樓市調控雙向加碼

這是一組抑制需求與增加供給雙向并舉的政策組合。惟一令人擔憂的，就是抑制需求的一手硬，增加供給的一手軟，從而埋下價格反彈的風險

時隔五個半月，房地產調控再出重手，首要原因自然是主要城市的房價仍居高不下并有反彈跡象。也正因此，和前幾輪調控相比，“9·29”新政抑制需求的色彩顯得更濃，畢竟抑制需求的措施對房價的作用更為直接迅速。

但是，如果把本輪新政的出臺僅僅理解為是中央政府基于“面子”而打壓房價，那又有失偏頗。事實上，這是一組抑制需求與增加供給雙向并舉的政策組合。惟一令人擔憂的，就是抑制需求的一手硬，增加供給的一手軟，從而埋下價格反彈的風險。

房價問題千頭萬緒，供求關系仍然是最基本的分析框架。增加供給的任務一度被壓在了開發商肩頭，2007年，“政府的歸政府、市場的歸市場”，政府終于認識到這個道理，保障房制度得以建立。但此后兩年，保障房建設基本處于雷聲大雨點小的狀態，直到今年，少數城市才有了突破性進展。

保障房的惠及范圍還需要擴大，但它的覆蓋面畢竟有限，龐大的“夾心層”中上層群體，仍需指望商品房來解決或改善住房需求。因此，刺激開發商增加商品房尤其是中小戶型商品房供應，同樣應該被提到重要的決策次序上來。

“9·29”新政還提到加速推進房產稅改革試點，這項工作應當超越短期的價格調控，更多納入長期的制度建設來考慮，藉此推動中央與地方重構財稅體系，并將增加了的地方稅收取之于民、用之于民。

同時，房產稅的征收范圍、稅基、稅率應仔細斟酌，特別注意避免傷害剛具羽翼的中產階級，避免造成新的財富失衡。

——編者

距4月份樓市調控不足半年，新的政策配套又撲面而來。

與此前抑制需求與增加供給相平衡的樓市調控有所不同，這一次政策指向更側重抑制需求，在抑制需求的同時增加供給。這包括更嚴格限制購房數量和貸款條件，同時明確宣布將啟動房產稅全國范圍試點，這表明政府非常明白:除非新政到位，否則價格反彈就是遲早的事。

而各界的反響也基本在政策預期之中，若進一步的政策配套到位，持續多年的中國房地產開發、銷售與轉讓模式，或面臨變局。

9月29日晚間，多部委聯合出臺了新一輪樓市調控措施，內容包括提高首付門檻、禁貸三套房、行政限購、房產稅改與“一房一價”的房價備案制，并再次強調各地方政府的房價督導職責，同時啟動對地方政府的問責程序。

外界的觀察和分析傾向認為，4月樓市新政藥效未顯，或至少是藥效未達預期，當是“9·29”新政突降的主要背景。

根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市全樣本調查數據，今年9月，全國100個城市住宅平均價格為8363元/平方米，環比上漲0.70%，其中86個城市價格環比上漲，14個城市環比下跌。

而根據國家統計局早先公布的數據，8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，15個大城市中， 13個城市成交量環比上漲。整體平均漲幅達26.8%。而從房價細分表現來看， 6個房價一線城市的同比整體平均漲幅為32.7%。

更為直觀的數據，是今年8月與4月的房屋銷售價格對比。京滬穗深這四個最受關注的一線城市，8月的房價比4月分別下降了2.55%、1.20%、0.30%和0.8%。

顯然，這份成績單很難令決策層滿意。與此同時，放松調控的呼聲和傳言四起，經歷了年中的短暫觀望和成交低迷后，房地產市場迅速回暖。面對調控再度淪為“空調”的輿論， 以及公眾對房價即將再現2008年報復性反彈一幕的擔憂，決策層必須有所作為。

行政之手

政府部門直接插手定價環節，是4月新政最明顯的特征之一

《財經》記者調查發現，即使是這樣一份成績單，也還是在過去半年時間里，地方政府使用了一些非常規的措施后才勉力做到，市場上孕育的價格反彈動力，仍然一觸即發，樓市并未因新政的再次出臺而完全被馴服。

