我國宏觀經濟與房地產經濟

[摘 要] 在當前環境下，房地產業已經成為了一個關系到國計民生的行業。本文認為，從長期看，房價不會穩定不變，但是在一定時期內價格變化所呈現出的某種變動趨勢應該由宏觀經濟所影響和決定。本文著重研究房地產價格和宏觀經濟之間的關系。

[關鍵詞] 宏觀經濟;房地產;經濟管理

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2010 . 21 . 016

[中圖分類號]F121;F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673 - 0194(2010)21- 0027- 02

經歷了2009年房價的爆漲，我國房地產業又成為全社會關注的焦點。本文認為，房地產價格過于劇烈或是過于頻繁的波動不僅會對房地產業的發展帶來不利影響，還會影響到宏觀經濟的資源配置、產業政策等方面，甚至會影響到整個國民經濟的正常運行。在影響房價的多個因素中，由于價格是商品供求關系的最集中反映，因此房地產業與宏觀經濟發展相協調最主要表現為房價與整體社會經濟水平相協調。隨著國家新政的頒布，我國房地產市場空間有所縮小，但是地方房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快、海外熱錢紛紛涌入等現象依然層出不窮，因此，如何保持房地產業持續、健康、穩定的發展，如何使房地產業與宏觀經濟協調發展，成為了重要的房地產管理經濟問題。

1 我國宏觀經濟對房地產經濟的影響

1.1國民生產總值

宏觀經濟的發展狀況與房地產業的發展有重要的互動影響，如果經濟發生衰退，金融機構和企業將進行大量的改組和合并，使得市場上供出售的土地和建筑大量增加。居民由于失業以及收入的下降，使得對住房的需求也會大幅減少。供給和需求的不匹配會導致價格的下降。相反，在經濟高速增長期間，伴隨著收入的穩步增長，人們對未來有良好的期望，房地產市場一般會出現供銷兩旺、價格穩步上升的現象。國民生產總值是衡量宏觀經濟發展的一個重要指標，房價與國民生產總值呈正相關關系。

1.2 利率

眾所周知，房地產業是資金密集型產業，其供給和需求都離不開銀行貸款。在供給方面，當利率下降時，由于貸款成本變低，所以很多房地產企業和個人參與到房地產市場中，房地產開發投資和房地產抵押貸款源源不斷地涌向房地產業，不管是投資還是投機都使得房地產價格持續上漲。當利率上升時，由于貸款成本升高，使得一部分房地產企業及投機者退出房地產市場，結果帶來房價的下跌。在需求方面，由于房地產是一種價格較高的特殊商品，大多數消費者缺乏一次性付款購買的能力，而多采用住房抵押貸款的方式進行購買。利率的變化會直接影響消費者償還貸款的利息額，影響其還貸成本。即利率提高，貸款成本增加，還款難度增加;利率下降，貸款成本減少，還款難度減小。從而使部分消費者進入或退出房地產市場。因此，房價與利率在呈負相關關系。

1.3消費水平

消費水平是個人可支配收入扣除儲蓄后的余額部分。消費水平的變動，會影響房地產需求。一般來說，當收入較高時，人們會增加對房地產的購買力或選擇更好的住房，直接帶動房地產市場的繁榮。隨著經濟的發展，居民的財富得到不斷的積累，因此，居民的消費能力不斷提高，所以，對于房屋這種消費品來說，雖然房價不斷上漲，但是居民仍有能力去購買。而且消費水平越高，居民可以接受的房價水準也越高，所以，居民消費水平與房價之間也是呈正相關關系。

1.4貨幣供給量

央行通過運用公開市場操作、再貼現、再貸款和法定存款準備金率等貨幣政策工具來改變貨幣供應量，這會改變商業銀行的準備金和存款，進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響住房貸款的可獲得性。如果央行的再貼現率提高，則貨幣供應量下降，貸款難度增加，會引起房價下跌;如果央行的再貼現率降低，則貨幣供應量增加，貸款難度減小，會引起房價上升;如果央行的法定準備金率提高，則貨幣供應量下降，貸款難度增加，會引起房價下跌;如果央行的法定準備金率降低，則貨幣供應量增加，貸款難度減小，會引起房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策，則房價會下跌;反之，則房價就上升。

