供地緊張是房價高的借口

可持續的城市化，應該在限制土地供應總量的前提下，壓縮對商品房的土地供應，增加對經濟適用房的土地供應。

中國的城市房價，一直是民生一困。有人將之歸罪于不為窮人蓋房的開發商，并呼吁政府采取強有力措施推進保障性住房的建設。另一派則認為房價高主要在于供地緊張，政府要增加土地供應，面對高速城市化的現實，突破保護18億畝農地的“紅線”。

這兩派“公說公有理，婆說婆有理”，其間的是非曲直似乎很難判斷。的確，土地供應和城市房價關系密切，所涉及的問題在發達國家也很難解決。不過，畢竟發達國家在住房商品化、城市化這條路上走的時間比較長，有些經驗對中國的公共辯論還是很有參照價值。

比如，在前段子結束的美國中期選舉中，我所居住的麻省的選票上就有一條公決項目：是否廢除40B條款。這個條款，實際上就是麻省法律中經濟適用房的條款，結果選民們以壓倒性優勢的票數保留了該條款。

麻省的人口和經濟中心集中在首府波士頓，屬于著名的高房價地區。近年來許多年輕人因為承受不了這里的房價紛紛外遷，在當地引起了強烈的危機意識。在這個問題上，人們早就意識到：房子貴的重大原因是土地供應的緊張。40B條款正是針對這一問題而來的。

在美國的人口稠密地區，大多有嚴格的區域規劃法，對所建住房的大小、占地等等都有細致的限制，以保護當地的生態、文物，乃至交通、教育等城市基本功能。這種區域規劃的權力，大多掌握在地方社會手里。比如在波士頓郊區一些富人區，一家獨門獨戶的住宅，最低占地面積要一英畝多，大致相當于一個標準足球場的面積。這種限制，無疑提高了住房的土地成本，變相提高了這些地方的準入門檻，低收入階層就很難立足。

40B條款則規定：當低收入家庭所能承受的住房不足當地住房的10%時，開發商就可以按照既定的法律程序突破當地的區域規劃法，在那里建設密集型多戶住宅。這樣，每戶平均占地面積大大減小，等于變相提高了土地供應。不過有一個前提：在40B條款下進行密集建設的開發商，所建的住房必須有20%屬于經濟適用房的范疇，其建造成本和贏利邊際也受到嚴格的限制。這些房子和普通商品房混合在一起以低價出售。

美國是個地方自治的社會，這種以州法超越地方法律的做法，很難不受到挑戰。反對勢力指責此條款并沒有解決房價問題，而是造成過密增長，破壞了生態，給當地交通、學校等公共設施帶來了過大的負擔等等。最終大家要靠選票決個是非。

這些美國特殊國情下的具體爭論，也許和中國的關系不大。不過，辯論中的一些基本預設或者先決條件，即土地供應和房價的關系，則和中國目前的問題息息相關。

先說土地供應。任志強一直聲稱供地緊張是房價高的根本原因。茅于軾也一直大力推動突破保護18億畝農地的“紅線”。但是，看看發達國家的城市化，多是在嚴格控制土地供應的前提下展開的。麻省的40B條款試圖對這種限制有所突破，但也只能在當地經濟適用房比例不足10%的前提下有效。限制土地供應的考慮并不在于保護糧食生產，而是保護生態。

不久前臨近新罕布什爾州的一所歷史最長的農場出售，農場主的理由是農業效益太低，賺不了錢。但是，在這么一個市場經濟的國家，當地政府規定得很死：收購此家農場的人，要么繼續經營農業，要么將之改成自然保護區，不得在上面蓋房。

比起一塵不染的波士頓郊區，中國的生態已經到了崩潰的邊緣。更不用說各地方政府無休止的“圈地運動”了。在這種情況下，怎么還能不停為城市化增加土地供應呢？看看近鄰日本，人口密度比中國大得多，城市化程度也比中國高得多，但是，在377，700平方公里的土地上，城市開發用地僅10，100平方公里，不足土地的2.7%，比美國3.3%的比例還低。可見，中國的土地供應并不構成城市化的障礙。

更重要的是，即使我們站在增加土地供應的立場上，從麻省法律中還是能夠學到開發商及主流經濟學家們所無視的東西。首先，40B旨在增加土地供應，并非增加絕對的土地供應量，而是提高現有土地的使用密度，使住房占地減少、面積縮小。同時，這種“增加”的土地供應，完全服務于建設經濟適用房的目標，不給窮人蓋房的開發商根本沾不著邊。

中國城市發展的一大問題，是供地太寬松，拆遷太容易。可持續的城市化，則應該在限制土地供應總量的前提下，壓縮對商品房的土地供應，增加對經濟適用房的土地供應。這樣大家才能有房子住，而且也能夠維持一個宜居的生態。