5月以來，任志強多次在微博及公開場合披露，為了確保月度房價統計數字的好看，北京市建委對于一些擬高價入市的樓盤進行約談，在發放預售證環節對房價進行限制。

北京一個高檔樓盤的銷售總監向《財經》記者表示，這樣的打招呼都只是口頭通知，沒有正式文件， “我的印象是，從4月27日開始，北京市建委開始執行這個做法，圈子里有個共識:北京的預售證現在是最難拿到的。”

該人士進一步稱，通常整個流程是，先到北京市區縣住建委的市場科遞交申請預售證的材料，然后資料匯集起來送至市住建委市場處，由后者負責審批。如果通過申請，會把所有待售房屋的面積、單價、總價、最高銷售價格都輸入進北京市房地產交易管理網。

如果沒有通過申請，就需要進一步補充材料，這個時候找找關系打聽下真實的原因，通常住建委的人就會告知，申請遇阻的原因是銷售價格太高。

在這樣的局面下，一些擬高價銷售的項目面臨諸多延期開盤風險。

“北京東三環外一個高檔樓盤報價8萬元，但政府僅批準6萬元的銷售均價申請。萬科藍山最初擬報單價5萬元，但是政府只批準4萬元，最終萬科藍山第三次開盤以3.98萬元的單價開售。”

據介紹，開發商在申報時會向政府提供一個報告，里面內容主要是周邊區域的參考房價。一般來講，政府批準的預售價格都比開發商自己申報的最高價格低20%-30%，因此，開發商會盡量申報一個最高價格。

政府部門直接插手定價環節，是4月新政最明顯的特征之一。

任志強與馮侖均曾在公開場合表示，目前的價格多是政府自己審核、批準的價格，北京新發的預售證上，每套房屋的價格都定明了，再說房價高，就跟企業沒有關系了。

北京市平抑房價的做法并不孤立。在上海，“新推樓盤單價超過3萬元必須由市房管局審批”的傳聞一直存在。9月17日，針對上述傳言，上海市房管局副局長龐元回應稱，不存在對高價位樓盤預售許可權由區縣收回到市局，也不存在對高價位樓盤不讓上市預售的問題。

但他同時強調，市房管局主要是加強對預銷售方案的重點復核工作，重點是“一房一價”。

9月3日，上海市房屋管理局下發《關于進一步加強本市房地產市場監管，規范商品住房預銷售行為的通知》(下稱《通知》)。

根據《通知》規定，房地產開發企業應當在銷售方案中申報“一房一價”，明確調價期限，并嚴格按照申報價格對外銷售。如果銷售價格需要上浮的，應重新申報備案。

據上海本地媒體報道，上海市以往提交營銷方案是以銷售均價上報，然后再制定一個上下浮動范圍。如今按照“一房一價”的操作方式，不但對企業上報的方案制定速度有影響，而且審批周期亦有延長。

盡管官方辟謠，但是上海仍有多個高價項目入市受阻。閔行星河灣是星河灣地產在上海市的第二個高檔項目，自今年8月中以來一直傳聞即將入市，預期開盤單價可能在5萬元以上，但是，至今未獲得銷售許可證。

一份統計數據顯示，如果以單價3萬元/平方米作為基準線，5月份上海樓市3萬元以上房源的供應面積為24.84萬平方米，6月份為10.09萬平方米，而到8月份則下降到了9.01萬平方米。

業內人士認為，官方對預售房價進行備案管理，并執行一房一價，本身是踐行新政文件中要求整頓交易秩序的體現，但是，政策之手過分切入定價環節，產生的價格歪曲信號同樣不容忽視，政府也須避免自己調控自己的尷尬局面出現。

“北京香蜜灣的預售文件中，政府批準它可以每三個月調價5%，這事實上向購房者發出了一個很不好的信號:房價三個月后要上漲，要買趁早。”前述高檔樓盤銷售總監說。

新政疑點

新政出臺次日，股市正是在地產股的帶動下反彈，表明內地樓市還是有大量的需求支撐

這輪由“9·29”新政掀起的調控被稱為二次調控，恰處在十一黃金周前夕，在多位業內人士看來，政府的警告與宣示意味十足，與此同時，地方政府也并不期望接下來樓市價格暴跌，個中矛盾心態，復雜而微妙。

