應該在三成首付的市場環境下運行，兩成首付是在2008年年底“保增長”的特殊情況下采取的刺激性政策，是打折優惠。既然是打折優惠，就總有結束的時候。所以，三成首付是恢復常態，不叫收緊，也不帶有任何懲罰性和限制性的含義。

至于二套房實行五成首付，1.1倍的利率，這就帶有了限制性意味。而第三套房干脆不貸款，想買你就付全款，這就帶有懲罰性含義。關于房產稅，將來也會區別為優惠、常態、限制性、懲罰性的四個層次。

在保增長的政策中實行兩成首付。那是銀行用承擔風險的方式分擔了政策性成本。但銀行畢竟是企業，一段時間要承擔一定的社會責任，這是必要的，包括發達國家的銀行也要承擔社會責任，但是不可能長期承擔這種風險。

政府幫助窮人可以使用財政政策。下一步就是施行更精準的財政政策。比如這次政策中，對家庭購買90平方米以下首套房的，契稅減半，個人購買90平方米以下首套房的，契稅減按1%征收。再比如，對困難群體通過廉租房和購買有限產權房，使困難群體和夾心層得到實惠，實現差別化地共享公共資源。

這次調控政策還有一個明顯的特征，就是強調了地方政府的責任。這方面有三個重點，一是房價過高和過快上漲的城市，要對地方政府問責;二是地方政府不能再觀望了，沒出細則的必須出細則，這是一個基本態度，要不折不扣地執行;三是保障房。

個別地方政府對落實“新國十條”提出的保障房目標還有差距，這次調控政策要求地方堅決落實保障房任務，而且在保障房建設方面特別提出公租房問題，表明政府在前期解決廉租房和最困難群體住房以后，政策重心在一定程度上有向夾心層傾斜的含義。

公租房是在經濟適用房、廉租房和小戶型房之間又多出的一個品種。對那些收入不低，但畢業時間不長，因而買房有困難的大學畢業生而言，公租房是買房前一個很好的過渡。

當然，現行政策主要是著眼于解決短期市場運行的問題，保障房體系是一個長期的制度安排問題，不可能在一個調整短期市場預期的政策體系中，把每一個群體怎么保障的問題都完善地解決。但從長遠看，多層次保障體系的趨勢是不可改變的。

在保障房土地供應方面，“新國十條”出臺后，有些地方并沒有靈活地按照市場情況增加土地有效供應以改善預期。

這次調控政策，要求各地要切實落實保障性住房的供地計劃，對房價上漲過快的城市要增加居住用地供應總量，這也是對地方政府保障房供地提出了更明確和具體的要求。

總之，本輪政策的主要目的在于改善公眾的預期:一是表明中央政府的調控政策不含糊，決心是堅定的，讓老百姓別慌，政策不會讓房價過段時間又開始瘋漲;二是表明中央政府重視保障性住房的完善，這一次，政府特別強調了公租房建設，具體的措施也正在完善當中。

作者為住房和城鄉建設部政策研究中心主任