購買二手房,該怎樣防患陷阱?

隨著房價的不斷飆升，二手房因價格比新房低等，成了許多人的第一選擇。但是，由于二手房的買賣比新房復雜、手續比新房繁多，由此引發的糾紛乃至訴訟，也往往居高不下。筆者作為法官收集的以下案例，或許會對購房者規避陷阱、實現自我保護有所啟示。

未看證件，50萬房款打水漂

【案例】 通過5年的打拼，劉萍終于有了自己的“一大筆錢”，本以為可以實現多年的“住房夢”，豈料房價又漲了，自己的“一大筆錢”又成了“那點錢”。無奈之下，劉萍選擇了購買二手房。2009年元月，經人介紹，劉萍認識房主李康。看過房屋之后，劉萍感到非常滿意，尚未見到房屋產權證便與李康簽訂了一份《房屋買賣合同》，并當即按合同付清了50萬元房款。一周后，劉萍依約在房管部門靜候李康辦理產權變更登記，可左等右等也未見李康蹤影，手機也一直關機。劉萍雖感到不妙，但慶幸自己有合同、收款收據、房子鑰匙，遂決定先直接搬入居住再說。誰知，第三天，一個自稱李康哥哥名叫李安的人聞訊找上門來，說他是房子的共有人，李康無權出賣房屋，要劉萍騰房。鑒于李康早已攜款逃跑，劉萍自然不愿騰房。雙方因而成訟。

【說法】 法院審理認為，該房屋為李安、李康兄弟的共同共有，李康未經李安同意而出賣房屋，侵犯了李安的財產權，劉萍與李康所簽訂的《房屋買賣合同》當屬無效。的確，《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條規定:“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。”本案提醒人們，在購買二手房時，應查明房屋產權證登記的所有人是一人還是數人，共有人是否同意出售，并核對他們的身份證件是否與產權證登記的所有人相符。在簽訂房屋買賣合同時，共有人應全部到場并簽名，因故確實不能到場的，應出具委托書及代理人身份證件。如果對方居住在國外，提供的委托書等還必須經國內外公證機構公正。

逃避稅收，惡意違約也難獲賠償

【案例】2009年6月7日，宋娟在與房主唐琳就二手房屋買賣問題協商一致后，唐琳突然好心提醒:為了逃避稅收，可以將69萬元的成交額，在合同中只寫39萬，宋娟另外給唐琳30萬元，唐琳也另行出具給宋娟一張收據。其實，在購房前，宋娟就已經打聽到，必須按房屋的成交額，按比例繳納稅收，成交額越高，繳納的稅費也就越多。如今見唐琳如此體貼自己，感激之余自然滿口答應。5天后，已經付清全部房款的宋娟，要求唐琳去辦理產權變更登記時，唐琳卻表示不賣了。經宋娟一再追問，唐琳才說出，有人比她多出了5萬元房價，甚至承認當初提出的逃稅之舉，就是擔心有人出高價，以便給自己留條退路。“難道你就不怕我按照合同，追究你10萬元違約金嗎?”宋娟提醒唐琳，可唐琳對此無動于衷，甚至告訴宋娟:69萬元房款我會奉還。對于其它問題，你愛怎樣就怎樣!無奈，雙方

成訟。

【點評】 盡管唐琳的行為確已違約，盡管宋娟與唐琳簽訂的《房屋買賣合同》中明確規定“如果一方違約，必須支付給對方違約金人民幣10萬元”，但法院仍以合同無效為由，判決駁回了宋娟要求唐琳支付違約金的訴訟請求。一方面，依法納稅是每一個公民的法定義務，也是一項強制性義務，不允許任何人、任何時間、以任何形式規避或“縮水”。另一方面，《合同法》第五十二條規定:“有下列情形之一的，合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定”。本案協議，既有宋娟與唐琳惡意串通，損害國家利益的成分，也有以合同這一合法形式，掩蓋逃稅這一非法目的成分，還違反了法律的強制性規定。

約定不明，正當權益也難獲支持

【案例】 早在一年前，周婷就一直想購買一套二手房，但苦于資金不足，再加上未能找到稱心如意的，故一直未能如愿。2009年8月，經他人介紹，周婷看過許嵐的房屋之后，感到非常適合自己，但65萬元的要價，又使她一時無法付清全部資金。雖然朋友答應10天內幫她籌集到位，但她又擔心朋友失約或者遭遇特殊情況。其實，許嵐也有自己的小九九:既擔心賣了房子收不到錢，又怕有人出更高的房價。故雙方在簽訂《房屋買賣合同》時，僅僅提到由周婷付10萬元定金，至于何時付清房款、交付房屋、辦理過戶手續問題，只是籠統提及“待周婷付清房款后，辦理相關手續”。10天后，當周婷持55萬元房款要求許嵐“辦理相關手續”時，卻被許嵐告知，該房已經于前一天以71萬元的價格，賣給了他人。周婷遂以許嵐違約為由，要求其按照《合同法》第一百一十五條之規定處理，即“收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。因遭許嵐拒絕而成訟。

【點評】 法院審理后駁回了周婷要求許嵐雙倍返還定金的訴訟請求，理由是本案對履行問題約定不明，不能認定許嵐已經違約。合同是當事人履約的依據，沒有合同也就沒有了履約的依據。就約定不明的處理，《合同法》六十一條至六十三條做了具體規定，由于本案存在雙方義務、多項不明、互為條件等問題，故不能從中找到答案。只能說是雙方在締約階段有過粗略約定，對未盡內容寄希望于履行過程中再行約定，即仍然屬于締約問題，充其量只能說雙方此前存在締約過失，也就不存在是否違約問題。本案告誡購房者，務必在合同中寫清價款、付款方式、交房時間，包括總價款(含幣種)，各種稅費、其他費用的承擔，價格上漲、下跌時的處理，還包括付款的時間、地點、方法，以及合同生效時間、何時交付房屋，中止、終止或解除的條件，通知、協助、保密義務等，以及哪些情況屬于違約，怎樣承擔違約責任(違約金、定金、賠償金怎樣計算及給付)，擔保的形式，免責情形。ma-ch-ch@163.com