合富輝煌(0733.HK)首席分析師黎文江向《財經》記者表示，這個新政主要是一種警示，警告不要投機入市，也是為了在黃金周壓縮一下需求與成交量，為后市供應量補充進來爭取一點時間，因為很多影響價格的根本性因素要發揮作用，都是需要時間的。無論是保障房建設，還是土地供應變成房子。

合富輝煌是廣州亞運城項目的兩大銷售代理商之一。該項目身披全國地王的光環，入市以來頗受全國關注，兩大代理商甚至在全國范圍內對該項目的銷售進行包裝推介。

自9月26日開盤以后，亞運城項目因亞運概念受到市場追捧，銷售情況并未受9月29日晚間出臺的新政太大影響。

據合富輝煌一位銷售員稱，雖然有很小一部分客戶放棄選房，但是總體上銷售90%以上，至今已銷售超過4000套。項目中的媒體村因戶型小、總價低，受追捧程度更大。

據了解，亞運城項目的銷售均價在1.2萬元/m2，這一價格差不多是廣州市商品房的均價，但是超過了周邊大多數樓盤的價格。

亞運城的旺銷，顯示出區域市場強勁的需求力量。與此同時，資本市場也并未隨“9·29”新政而動。9月30日，新政出臺次日，A股正是在地產股的帶動下反彈，全天地產指數大漲3.88%，以保利地產漲停居首，標桿地產股漲幅領先。

而黃金周后首個交易日，10月8日，雖然前夜上海出臺嚴厲調控細則，地產股在低開之后迅速上漲。至收盤，地產指數漲了1.44%。

大福證券研究部主管麥德光向《財經》記者表示，資本市場對新政作出的反應，表明內地樓市還是有大量的需求支撐。最近一段時間，香港中資地產股平均上漲了15%，有的上漲更多。因為這些政策都沒有改變基本的供求結構。

“國慶節前兩天，香港靠近深圳的一個豪宅洋房項目開盤，每套總價多在1000萬元以上，但是據發展商稱有高達30%的買家是內地人。如果深圳廣州限制買房，他們就會進一步涌入香港樓市。從近期看，新加坡、香港等國家和地區都出現了房地產價格上漲過快的現象。”他說。

上海本地一大型國企的高層對《財經》記者表示，目前政府調控房價用了很多非市場化手段，作為一個市場參與者，很難對這些非市場化的做法進行評價。

在北京，耐人尋味的一幕則反映出政府部門對樓市新政效果的矛盾心理。針對媒體報道北京國慶長假樓市“外冷內熱”，北京市住建委負責人在長假最后一天特別強調稱:國慶期間北京商品住房市場總體運行較為平穩。

這篇題為《北京樓市黃金周外冷內熱》的報道稱，“9·29”新政后的國慶黃金周，樓市成交量與去年同比翻番。

很快，北京市網管辦即打電話給主要門戶網站要求刪除此文。而北京市住建委則在節后首個工作日給出了另一組數據:國慶期間六天(10月1日-6日)全市新建商品房(不含經適房和限價房)網簽總量為782套，環比國慶前六天(9月25日-30日)的3939套，跌幅超過80%。

常理而言，任何一個地方政府都不希望本地的房地產市場遭致重挫。但在中央政府的政策當口，本地樓市逆勢飛揚，亦難以交待。

抑需求，增供給

針對新政的質疑，預示著在壓住需求一端的同時，必須及時增加市場上的供應量，否則反彈隨時出現

盡管各方對出臺的政策具體條文議論紛紛，但是仍然有共識:房價不得不降，已進入政策邏輯，但房價如何下降，在目前通脹預期明顯、名義負利率的背景下，顯得非常艱難。

相較以往新政文件的條文，“9·29”新政中有如下三點最受市場關注，也給后市設置了懸念:首套房最低首付恢復至三成;房產稅首次獲得官方背書，試點城市雖未明確，但是漸行漸近;限購令再次重申，施行范圍很可能逐步擴大。