2 新時期我國房地產經濟的宏觀調控建議

2.1制定有效的土地政策

要充分發揮土地供應對房地產市場的調控作用，促進房地產市場持續健康發展，必須進一步完善房地產開發土地供應政策，加強土地市場監測，優化用地結構。通過對土地市場監測分析，總結一定時期我國土地市場運行的總體情況和態勢。分析存在的問題并提出相應的對策、建議，為建立土地市場快速反應機制提供科學依據。而且，還要規范土地市場，對違法行為進行嚴厲查處和堅決打擊。在我國目前地價與房價居高不下的情況下，更應該嚴格執行相關法律法規的規定，以遏制最近幾年來由于土地投機而導致的地價上漲進而引發房價快速上揚、房地產投機增加的局面。

2.2完善房地產稅收政策體系

隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當土地的價格快速上漲時，一些企業或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作，降低房地產市場泡沫吹大的風險。其次，土地增值稅的征收，能夠在一定程度上擠壓房地產企業過高的利潤。可以說，盡管房地產開發企業一直在爭辯房地產企業的利潤不高，但房地產市場的利潤過高早就是不爭之事實。而房地產開發企業利潤最大的部分就是土地的增值。土地增值稅征收就是針對房地產開發企業的過高利潤。它對土地儲備多、開發周期長、產品附加值大的房地產開發商的影響不可低估。這樣，即使一些開發企業希望囤積土地來增加利潤，但實際上，通過土地增值稅可能讓其事與愿違。因為土地增值稅是累進制的。這樣，就可能通過土地增值稅來擠出房地產開發企業的高利潤。

2.3 加強金融監管力度

政府可以強化商業銀行風險意識，選取有一定實力和規模并有良好的市場意識和開發理念的房產商，嚴格控制對中小房產商的投入，集中資金支持更優質的房產商。在營銷方式上，可明確規定房地產開發貸款必須與個人住房貸款相配套，實行項目的整體抵押和封閉監管。監管機構要適應市場發展的需要，積極探索合理有效的監管方式。要調整房地產貸款結構，完善房地產金融市場運行機制。從目前看，國內房地產貸款對銀行還未構成金融泡沫。但從長遠來說，促使房價上漲回歸理性，及早樹立風險意識確實必要。

2.4 努力改善住房供應結構

從2005-2009年商品房部分用途投資及比重變化可以看到，經濟適用房投資與別墅、高檔公寓投資走勢相反，經濟適用房投資比重由兩位數下降到一位數，而別墅、高檔公寓投資比重由一位數增加到兩位數，不太符合國家宏觀調控的目標要求，結構不合理的表現也比較突出。從地區結構觀察，東部地區經濟適用房投資比重最低，考慮到地區差異，別墅、高檔公寓的調控重點應該是東部，經濟適用房的調控重點應該是中、西部。針對目前的住房供應體系結構仍不合理，房地產供應市場與房地產需求市場極不平衡的情況，要引導市場形成一種梯級消費。所謂的梯級消費模型，是一個高、中、低分層產品明晰的模型，要根據不同收入階層的具體情況來差異化地提出住房問題的解決方案，嚴格控制別墅供給，適當降低偏大戶型、高價位、高配置的高級公寓建設比例，提倡建設中小戶型、中低價位普通商品房。建立健全住房保障體系，發揮政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導作用。保持合理的住房投資規模，切實調整住房供給結構，合理引導住房建設和消費模式。

2.5 大力推行政策性租賃房

在我國，政策性租賃房已于2008年開始試點。我國的政策性租賃用房適用范圍很寬，凡是因為經濟能力或者其他原因買不起房，或者是不愿意去買房的都覆蓋進來，包括剛畢業的大學生、外來人口等。不過我國目前在住房保障方面除公積金制度、經濟適用住房制度和廉租房制度外，基本沒有其他金融、財政和稅收方面系統配套的支持政策。所以，我國應對以市場價租賃住房的困難家庭實行租金補貼政策，推廣中低收入家庭購房貸款貼息政策，實行差別稅收制度，隨著房價的整體上漲調整計算貼息的房價;對城鎮居民中的無房戶，可在購買住房時享受一定額度的財政貼息。

總之，我國從我國的房地產業很大程度上受政策引導的影響，近幾年出臺的政策中我們可以發現，政府的宏觀調控已經漸漸走向成熟。

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