但在樂觀人士眼里，以上三點全無足慮。合富輝煌首席分析師黎文江表示，在廣州樓市，多年來居民習慣使用三成首付，即使夠資格使用二成首付，考慮到后期按揭成本，也多選擇三成首付，因此，這一優惠的取消影響并不大。

在一線城市里，廣州市的商品房均價在1.2萬元左右，與北京上海動輒2萬元以上的均價差距明顯，而漲幅早先已經有所回落，因此，他懷疑廣州市未必有積極申請房產稅試點落地的動力。至于限購令，廣州市正在打造珠三角一小時生活圈，外地人購房并不多，限購令落地可能性也不大。

10月8日，廣州市房管局有關負責人稱，將很快出臺調控細則，是否限購也會予以研究決定。

而據一位上海本地人士介紹，之前上海居民首次置業使用三成首付的比例很大，恢復三成首付，在上海影響有限。

目前，只有北京、深圳、廈門與上海四個城市宣布了限制購買房屋的措施。

從文件內容看，深圳限制程度最深，上海次之，北京與廈門居后，只有廈門市的限購令明確了截止今年年底的期限。

10月7日晚，上海樓市調控細則出臺后，世聯地產(002285.SZ)董事長陳勁松第一時間在新浪微博上寫道，從目前看，限購令會逐步推向全國。這一政策有三大好處:政策尚可執行，當然也會有混亂;狙擊熱錢，尤其是境外熱錢進入;壓住需求，又不會使建設停頓。

但在網絡等公共平臺上，質疑限購令效果的聲音也層出不窮。

易居中國首席財務官程立瀾在新浪微博上寫道，紛紛出臺的住房限購政策告訴大家，政府短期內無法提高有效供應，只好硬性限制需求。但限購注定是暫時的，早晚要解除。到時候供不應求情況還會繼續，價格還要漲。

這些針對新政的質疑，預示著在壓住需求一端的同時，必須及時增加市場上的供應量，而只有這樣才是市場慢慢自我調養生息、回復健康的本途。

剛剛出爐的上海樓市細則在這一點上可謂深得調控本意。細則稱，要加大供應和需求雙向調節力度，切實增加普通商品住房供應，引導居民合理住房消費，堅決遏制地價、房價上漲勢頭。

在具體措施上，為增加普通商品住房供應，被動遷居民家庭獲配的動遷安置房(配套商品房)，允許上市交易期限，由取得房地產權證滿5年調整為滿3年。同時，全力推進以保障性住房為主的大型居住社區建設，今后5年新增保障性住房100萬套。

“100萬套保障房的建設規模，將令上海市幾年內成為全國第一，不僅大量中低收入家庭受益，而且對于分流商品房住宅市場需求也將發揮作用。”易居中國研究員楊紅旭稱。

一手抓疏導，一手抑制不合理需求，假以時日，最樂觀的結果則是:樓市有望徹底擺脫周期調控的命運。但問題是，接下來的調控落實與地方配套，是否會一切順利?

在接受《財經》記者采訪時，萬科地產董秘譚華杰表示，相關政策的出臺，進一步體現了國家調控房地產市場、防范房價過快上漲的決心，將對市場產生顯著的影響。

他認為，全國住房供給從9月份開始已經進入高峰期，隨著相關政策的出臺，投資性需求將進一步受到抑制，預計市場整體銷售速度將有所放緩，可售存貨量將有所增加，供求關系將朝向更有利于購房者的方向轉變，自住購房者將進一步主導未來市場。

最新數據顯示，萬科地產前三季度銷售額已經達692億元，超過去年全年總額。

而在大福證券研究部主管麥德光看來，時間不會很長，這一波樓市期末考的時間將會在明年一季度到來。

如果到時房價能夠如政策預期的平穩下降，且保障房的供應不只是在局部城市放量，而是有更多的開工建設與交付數量，那么中低收入人群的購房需求將得到很大緩釋。

本刊實習生朱、魏文杰對此文亦有貢獻